核心提示

 

在城鎮(zhèn)化的發(fā)展背景下，如何挖掘二、三線甚至四線城市巨大的消費與投資潛力？

 

商業(yè)地產風起云涌，城市綜合體雨后春筍般興起，如何避免同質化競爭，避免“千店一面”？

 

商業(yè)地產知易行難，開發(fā)商如何尋覓和創(chuàng)造項目的特色，在競爭日漸激烈的市場中爭得一席之地？

 

9月7日，由福建日報《廈門觀察.房周刊》作為戰(zhàn)略合作機構的第五屆中國國際地產投資交易會盛裝開幕，國內房地產大鱷云集，深度介入的《二、三線城市商業(yè)地產的差異化運營》專題沙龍同時舉行，通過開發(fā)商、商業(yè)管理機構、咨詢公司等多個角度，立足廈門市場，全面解析二、三線城市商業(yè)地產的開發(fā)與運營精髓，探尋二、三線城市商業(yè)地產差異化運營之路。

 

商業(yè)綜合體呈井噴態(tài)勢

 

3年后建成投用達21個

 

來自圖智土地房產研究中心的報告認為，目前廈門已出讓未動工的綜合體項目高達264萬㎡，其中思明區(qū)42萬㎡，湖里區(qū)48萬㎡，集美區(qū)96萬㎡，同安區(qū)37萬㎡，翔安區(qū)41萬㎡。預計到2016年，廈門城市綜合體項目總建筑面積將達到712萬㎡，建設投用達21個，加上現有的城市綜合體項目，總體量將高達1000萬㎡。

 

相關數據顯示，目前我國已開發(fā)、在開發(fā)和規(guī)劃中的大大小小商業(yè)地產項目多達1000多個，在現有運營的購物中心中，經營狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%。

 

仲量聯行從2007年開始追蹤中國各個城市發(fā)展曲線上的變化，在其報告中，廈門從2009年新興城市40強到2012年新興城市50強都是二線增長型城市，而成都、重慶和杭州等已經晉級為1.5線城市，廈門離這些城市還有一定差距。仲量聯行副董事翟琳璟表示，在新興城市零售市場前20強里，廈門的零售市場處于第三梯位，商業(yè)處于培育期。在新興城市中，廈門屬于中上水平，但本地居民消費力有限，導致已知未來市場吸引力上升放緩。零售商業(yè)需要新的增長動力。

 

盡管廈門綜合體市場仍處于發(fā)展培育期，但是，近年來綜合體土地供應放量，已經成為廈門政府供地多樣化的新選擇，企業(yè)規(guī)避限購影響的新機會，地價保持在較低的合理區(qū)間。從細的方面看，廈門島內應該全力發(fā)展精品綜合體項目，島外則更需要通過綜合體項目來完善和提升生活配套設施。

 

同質化阻礙綜合互補效應

 

能否為市場消化存疑

 

通過調查，房地產研究中心的專家認為，目前廈門的綜合體多以商務型綜合體為主，商業(yè)綜合體、商務綜合體及復合綜合體三種業(yè)態(tài)組合較多，整體功能趨于同質化，難以發(fā)揮其應有的綜合性互補效應。

 

從功能布局上看，三種類型的綜合體呈現一定特點，商務綜合體，以島內中央商務區(qū)、島外新城核心區(qū)為主，辦公物業(yè)體量比重普遍在六成以上；商業(yè)綜合體，則以島內核心地段為主，多為已投用項目，商業(yè)體量多控制在20萬㎡以下，屬區(qū)級購物中心；而復合綜合體，布局以島內外大型交通設施、重要交通線路、周邊及沿線為主，四種物業(yè)功能，均配比住宅物業(yè)。

 

在橫向對比樣板上，廈門在2015年前后的市場總量預計約為直轄市的1/3，與沿海主要二線城市規(guī)模水平較為一致。2012年廈門城市居民人均收入達到37576元，超過北京，接近廣州。人均GDP(按常住人口)已經達到7.74萬元，折合1.23萬美元，但廈門常住人口、經濟總量僅為青島、蘇州、寧波等其他二線城市的1/3，未來3年內廈門綜合體密集入市，能否為市場消化，仍存質疑。

 

適度放緩鼓勵持有

 

三招破解綜合體之困

 

世茂股份（600823）的營銷總監(jiān)孫清松認為，從世茂多年的商業(yè)地產實踐看，開發(fā)并持有一個中等規(guī)模的綜合體建造成本達19億元，約等于年收入100-150億的房地產開發(fā)企業(yè)一年的凈利潤。如果是融資開發(fā)，自持物業(yè)的經營性租金收益僅能覆蓋約50%的財務成本。他表示，要介入商業(yè)地產，需要綜合考慮資金平衡、城市選擇、業(yè)態(tài)構成、運營保障等四個方面的問題，缺一不可，而持續(xù)運營的最后障礙在于跨越培育期。

 

面對商業(yè)地產的困境，在7日舉行的“二、三線城市商業(yè)地產沙龍”上專家建議，要逐步、適度放緩綜合體地塊供應節(jié)奏，確保不過量供應，但也應避免市場每年供應量大幅波動；通過穩(wěn)定有序的土地供給，實現廈門綜合體可持續(xù)發(fā)展；同時，持有經營，具有主導功能的物業(yè)類型建議體量占比控制在40%—60%；非“居住物業(yè)主導型”綜合體應嚴格控制銷售物業(yè)的體量配比，鼓勵開發(fā)企業(yè)多持有經營型物業(yè)；最后，島外應減少商務辦公和酒店主導型綜合體，更適宜開發(fā)居住、商業(yè)為核心功能的綜合體；島內未來新增綜合體以辦公、商業(yè)、酒店為主導功能。