因?yàn)殚_發(fā)商延遲交樓，業(yè)主將其告上法庭要求賠償違約金。然而，由于賠償金打折的要求沒有被滿足，開發(fā)商也對(duì)業(yè)主提出的反訴，認(rèn)為其辦理按揭貸款不及時(shí)。在現(xiàn)實(shí)生活中，去銀行辦理按揭需要交納許多材料，卻鮮有索取收據(jù)的情況，很多人填寫資料也不標(biāo)明日期。而這些細(xì)節(jié)，正是開發(fā)商“誣陷”業(yè)主交款不及時(shí)的“借口”。

交樓延遲兩個(gè)月 業(yè)主狀告開發(fā)商

2011年6月8日，廣州市民林某與廣東某房地產(chǎn)有限公司簽訂了商品房買賣合同，約定購買其位于廣州市南沙區(qū)某小區(qū)的一套房產(chǎn)，房屋建筑面積為70平方米，總金額為458913元。雙方約定，付款方式為按揭貸款，除首付款138913元外，剩余房款320000元須于2011年6月8日前申請(qǐng)辦理按揭手續(xù)。

此外，購房合同合同附件七還約定了雙方未按時(shí)付款或者為按時(shí)交樓的違約責(zé)任。合同簽訂的當(dāng)日，林某向地產(chǎn)公司支付了首期款13813元，于2012年2月2日就按揭貸款320000事宜與廣州住房公積金管理中心及銀行簽署了《住房公積金抵押借款合同》。

雖然合同約定的交樓時(shí)間是2012年8月8日，但是開發(fā)商并沒有按時(shí)交樓。2012年8月16日，延遲超過一周后，開發(fā)商向林某發(fā)出了交樓通知書，通知其于2012年10月15日辦理收樓手續(xù)。同年10月10日，開發(fā)商才取得了該房屋的交樓文件。

由于開發(fā)商交樓時(shí)間已經(jīng)超過約定的時(shí)間，林某開始計(jì)算預(yù)期收樓將要獲得的賠償。經(jīng)過與開發(fā)商的協(xié)商，林某同意逾期交樓違約金計(jì)算至2012年10月15日止。

然而，開發(fā)商卻不同意全額賠付逾期交樓違約金，僅同意支付部分物業(yè)管理費(fèi)。而事實(shí)上，和林某一樣沒有及時(shí)收到物業(yè)的，還有其他10戶業(yè)主。

2013年2月，林某委托律師代理訴訟，要求開發(fā)商支付逾期交樓違約金。南沙區(qū)人民法院受理了該案件。

一審調(diào)解不成開發(fā)商提起反訴

2013年3月該案首次開庭，原告林某要求被告開發(fā)商支付逾期交樓違約金，被告辯稱，原告于2012年5月25日才付清購房款，沒有按照合同約定履行付款義務(wù)，被告可行使后履行合同抗辯權(quán)，合同違約金過高，請(qǐng)法院予以調(diào)整。原告稱，原告已經(jīng)于約定交樓日之前付清房款，被告行使后履行抗辯權(quán)的條件不成立；合同違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方自由合意，應(yīng)遵照誠(chéng)實(shí)信用原則予以維持。

一審首次開庭法庭調(diào)解階段，開發(fā)商提出65折和解，問原告林某是否同意，不同意將提起反訴，要求林某支付延遲辦理按揭違約金。這種帶著威脅式的協(xié)商方式，林某當(dāng)即表示拒絕，憤然離開法庭。

開發(fā)商因此真的提起反訴，要求林某以按揭款320000元為本金，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，向被告支付從2011年6月8日起至2012年5月25日的逾期付款違約金共56320元。

法院判決開發(fā)商賠償交樓違約金

反訴案于2013年3月底開庭。針對(duì)開發(fā)商的反訴，林某辯稱，銀行辦理按揭的流程是先提交資料給銀行審批，審批通過后再簽訂貸款合同，故合同附件約定簽訂商品房買賣合同當(dāng)日簽署貸款合同是無法履行的;

南沙區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商構(gòu)成逾期交樓，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。而其提交的證據(jù)不足以證實(shí)林某提交按揭資料的時(shí)間，且林某向銀行交付申請(qǐng)按揭所需資料后，按揭貸款合同何時(shí)能夠簽訂及貸款何時(shí)發(fā)放均非業(yè)主所能控制的因素，故開發(fā)商的反訴請(qǐng)求，有違公平原則，不予支持。最后，南沙區(qū)人民法院判決開發(fā)商向林某付逾期交樓違約金13308元，并駁回了其反訴請(qǐng)求。

律師提醒：交付按揭材料別忘索要收條

雖然賠償金額只有一萬多元，但是業(yè)主和開發(fā)商經(jīng)歷了起訴、和解失敗、反訴、判決等多個(gè)復(fù)雜的訴訟環(huán)節(jié)。對(duì)此，林某的代理律師王美舟向《投資快報(bào)》記者透漏了案件的更多背景：其實(shí)在本案之前，還有兩批業(yè)主因?yàn)檠舆t收樓提起訴訟。由于延遲交樓期間短，違約金數(shù)額少，一審判決后，開發(fā)商未上訴，并自動(dòng)履行判決。而林某屬于第三批訴訟的業(yè)主之一，開發(fā)商僅同意65折和解，多數(shù)業(yè)主不同意，開發(fā)商不僅反訴，而且上訴到二審，二審法官當(dāng)庭做調(diào)解工作，打電話給業(yè)主，才促成和解。

王律師透露，爭(zhēng)議標(biāo)的這么小的案件，還提出反訴，而且就反訴開了兩次庭，本訴開了一次庭，無非讓業(yè)主覺得訴訟累，真正累的是原告律師，被告也是代理律師去。

法院按照公平原則，認(rèn)為開發(fā)商不能舉證證明業(yè)主交付資料的時(shí)間，但并無論述不足的理由。對(duì)此，王律師認(rèn)為，因?yàn)闃I(yè)主一般均于簽訂買賣合同當(dāng)日交付了按揭貸款資料給按揭代辦機(jī)構(gòu)(很多是律師所)，該機(jī)構(gòu)是開發(fā)商指定的，故法院認(rèn)為應(yīng)由開發(fā)商舉證該按揭代辦機(jī)構(gòu)簽收資料時(shí)間，才能證明業(yè)主實(shí)際交付按揭資料時(shí)間。

但事實(shí)上，按揭代辦機(jī)構(gòu)或貸款銀行收取業(yè)主資料，卻普遍不出具收條，而且業(yè)主簽訂貸款合同的時(shí)候，不填寫日期，由貸款銀行之后另行填寫。因此，法院基于公平原則考慮，并無采信被告證據(jù)。至于因?yàn)楸仨毾扰J，后簽訂貸款合同，而批準(zhǔn)貸款非業(yè)主控制，所以簽訂貸款合同的日期無法如買賣合同約定能當(dāng)日簽訂，則該約定無效，視為無約定。

最后，王美舟律師提示：業(yè)主交付按揭資料給按揭公司或貸款銀行，必須要求出具收條。

而簽訂貸款合同時(shí)，盡量如實(shí)填寫簽訂日期，不要留空。