今年年初各地紛紛制定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，多數(shù)城市的目標(biāo)是房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)。目前一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)難以完成。
近日，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，指出各地應(yīng)采取措施保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但對(duì)房?jī)r(jià)更高、漲幅更快的一線城市卻沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的調(diào)控措施。住建部的約談對(duì)房?jī)r(jià)能起到降溫作用嗎？…
一線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超今年調(diào)控目標(biāo) 房?jī)r(jià)失控
今年年初，全國(guó)各地紛紛制定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，多數(shù)城市制定的目標(biāo)是房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)。
在樓市調(diào)控目標(biāo)公布之時(shí)就有人預(yù)測(cè)這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度較大，從前7個(gè)月的市場(chǎng)成交情況來(lái)看，如果下半年樓市不出現(xiàn)拐點(diǎn)，部分城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)必定無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
今年以來(lái)，頻繁出現(xiàn)的“地王”與“日光盤”，使購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲而恐慌入市，導(dǎo)致局部市場(chǎng)出現(xiàn)買漲不買跌行情。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從7月下旬至今，僅北京地區(qū)日光盤就已經(jīng)超過(guò)了10個(gè)。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近4個(gè)月，一線城市已經(jīng)誕生13個(gè)地王。
受近期地價(jià)上漲等諸多因素影響，今年以來(lái)，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)全面上漲，其中一線城市漲幅最大。從同比看，7月北京新建商品住宅價(jià)格漲18.3%，上海漲16.5%，廣州漲17.4%，深圳漲17%。廈門、鄭州、南京、沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)同比也超過(guò)10%。
就目前的情況來(lái)看，即使未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)停漲，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)都將落空，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)失控風(fēng)險(xiǎn)。
7個(gè)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲被約談 難有實(shí)效
近日，有媒體報(bào)道稱由于房?jī)r(jià)漲度過(guò)快，8月下旬，住建部召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，并指出，各地應(yīng)采取措施保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，除一線城市外，上漲城市較高的有：鄭州同比上漲12%、南京同比上漲12 .8%、廈門上漲13.9%、福州上漲10.9%、沈陽(yáng)上漲10 .6%、長(zhǎng)沙上漲9 .4%、太原上漲9.1%。以此推測(cè)，上述7個(gè)城市極有可能就是此次被約談的對(duì)象。
住建部約談的本意應(yīng)該是想保護(hù)和支持剛需，打壓投資投機(jī)性需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?？涩F(xiàn)實(shí)的情況卻是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、多地“地王”頻現(xiàn)，這說(shuō)明以約談為代表的行政手段難以遏制房?jī)r(jià)上漲。
問(wèn)題的關(guān)鍵在于解決樓市供需不平衡的矛盾，一方面增加普通商品房及用地供給，另一方面推進(jìn)土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地供應(yīng)的局面，讓市場(chǎng)決定土地資源的配置，這才是解決房?jī)r(jià)高企的根本手段。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴使得房?jī)r(jià)易漲難跌
近日，有學(xué)者表示，追求短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)一旦漲上去之后是不能下跌的，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候沒(méi)有人去政府門前靜坐，如果房?jī)r(jià)降低肯定有人砸售樓處。這種說(shuō)法并非完全正確，因?yàn)橛腥嗽沂蹣翘帟?huì)被抓被判，違法成本高，一般人不會(huì)輕易嘗試，造成房?jī)r(jià)易漲難跌另有原因。
目前，地方政府負(fù)債問(wèn)題日益浮出水面，土地財(cái)政進(jìn)一步成為地方的救命稻草，由此使得房?jī)r(jià)居高不下。
審計(jì)署近日公布的地方政府債務(wù)審計(jì)結(jié)果顯示，18個(gè)省會(huì)和直轄市，有17個(gè)承諾以土地出讓收入來(lái)償債，比例高達(dá)95%。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)集體回歸一二線城市，受限于土地供給數(shù)量，土地市場(chǎng)僧多粥少的局面還將持續(xù)，地價(jià)上升速度超過(guò)房?jī)r(jià)，壓低行業(yè)利潤(rùn)空間甚至有虧損的可能。
當(dāng)前一二線城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率不斷提升，地王現(xiàn)象不減，都帶動(dòng)了土地出讓金始終處于較高水平。8月，一線城市土地成交均價(jià)為5335元/平方米，同比增長(zhǎng)198.4%。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年賣地收入即土地出讓金超過(guò)百億的城市有19個(gè)，其中，上海、北京和杭州三地的賣地收入均超過(guò)了600億元，上海以769.48億元的收入排名第一，北京和杭州則分別為664.24億元和600.36億元。
房?jī)r(jià)不斷上漲，地價(jià)也越來(lái)越高，兩者互相影響，地方政府也更加賴土地財(cái)政。 從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來(lái)源。2010年底，政府性債務(wù)大約有40%要靠土地收益來(lái)償還，而現(xiàn)在，部分地區(qū)這一比例已經(jīng)超過(guò)一半，地方政府債務(wù)償還高度依賴于土地收益。
j結(jié)語(yǔ)： 即使未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)停漲，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)都將落空，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴不解決，單憑行政性約談解決不了房?jī)r(jià)上漲失控的風(fēng)險(xiǎn)。
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