2013年樓市又火了一把。二手房一夜狂漲數(shù)萬、業(yè)主翻臉?biāo)簹Ш贤那闆r也常有發(fā)生。

在房價(jià)還在持續(xù)上揚(yáng)的過程中，如果簽訂了購房合同并交納了定金，房產(chǎn)證正在辦理中，賣方又以更高價(jià)賣給別人怎么辦？如何預(yù)防這種情況？

對此，廣東圣方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師顏宇丹表示，“一房多賣”逢房價(jià)飆升時(shí)出現(xiàn)的比較多，尤其是炒房客。“當(dāng)他們買完房逢房價(jià)上升時(shí)又出售，本來就是以賺取差價(jià)為目的，簽訂完買賣合同后到辦理過戶手續(xù)中間需要一段時(shí)間，如果房價(jià)繼續(xù)上升，又以更高價(jià)格賣給第二個買方甚至第三個獲取更高的利益。”

顏律師表示，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法辦理過戶登記手續(xù)，未辦理過戶登記的，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。”因此，如果前買受人與出賣人簽訂了房屋買賣合同但還未辦理過戶登記的，買賣合同雖有效但沒有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，如果后買受人辦理了過戶登記，前買受人就只能追究出賣人的違約責(zé)任，因合同目的無法實(shí)現(xiàn)而無法要求繼續(xù)履行合同。即使出賣人已將房屋交付給前買受人使用實(shí)際占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，也應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

為防止“一房多賣”現(xiàn)象，顏律師建議：可以在簽訂買賣合同時(shí)雙方約定到的當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行預(yù)告登記。

自2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。” 這一條規(guī)定的預(yù)告登記主要是限制賣方與買方簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給第三人，但預(yù)告登記后，必須三個月內(nèi)進(jìn)行過戶登記，否則預(yù)告登記自動解除。

但是，預(yù)告登記需要雙方約定，不是強(qiáng)制性義務(wù)，如果賣方不同意進(jìn)行預(yù)告登記，買方的合法權(quán)益還是得不到保障。

對此，顏律師表示，還有一個預(yù)防的辦法就是：買方可以在簽訂合同時(shí)把違約金數(shù)額約定的高一些。

用深圳二手房買賣合同范本距離。該合同第十五條的違約責(zé)任：“任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之_____的違約金。”

顏律師表示，這是一個選擇性條款，比深圳使用的上一個版本進(jìn)步了一些。上一個版本的內(nèi)容是一方違約，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方除要求定金罰則后，便不再追究其它責(zé)任。定金罰則是雙倍返還定金，如果一套一百萬價(jià)格的房屋買方只交了一萬定金，賣方毀約時(shí)買方就只能要求退還一萬的定金并賠償一萬元損失，這樣并不能彌補(bǔ)房價(jià)上漲的購買損失?，F(xiàn)在使用的版本如果在立約時(shí)雙方約定一個較高數(shù)額的違約金，即使出現(xiàn)出價(jià)更高的買方，賣方也會計(jì)算多獲取的差價(jià)低于違約金時(shí)，就不會違約進(jìn)行“一房二賣”了。

顏律師認(rèn)為，還有一個更為公平合理并且雙方都能接受的辦法，就是在合同的補(bǔ)充條款中把這一條違約責(zé)任修改為：一方違約時(shí)，違約方賠償守約方合同約定價(jià)格與違約時(shí)房屋市場價(jià)格的差價(jià)部分。這樣，如果房價(jià)上漲時(shí)賣方違約，就需賠償買方該房屋房價(jià)上漲的部份;同樣，房價(jià)下跌時(shí)買方違約，就需賠償賣方該房屋房價(jià)下跌的部分。如果這樣約定，無論動蕩的房市價(jià)格如何漲跌，雙方都會考慮到違約的成本而不會輕易毀約，可以防范于未然，打消雙方簽約時(shí)的顧慮，從而維護(hù)誠實(shí)信用原則及交易的穩(wěn)定性。