在簽訂合同以后，一般家庭都無(wú)法交付全款，需要貸款。貸款就是購(gòu)房者將房產(chǎn)抵押給銀行，先由銀行來(lái)墊付房款給開(kāi)發(fā)商，而購(gòu)房者每月還款的金融行為。貸款可以讓購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)“先住房后付款”！

 

但是，當(dāng)購(gòu)房者真正辦理貸款的時(shí)候，卻感到很茫然，這就說(shuō)明他們對(duì)貸款知識(shí)的了解很不全面，而購(gòu)房者對(duì)貸款知識(shí)的欠缺往往會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供作弊的機(jī)會(huì)。因此，購(gòu)房者想要在購(gòu)房時(shí)辦理貸款，就必須先了解與貸款相關(guān)的常識(shí)，并選擇最適合自己的貸款方式。

 

三種常見(jiàn)的貸款方式：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款

 

什么是商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款？

 

通常情況下，住房貸款有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款：

 

商業(yè)貸款：購(gòu)房者以所購(gòu)住房，或以自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)獲得貸款。

 

公積金貸款：指按時(shí)足額繳存住房公積金的購(gòu)房者，在購(gòu)買(mǎi)、建造、大修自住住房時(shí)，以其所購(gòu)(建)住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請(qǐng)的以住房公積金為資金來(lái)源的住房貸款。

 

組合貸款：一般是指同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款和公積金貸款，該貸款方式稱(chēng)為組合貸款。比如，某購(gòu)房者申請(qǐng)住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時(shí)又不到所購(gòu)房?jī)r(jià)80%，可以再申請(qǐng)商業(yè)性貸款，兩項(xiàng)貸款總額不超過(guò)房?jī)r(jià)的80 %，這叫組合貸款。

 

那么，商業(yè)貸款和公積金貸款有什么區(qū)別呢？地產(chǎn)業(yè)工作室將兩者從以下幾個(gè)角度進(jìn)行了比較：

 

貸款利率：公積金貸款利率較低。平均比商業(yè)貸款低1個(gè)百分點(diǎn)左右。在相同擔(dān)保方式下，貸款中的費(fèi)用一般也比商業(yè)貸款低。而在住房公積金貸款中采用抵押加保險(xiǎn)的較高費(fèi)用的擔(dān)保方式時(shí)，貸款費(fèi)用一般比商業(yè)貸款高，但貸款費(fèi)用和利息負(fù)擔(dān)之和仍要比商業(yè)貸款低，而且保險(xiǎn)公司要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

 

貸款期限：公積金貸款實(shí)際貸款期限要比商業(yè)貸款長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。雖然兩種貸款文件規(guī)定最長(zhǎng)貸款期限目前都是30年，但一般商業(yè)貸款實(shí)際不會(huì)放到30年。

 

首付比例：商業(yè)貸款額度最高為房?jī)r(jià)款或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)值的70-80%，而公積金貸款可以最高到90%。

 

審核靈活程度：公積金貸款周期相對(duì)較長(zhǎng)，審核比較嚴(yán)格。而商業(yè)貸款相對(duì)比較靈活，周期較短。

 

申請(qǐng)貸款的六項(xiàng)注意

 

注意一：申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金

 

如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶(hù)上的公積金繳存期將發(fā)生變化，如果不滿足公積金貸款的相關(guān)對(duì)繳存期的規(guī)定，將不能申請(qǐng)到供積金貸款。

 

注意二：在借款最初一年內(nèi)不要提前還款

 

按照銀行貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。

 

注意三：還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

 

當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。銀行的客戶(hù)可向銀行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還的貸款本金、利息。銀行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。但是，借款期限變更按規(guī)定一般只可辦理一次。

 

注意四：貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)

 

當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，必須將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。

 

注意五：貸款還清后不要忘記撤銷(xiāo)抵押

 

當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷(xiāo)抵押。

 

注意六：不要遺失借款合同和借據(jù)

 

申請(qǐng)按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。由于貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。

 

Q&A

 

Q：買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商能拒絕做公積金貸款嗎？

 

A：只要央行批準(zhǔn)的可做公積金貸款的銀行，開(kāi)發(fā)商就不能以任何借口拒絕做住房公積金貸款。

 

Q：買(mǎi)房可以根據(jù)地段、價(jià)格、房屋性質(zhì)自由選擇，到了辦理貸款時(shí)卻為什么不能自由選擇呢？

 

A：專(zhuān)家解釋?zhuān)F(xiàn)在人們買(mǎi)房無(wú)非是兩種房屋類(lèi)型，即新建商品房和二手房。從新建商品房來(lái)看，購(gòu)房者只能選擇與此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商有合作協(xié)議的銀行辦理貸款手續(xù)。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與銀行都是“捆綁式”銷(xiāo)售，也就是開(kāi)發(fā)商的前期按揭貸款支持以及其他相應(yīng)的商業(yè)貸款基本上都由某一家或者兩至三家銀行提供，所以在售樓時(shí)開(kāi)發(fā)商自然會(huì)把自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)按揭指定給這幾家銀行做。

 

從二手房來(lái)看，作為客戶(hù)與業(yè)主間的媒介房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般與銀行之間會(huì)有良好的合作關(guān)系，小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能與幾家銀行合作，大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能合作銀行達(dá)到十幾家或者幾十家。這樣，購(gòu)房者在貸款買(mǎi)房時(shí)相對(duì)選擇余地也大了許多。

 

Q：定下的房貸年限還能更改嗎?

 

A：據(jù)個(gè)人房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的理財(cái)師認(rèn)為，根據(jù)銀行的借款合同的條款,年限一般是不能再更改的，之前有過(guò)一種叫做同名轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，不僅可以提高年限而且可以對(duì)按揭貸款再融資，但現(xiàn)在此種業(yè)務(wù)已被取消。但在不提高貸款金額的情況下,部分銀行是可以辦理加長(zhǎng)年限的換按揭業(yè)務(wù)的。

 

Q: 請(qǐng)問(wèn)用公積金買(mǎi)的房子能賣(mài)嗎,怎么賣(mài)?

 

A: 個(gè)人房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的理財(cái)師介紹了幾種解決辦法：

 

(1)如果自己有錢(qián)，把公積金貸款全部還清，然后進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)家進(jìn)行商貸或是他的公積金貸款申請(qǐng)程序；

 

(2)如果自己錢(qián)不夠，買(mǎi)方的首付夠還自己的公積金，找大型規(guī)范中介公司或知名貸款服務(wù)公司做擔(dān)保，通過(guò)資金監(jiān)管帳戶(hù)還清公積金后，再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。買(mǎi)家進(jìn)行公積金貸款或是商業(yè)貸款申請(qǐng)程序；

 

(3)如果自己二手房糾紛頻現(xiàn)，如何才能避免糾紛呢?下面總結(jié)二手房三大糾紛。

 

第一，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。

 

這類(lèi)糾紛主要因房屋買(mǎi)賣(mài)雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見(jiàn)情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣(mài)房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效、無(wú)法交付履行或無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購(gòu)買(mǎi)人將出賣(mài)人起訴至法院，并往往以中介公司存在過(guò)錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

第二，因意向金或定金的處理爭(zhēng)議產(chǎn)生的糾紛。

 

房屋出賣(mài)人在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前，往往要求購(gòu)買(mǎi)人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買(mǎi)賣(mài)雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無(wú)法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問(wèn)題就有可能成為三方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

 

第三，因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。

 

中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬和必要的居間費(fèi)用。一套房屋買(mǎi)賣(mài)成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買(mǎi)賣(mài)合同等諸多環(huán)節(jié)。常見(jiàn)糾紛主要有因買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易(俗稱(chēng)“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買(mǎi)賣(mài)雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。錢(qián)不夠，買(mǎi)方的首付或其他錢(qián)也不夠還自己的公積金，找大型規(guī)范中介公司或是知名貸款服務(wù)公司做墊資，然后中間擔(dān)保，再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)家進(jìn)行公積金貸款或是商業(yè)貸款申請(qǐng)程序。