作為一家全球頂尖制藥企業(yè)的全球副總裁兼中國區(qū)總裁,李先生一家四口一直住在公司為高級管理層在國貿(mào)附近租用的高級公寓里,隨著任職年資的不斷提升和期權(quán)的不斷兌現(xiàn),他日益感到需要一套更大的房子。

經(jīng)過對比,他斥資1300萬元在亦莊購買了一套280多平方米的聯(lián)排別墅,他認(rèn)為,“從這里到CBD上班不太遠(yuǎn),房子品質(zhì)非常好,而且周邊房價上漲很快。如果將來我調(diào)任到其他地區(qū),無論是出租還是出售,都很合適。唯一的遺憾是,你的窗外還是房子,不是自家的院子。”

“真正的別墅買家不會是李先生這樣處于上升期的高級職業(yè)經(jīng)理人,而是更年長、更成熟的真正富有階層。對于他們來說,購買遠(yuǎn)郊別墅,第一考慮的是其居住價值,即作為全家度假地和社交場所的使用價值,其頻率從一周一次到半年一次都有可能;其次考慮的是其財富保值的功能,只要能夠保值并溫和地上漲,就足夠了。”珠江地產(chǎn)華北公司副總經(jīng)理趙津說。

別墅PK別墅

獨棟升值空間最大

在諸多類型的別墅中,什么樣的別墅產(chǎn)品升值潛力最大?

遠(yuǎn)洋天著副總經(jīng)理徐海倫認(rèn)為,獨棟別墅和非獨棟別墅如聯(lián)排、疊拼等不能放在同一個領(lǐng)域進(jìn)行比較,因為后者是可再生的資源。“目前0.8—1.0的容積率的土地還可以做出后面這幾種產(chǎn)品來,但容積率0.6以下的獨棟產(chǎn)品已經(jīng)是賣一套少一套,所以要分開討論其升值能力。”

遠(yuǎn)郊獨棟是別墅中最稀貴的產(chǎn)品么?事實上,城市獨棟別墅才是目前最頂端的別墅產(chǎn)品。其中比較典型的如朝陽公園板塊的東山墅,其500平方米—600平方米面積的二手別墅價格在6000萬元—7000萬元之間,單價在110000元/平方米以上;而回龍觀地區(qū)的碧水莊園三期,有一套1041平方米的臨湖樓王,價格達(dá)到了8500萬元/套,單價才82000元/平方米。不難看出,城市別墅的價值要比遠(yuǎn)郊獨棟別墅要高。

“在四環(huán)或五環(huán),擁有獨棟別墅對于最頂尖的財富階層來說也需要碰機會,“王東屹說,“基本是買不到的,只能說是放出來一套就立刻賣一套。獨棟別墅的業(yè)主通常生活狀態(tài)非常穩(wěn)定,即便是出國定居、生意周轉(zhuǎn)這樣的大事也不會用到賣房子。”

趙津的看法也相似,他認(rèn)為頂級獨棟別墅的購買者是在購買一張通往某個生活圈層的入場券,而這種入場券的價格在不斷攀升。以珠江的紫宸山為例,現(xiàn)在一套800平方米的獨棟的價格是4500萬元,而5年前只有1500萬元。

記者采訪的多名別墅操盤手認(rèn)為,別墅升值潛力評估應(yīng)該基于三大維度:

第一個維度是對于空間的占有程度,占有土地資源越多,產(chǎn)品的價值就越高,如獨棟高于聯(lián)排,聯(lián)排又高于疊拼。其中,疊拼被認(rèn)為更多地接近于“類別墅”或“經(jīng)濟型別墅”,在它身上不能完全體現(xiàn)“別墅法則”。

第二個維度是地段,地段對別墅的升值意義非常重大,在北京甚至可以說是第一位的。其次,如“運河岸上的院子”緊鄰著京杭大運河,或中央別墅區(qū)中許多靠近溫榆河的別墅等自然資源,也會受到購房人群的追捧。

第三個維度是物業(yè)管理水準(zhǔn),王東屹認(rèn)為,物業(yè)管理對于別墅的升值價值在于,“好的物業(yè)環(huán)境可以最大程度上避免業(yè)主頻繁更換升級別墅,一個二手房置換率低和業(yè)主穩(wěn)定,生活環(huán)境安全良好的別墅同等條件下比不具備這些因素的別墅要保值的多”,同時,好的物業(yè)“對于別墅建筑、園林、綠化、公共設(shè)施的維護(hù),也是別墅本身價值不縮水的重要保證。”

別墅PK華宅

價格穩(wěn)定保值性強

“手里有1500萬元,是買別墅還是買城市核心區(qū)的平層?哪種升值更快?”這個問題在趙津眼中,其實是一個偽命題。

趙津認(rèn)為,遠(yuǎn)郊獨棟別墅和都市豪宅的購買者根本不是一個群體,購買心態(tài)完全不同,對保值增值的需求也截然不同。但北科建置地副總經(jīng)理王東屹認(rèn)為,如果僅僅比拼的是升值速度,那么現(xiàn)在城市核心區(qū)內(nèi)的一些高端平層大宅和高級公寓的升值速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于別墅的。

近年來北京樓市上出現(xiàn)的如金茂府、花語墅、遠(yuǎn)洋萬和公館、中海九號公館等項目在一兩年內(nèi)的高速升值已經(jīng)很好證明了王東屹的觀點。“如果是出于比較短期的投資升值目的,核心區(qū)豪宅的升值速度當(dāng)然遠(yuǎn)快于遠(yuǎn)郊別墅。”王東屹說,“一是現(xiàn)在都市核心區(qū)的大平層越來越少;二是周圍只要有新的地塊拍出高價,整個區(qū)域的房價都會快速升溫。但在郊區(qū)的別墅就不會這樣了,一是別墅的換手率很低,不會有來自二手房市場的頻繁價格刺激;二是周邊不會有頻繁的土地拍賣,所以別墅會升的很慢。”

麗茲行的數(shù)據(jù)也顯示,從2012年1月到現(xiàn)在,北京高端別墅的掛牌價上升僅為49%左右,這個增值速度顯然無法匹敵城市豪宅。”

事實也是如此,以保利·隴上為例,這個2005年入市的別墅項目,一套在400萬元左右?，F(xiàn)在近10年過去了,一套的價格在1200萬元左右,翻了三番。如果是同期在三環(huán)內(nèi)花5000元/平方米買一套商品房,現(xiàn)在單價不會低于5萬元/平方米,升值至少在10倍以上。所以對于升值意味更強烈的購房人來說,買別墅不如買城市豪宅,況且購買別墅所需的一次性投資遠(yuǎn)大于住宅。

“但是別墅的保值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于市區(qū)的房子,市區(qū)的房子很可能因為一些人為的因素出現(xiàn)價格的大幅度波動,但別墅價格會很穩(wěn)定。因為它意味著對于已經(jīng)不再能獲批建設(shè)的獨棟別墅這一稀缺產(chǎn)品的占有,意味著對于自然生態(tài)資源的占有,意味著對于大面積土地使用權(quán)的占有,只要不出現(xiàn)災(zāi)難性的事件,別墅會穩(wěn)定地升值。”遠(yuǎn)洋天著副總經(jīng)理徐海倫說。

二手別墅既不好買也不好賣

絕大多數(shù)別墅項目的操盤手都坦言,別墅相對于其他物業(yè),其二手房是“不好賣也不容易買”的,換言之,別墅的二手市恥校

購房人羅先生一直希望購買一套中央別墅區(qū)的獨棟,但連續(xù)幾個月的關(guān)注,該別墅區(qū)沒有一套二手房源放出。最后,羅先生只能去一手市場尋找目前少得可憐的獨棟新房源。

“獨棟別墅換手率低的原因,主要在于業(yè)主不差錢。”一位開發(fā)商告訴記者,“純獨棟的擁有者看重的是其居住價值,在生活環(huán)境沒有劇烈變化的情況下,很少會賣掉別墅。而購房人關(guān)注一段時間之后,持續(xù)沒有新房源,也自然會放棄。當(dāng)然,另一個原因是別墅涉及的一次性購房費用很高,這是購房群體也比較謹(jǐn)慎出手的緣故。”

而對于如何找到心儀的獨棟,這位業(yè)內(nèi)人士建議,“只要地段好,環(huán)境好,建筑質(zhì)量好,別墅的居住舒適度完全可以通過后期的改造裝修來彌補。如一些老別墅,房子一般,但院子很大,這類別墅目前就很搶手。”

對于聯(lián)排、疊拼來說,轉(zhuǎn)手的價值點更在于地段,可以說地段因素占到了其價值的50%以上,不過這類產(chǎn)品目前在二手市場并不少見, 但由于其總價也日益攀升,總體來說也比城市豪宅難賣。