伴隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖，土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)升溫，大型房企重回一線積極拿地，在供需兩旺的態(tài)勢(shì)下，截至目前，北京土地收入已經(jīng)突破1100億元。早在今年8月份，土地收入已經(jīng)突破千億，這是歷史上最早突破千億土地收入的年份。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全年的土地收入或?qū)⑦_(dá)到1400億。

高價(jià)地頻出

9月4日，“北京農(nóng)展館北路8號(hào)地”剔除配建醫(yī)院后以7.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)橫掃地市，成為全國(guó)新的“單價(jià)地王”。該地塊為“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式，最終被融創(chuàng)以21億元獲得，剔除掉27.8萬(wàn)平方米的醫(yī)院配建面積，其樓面價(jià)高達(dá)7.31萬(wàn)/平方米。

8月27日，房山區(qū)的三宗地塊吸引來(lái)包括五礦置業(yè)、北京城建、中鐵建、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地等企業(yè)前來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。最終，幾宗地塊成交時(shí)的溢價(jià)率均接近50%。按照正常的估算辦法，幾塊地的樓面地價(jià)均在1.2萬(wàn)左右，但因?yàn)檫@三宗地塊均配建了大量的不可銷(xiāo)售面積，這也使得幾宗地塊實(shí)際的樓面地價(jià)都將在1.6萬(wàn)元以上。

這只是最近出讓的部分高價(jià)地，今年以來(lái)，夏家胡同地塊、孫河地塊、亦莊地塊，甚至通州臺(tái)湖地塊等均高價(jià)成交。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從住宅類(lèi)土地成交樓面均價(jià)看，2013年的住宅類(lèi)土地成交樓面均價(jià)達(dá)到了9365元每平米，環(huán)比上一年度上漲幅度達(dá)到了44.3%。在北京相對(duì)較熱的房山區(qū)域，從土地價(jià)格來(lái)看，最近出讓的幾宗住宅地塊的樓面地價(jià)除了創(chuàng)造歷史新高以外，環(huán)比去年樓面均價(jià)的上漲幅度則達(dá)到了60.3%。

前8月土地收入即破千億

土地價(jià)格的上漲自然拉動(dòng)了土地收入的增加。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，北京土地市場(chǎng)今年出讓金總收入已經(jīng)突破1104.27億元。綜合以往數(shù)據(jù)，北京土地成交歷史上總共有三次突破千億的年度，分別為2010年、2011年和2013年。不同于前兩年，事實(shí)上今年早在8月份時(shí)已經(jīng)突破千億，也是歷史上最早突破千億土地出讓金的年份。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，今年土地市場(chǎng)總成交預(yù)計(jì)可能達(dá)到1400億元。

今年土地供應(yīng)量的大幅提高是土地收入增加的重要原因。今年以來(lái)，北京市國(guó)土局已經(jīng)先后公布了兩批商品住宅和商服用地的擬供應(yīng)地塊。其中今年5月公布的第一批商品住宅、商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的擬供應(yīng)地塊，土地面積約2032公頃，約占全市年度幾個(gè)類(lèi)型供地計(jì)劃供應(yīng)量的92%以上。而截至8月上旬，第一批擬供應(yīng)的商品住宅用地已完成計(jì)劃69%、商服用地已完成59%。近期公布第二批擬供應(yīng)的25宗地塊，包含土地面積約414公頃。其中，商品住宅地塊13宗，約276公頃，主要分布在朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、石景山區(qū)等區(qū)縣。此外，還有商服地塊12宗，約138公頃。兩批擬供應(yīng)的商品住宅地塊加在一起，總土地面積達(dá)到了1095公頃，超出今年850公頃的商品房供地計(jì)劃。同時(shí)，第一批和第二批商服地塊相加，總面積也達(dá)到446公頃，超出全年計(jì)劃。

龍頭房企重回一線

房企重回一線、積極拿地也是土地收入增加的因素之一，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，恒大首次進(jìn)京，在京連拿兩塊限價(jià)房土地，融創(chuàng)2013年在京拿地支出為62.2億元，已經(jīng)達(dá)到去年全年的兩倍。萬(wàn)科截至目前在京的拿地支出為55.7億元，超過(guò)去年全年的41.3%。金地集團(tuán)2013年在京已經(jīng)拿到三宗地塊，金額合計(jì)52.3億元，而去年同期在北京市場(chǎng)只有一宗地塊入手，金額為5.6億元。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)張旭認(rèn)為，龍頭房企在2013年銷(xiāo)售向好的過(guò)程中，受益較大，銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了30%-50%之間的同比增長(zhǎng)，資金實(shí)力大大加強(qiáng)。目前土地市場(chǎng)雖然出現(xiàn)上漲，但是整體市場(chǎng)依然比較溫和，并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。不論從房企自身的資金狀況還是土地市場(chǎng)的交易情況來(lái)看，目前依然是比較合適的拿地窗口期。另外，從2012年以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)看，北京等一線城市需求強(qiáng)勁，并且這種需求主要是本地人口的自住型合理需求，長(zhǎng)期來(lái)看比較穩(wěn)定，新房項(xiàng)目的去化難度低，只要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，配套完善，價(jià)格貼近市場(chǎng)，銷(xiāo)售前景十分樂(lè)觀。同時(shí)，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)上漲較為溫和，一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率有望回升，也是吸引房企在京積極搶地的重要原因。