隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，今年以來持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場依然熱度不減，尤其是北上廣深等一線城市“地王”頻出，“日光盤”現(xiàn)象更是屢見不鮮。然而，一方面是熱點城市房價居高不下；另一方面卻是部分三四線城市“空城”現(xiàn)象越來越多，部分二三線城市房價持續(xù)走低，全國樓市呈現(xiàn)出顯著“冷熱不均”的態(tài)勢。對此，專家認為，當前樓市已顯現(xiàn)出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預計依然將維持目前整體微漲的趨勢，但一線城市和二三線城市房價的兩極分化將會加劇。

 

上半年樓市加快兩極分化

 

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中房價同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個，最高漲幅為19.3%，最低下降為2.3%。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二三線城市。從新建商品房來看，與上月相比，70個大中城市中，環(huán)比價格下降、持平的城市分別為兩個，而上漲城市達到66個。

 

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在分析上半年全國房地產(chǎn)市場的狀況時表示，這是一個重要的分化和背離的表現(xiàn)，表現(xiàn)在不同的城市和不同的區(qū)域之間。從商品房成交均價來看，全國已經(jīng)出現(xiàn)了百分之十一點幾的增幅，但是在這個當中，以北上廣深為代表的這些重點城市，中心城市，尤其是北上廣深，前7個月房價的同比漲幅在16%以上，但是另一方面，以溫州等城市為代表的三四線城市，他們有的已經(jīng)出現(xiàn)價格的持續(xù)低迷，成交量的低迷，價格低迷，溫州少數(shù)樓盤甚至出現(xiàn)價格腰斬，不少三四線城市陷于市場的低迷狀態(tài)。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實上的冰火兩重天：一二線城市量價爆發(fā)式上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓，賣地難。一二線城市在年底前依然可能會有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續(xù)上行。而三四線包括溫州等城市，雖然會扶持樓市，但因為需求不多，又庫存積壓，很難拉動經(jīng)濟。

 

經(jīng)濟發(fā)展不平衡是主因

 

對于一線城市“地王”頻現(xiàn)的原因，國土資源部副部長胡存智認為，大部分“地王”地塊都是區(qū)位條件比較好的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，還有地塊多與商業(yè)用途有關、競買者特殊等原因，成為“地王”有一定偶然性。胡存智指出，還有其他一些原因不容忽視：一是房價連續(xù)上漲，量價齊升，房企回籠資金較快，拉動了房企對土地的需求；二是一些大型房企自身實力比較雄厚，出手搶高價地，加大了對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度；三是一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地，影響市場預期，抬升房價地價；四是一些地方在債務壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了國土資源部有關均衡供地的要求。

 

相比于一線城市房價的節(jié)節(jié)攀升，部分三四線城市房價卻分化明顯。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍表示，這種結(jié)構(gòu)性差異形成的本質(zhì)原因在于市場供需的不平衡，深層次原因則與地方經(jīng)濟發(fā)展不平衡有很大關聯(lián)。例如，從供給角度看，一二線城市土地資源匱乏，拿地成本較高，這也制約了城市商品房的供應；而三四線城市土地相對豐富，同時地方政府在財政收入來源較少的情況下，往往在土地出讓上較為“大方”，從而刺激了樓盤的供應量。

 

“組合拳”穩(wěn)定土地供應

 

面對當前一線城市土地價格高漲，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，國土資源部明確提出，要打好政策措施“組合拳”，在穩(wěn)定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內(nèi)不再出“地王”，防止干擾市場預期。

 

 

胡存智表示，在防范地價異常波動的同時，要繼續(xù)增加住宅用地供應，在第四季度加快供地進度。必要時要壓縮其他用途土地的供應規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應。特別是北上廣深等一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應計劃，向社會釋放土地供應增加的積極信號，以過去5年實際供地平均量為標準，持續(xù)增加住宅用地供應，保證一定的增幅。

 

“兩極化的表現(xiàn)充分地說明了在當前特定的市場環(huán)境下，我們應該正視市場表象背后力量所起的作用。”陳國強認為，在市場力量和行政力量的博弈當中，盡管調(diào)控在一時一地可以發(fā)揮作用，但是對市場真正產(chǎn)生持續(xù)基礎性作用的還是市場本身供求關系的演變。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，從調(diào)控的方式上講，最好是用經(jīng)濟手段、市場手段、房地產(chǎn)手段，少用行政干預手段，所以未來限購總體方向慢慢會淡化。而其他措施，比如類似房產(chǎn)稅、土地供應、制度問題等長效機制將會逐漸建立，這樣就有個交替的過程。