一線城市房價上漲速度，就連開發(fā)商也覺得“有些夸張”。
權(quán)威機構(gòu)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市房價漲幅非常明顯。其中，一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%-20%，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。
這是在限價背景下“被平均化”的數(shù)據(jù)，如果具體到項目上，購房者感觸更深。大量的剛需購房者被徹底擠出北京，漂向環(huán)首都經(jīng)濟圈區(qū)域。
北京房價瘋狂上漲
北京華貿(mào)城[最新消息 價格 戶型 點評]的銷售員對于購房者提出的問題，不愿意多說一句話。“咨詢的人特別多，項目供不應(yīng)求。”
自去年9月開始，北京華貿(mào)城銷售價格實現(xiàn)三級跳。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，2012年9月28日，該項目取得兩棟樓的預(yù)售許可證，住宅擬售均 價分別為15676元/平方米、18780元/平方米，最后成交價為25568元/平方米；2013年3月28日，該項目新一批住宅擬售均價，已高達 35009元-39608元/平方米，最后成交價是45240元/平方米。
今年10月份，北京華貿(mào)城將推出新一批精裝修房源。銷售員保守估計，“均價將在45000元/平方米左右”，而且不確定此價格是否包括裝修款。
北京華貿(mào)城并非孤案。在網(wǎng)易房產(chǎn)近期公布的一份北京漲價地圖中，北京華貿(mào)城所在的北苑板塊是北京今年漲幅最高的區(qū)域，高達47.58%；其次是通州區(qū)[最新消息 價格 戶型 點評]域，為41.44%；其他區(qū)域漲幅普遍在20%左右，這與國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)大致相符。
北京房價正在全面超越歷史。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，10月預(yù)計入市的30個項目，目前已公布預(yù)期售價的僅有7個，其中最具代表性的當(dāng)屬亦莊區(qū)域 的金第萬科[簡介 最新動態(tài)]·金域東郡。該項目地處五六環(huán)之間，遠離地鐵線，首次開盤報價為33000元/平方米左右，直指區(qū)域價格標(biāo)桿。而同處大亦莊區(qū)域的金第萬科·朗潤園，上半年收官時的最高售價也僅為31000元/平方米，朗潤園的地理位置更加優(yōu)越，地處四五環(huán)之間，緊鄰亦莊線的舊宮站。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍稱，今年以來，北京住宅市場價格呈現(xiàn)一路上漲的趨勢，后期入市項目售價必然高過前期；同時，8月14日亦莊區(qū)域“地王”的 橫空出世，也極大地提升了項目定價預(yù)期。據(jù)知情人士透露，金第萬科·金域東郡在亦莊地王誕生前，開發(fā)商的心理預(yù)期價格為27000元/平方米。
北京秋季房展以更集中的方式，告訴了人們北京房價的現(xiàn)狀。五環(huán)以內(nèi)單價2萬元的房子幾乎絕跡，通州[最新消息 價格 戶型 點評]和房山都直奔3萬元，即使是南五環(huán)至南六環(huán)的樓盤，也普遍是2-3萬元。北五環(huán)外的一致目標(biāo)則是先向5萬元看齊。
風(fēng)險在加劇
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)均普遍感覺，一線城市房價上漲有些“不正常”。
某知名品牌開發(fā)商營銷總監(jiān)稱，“感覺北京樓市又像回到了2009年。”他十分擔(dān)心這種瘋狂上漲所帶來的不良后果。不過，也有樂觀的開發(fā)商認為，由于現(xiàn)在政府還在限價，所以現(xiàn)在買房必賺。尤其是近期拍了高價地的區(qū)域，開發(fā)商的心理預(yù)期正在不斷膨脹。
亞豪市場總監(jiān)郭毅也十分擔(dān)心目前的市場狀態(tài)。“市場主體還是剛需人群，一旦房價上漲到這部分人群無力承受的程度，買房的人越來越少，拿什么支撐漲價？高價地怎么消化？”
全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長張民耕在接受記者采訪時稱，當(dāng)前開發(fā)商拿的地王不少是面粉比面包高，開發(fā)商光信心膨脹不行，還要有可實施方案來化解今后的風(fēng)險。郭毅認為，現(xiàn)在政府推熱地有推高樓市虛火的嫌疑。
21世紀不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，全國房地產(chǎn)市場普漲的局面已經(jīng)形成，而且是量價齊升，伴隨著日光盤現(xiàn)象的增加。從數(shù)據(jù)上看，一 線、二線和三線城市的房價漲幅是呈梯度遞減的，但這種分化隱藏著一個值得擔(dān)憂的趨勢，即一線城市房價上漲的趨勢會傳染給二線城市，而二線城市也會影響三線 城市，使上漲范圍迅速蔓延。
桑豫峰提出，應(yīng)該采取措施，穩(wěn)定購房者的預(yù)期，遏制房價繼續(xù)上漲的勢頭。除了調(diào)控部門口頭喊話、座談、檢查等例行措施外，中央部門還應(yīng)盡快釋放 出相應(yīng)信號，表明國家將改變房地產(chǎn)調(diào)控方式、改革房地產(chǎn)制度的決心。因為只有這樣才能真正剎住房價上漲的急車，使房地產(chǎn)市場回到健康發(fā)展的軌道上來。
近期，有消息稱，中央有關(guān)部門又將到各地督查。但桑豫峰等業(yè)內(nèi)人士一致認為，喊話式調(diào)控已經(jīng)失去作用，過去的房地產(chǎn)調(diào)控方式必須改變，否則房價上漲的勢頭很難遏制住。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，要想根本解決地價過快上漲的局面，還應(yīng)該從控制市場流動性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等有諸多關(guān)系，也應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機制，穩(wěn)定土地市場價格持續(xù)上漲的預(yù)期。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“2013中國房地產(chǎn)基金高峰論壇”上稱，目前是市場的調(diào)整期和政策的準備期。哪些歸政府管，哪些歸市場管，哪 些歸中央政府管，哪些歸地方政府管，這些都期待在三中全會以后能有一個說法。聶梅生認為，房地產(chǎn)長效機制會面市，涉及直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保 障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃等。
天行九州總裁馬寅在“阿那亞媒體見面會暨樣板間啟幕式”上稱，在北京還可能存在一開盤就清盤或者開盤賣掉70%，但其他很多城市很難。他甚至擔(dān)心，一些三四線城市，如果開發(fā)商仍然沿用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)操作模式來運作，將出現(xiàn)問題。
馬寅認為，一些項目的開發(fā)周期將被拉長，導(dǎo)致房地產(chǎn)過去的暴利模式很難實現(xiàn)，從而回歸房地產(chǎn)應(yīng)有的狀態(tài)中，真正靠服務(wù)來賺錢。即，通過好房子來維系開發(fā)商與客戶之間的感情，從而產(chǎn)生其他增值空間。
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