新樓盤開盤，先付一筆定金簽下商品房認購協(xié)議，這是很多購房者都有過的經(jīng)歷，而由定金引發(fā)的矛盾也時有發(fā)生。記者近日從長沙縣、寧鄉(xiāng)縣法院獲悉，近年來商品房買賣合同糾紛呈逐年增加之勢，這些案件普遍存在的現(xiàn)象是簽訂認購書并支付定金后，未簽訂商品房買賣合同。

“類似糾紛在購房過程中非常普遍，但大多能夠協(xié)商解決，一旦鬧上法庭，購房者勝訴的幾率并不大。”法官提醒，購房者在簽訂協(xié)議時，應詳細了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔法律規(guī)定或合同約定的義務與責任。

辦理按揭不成不退定金

寧鄉(xiāng)縣法院近日審結了一起定金糾紛案件，與辦理按揭有關。

張先生看中了寧鄉(xiāng)縣某套商品房后，與開發(fā)商簽訂了定購協(xié)議書并交付了2萬元定金，計劃以按揭方式購買，雙方同時約定“買受人在接到出賣人通知十五天后仍違反約定拒絕簽訂《商品房買賣合同》……出賣人有權將該商品房出售給第三方，并從買受人已付定金中扣除一萬元作為違約金”。由于張先生已在銀行貸款無法再辦理購房按揭手續(xù)，因此張先生要求開發(fā)商退還定金2萬元。

法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂了商品房定購協(xié)議書，對定金返還有具體的約定，因此張先生應按定購協(xié)議的約定承擔“扣除1萬元定金”的違約責任。最終，法院判決開發(fā)商退還張先生1萬元購房定金。

未簽正式合同被判違約

長沙縣法院近日則審結了這樣一起商品房預約合同糾紛。

楊女士說，2011年5月的一天，她在被告所開發(fā)的樓盤看中一套房子，于是交納了購房定金3萬元。“結果之后對方再沒有通知我簽訂任何協(xié)議或合同，直到2012年8月，一名業(yè)務員以短信通知我去領月餅，我大惑不解，一問才知道我看中的房間已經(jīng)賣給了別人。”楊女士表示，為此她多次找開發(fā)商協(xié)商解決此事，“我覺得，自己交了定金，構成認購房屋的法律事實；對方?jīng)]有通知我就將房屋賣給別人，已經(jīng)構成違約，必須承擔雙倍返還定金的法律責任。”

庭審中得知，楊女士多年來多次定購房產(chǎn)，待房產(chǎn)升值后及時拋售營利。在該房產(chǎn)公司的樓盤開盤后，經(jīng)人介紹選定了其中一套住房，口頭約定按揭購房，并交納了3萬元購房定金。

商品房認購書約定，楊女士應于認購書簽訂后5日內(nèi)到售樓部簽訂《商品房買賣合同》。若在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內(nèi)公司將該商品房另售他人，應雙倍返還買受人已付定金；若楊女士在約定的時間內(nèi)未簽訂《商品房買賣合同》，則公司不退還定金，并可將該商品房另售他人。

在此之后一年多時間里，房產(chǎn)公司多次通知楊女士到售樓部辦理簽約、交款、貸款等手續(xù)，但楊稱該樓盤售價不升反降，一直不愿意辦理手續(xù)。于是公司將此套商品房出售給了他人，雙方由此釀成糾紛。

法院經(jīng)審理認為，雙方已形成商品房預約合同關系，楊女士在該合同約定的時間及房產(chǎn)公司員工多次催促的時間內(nèi)無正當事由均未到房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，應當按照認購書約定承擔違約的法律后果，楊女士無權主張要求房產(chǎn)公司返還定金。

案中法

買房前對定金的法律性質(zhì)

要有清楚了解

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條明確規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

法官提醒，市民在購買商品房時，首先要認真考慮自己的資金能力，如果采用按揭方式，要事先認真了解申請銀行按揭的程序和要求，在與開發(fā)商簽約時，要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，對于定金的法律性質(zhì)更要了解清楚，對于開發(fā)商承諾的內(nèi)容，一定要在合同中詳細注明，在糾紛發(fā)生時，要注意取證。