持續(xù)的高溫天氣，滬上樓市成交狀況持續(xù)低迷。但有跡象表明，隨著天氣轉(zhuǎn)涼，未來樓市必將重新啟動。因此抓住今年樓市“夏歇期”的最后一段時間，挑選到符合自己要求的物業(yè)，不失為一種理想的選擇。

 

樓市“夏歇期”仍在延續(xù)

 

持續(xù)的高溫天氣，大大抑制了購房者的熱情，使得成交狀況仍不見改善。

 

根據(jù)上海德佑地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月份第二周(8月5日至11日)，住宅商品房的成交量持續(xù)下滑，成交面積為14.91萬平方米，環(huán)比前周下跌22.0%，并創(chuàng)造了近25周的最低紀(jì)錄，為自今年春節(jié)以來的谷底。具體到各個項目的銷售情況來看，全上海市僅有山水四季城和練祁佳城金色榴鄉(xiāng)園兩個項目成交量較大，其余項目成交量均不足50套。

 

其實，成交狀況低位運行已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，在7月份，上海住宅商品房成交面積為77.67萬平米，環(huán)比下滑31%。二手房交易量同樣也出現(xiàn)下滑趨勢，根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，7月全上海市二手房共計成交20522套，環(huán)比下跌10.6%。

 

圖 近期上海樓市周成交狀況變化圖

 

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢

 

不僅購房者的熱情在下降，開發(fā)商推盤的熱情同樣也出現(xiàn)了回落。上海漢宇地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，8月份第二周共計6個商品住宅項目批準(zhǔn)預(yù)售，新增預(yù)售套數(shù)13.78萬㎡，環(huán)比減少18.8%；新增供應(yīng)套數(shù)786套，環(huán)比減少46.2%。這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了一段時間，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，上海商品住宅供應(yīng)量為79.60萬平米，環(huán)比下滑11%。

 

均價回落實為“假摔”

 

從表面上看，上海市房價出現(xiàn)了微幅下調(diào)，但業(yè)內(nèi)人士直言這實為“假摔”。

 

記者查閱同策咨詢跟蹤監(jiān)測的市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海市住宅商品房成交均價曾在今年7月下旬一度沖高到25566元/平方米，成為近半年來次高值，僅次于今年3月初的25651元/平方米。但隨后便一路下滑至8月第二周的22352元/平方米，降幅達(dá)到12.6%。這是不是意味著上海房價出現(xiàn)下跌情形？

 

真實情況并非如此。記者查閱成交記錄發(fā)現(xiàn)，近期低價剛需樓盤成交占據(jù)主流，因此“拉低”了均價。如8月份第二周，成交前五位樓盤中，包括金地自在城、合景疊翠峰、中信泰富朱家角新城、保利天鵝語苑二期在內(nèi)的四個樓盤，均價均在1.16萬～1.85萬元/平方米之間。“這是由于近期樓市供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，部分低價位的剛需盤成交量占到較高比例，從而導(dǎo)致成交均價的回落。”同策咨詢分析人士給出這樣的解釋。

 

此外，記者從二手房市場上了解到，雖然進(jìn)入7月以來，帶看量和實際成交量都出現(xiàn)了不同程度的下滑，但是二手房的價格并未出現(xiàn)下跌。德佑地產(chǎn)門店經(jīng)理反映，雖然近期房東不再提價，但是鮮有主動降價情形出現(xiàn)。

 

房企“秋季攻勢”悄然開打

 

雖然近期市場在酷暑天氣中顯得較為冷清，但房企并未因此而放松對市場的爭奪。

 

“請問是李先生嗎？我是××地產(chǎn)的銷售人員小張，最近我們會在嘉定推出一批新房源，請問你本周末是否有時間來現(xiàn)場參觀考察……”類似的電話，正在看房的小李近期就接到了四五個，而在半個月前，這種電話并不多見。由此不難看出，雖然目前距離“金九銀十”還有半個多月，但房企已經(jīng)開始著手準(zhǔn)備“秋季攻勢”。

 

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著天氣逐漸變得涼爽起來，開發(fā)商會開始加大推盤力度，以求加快去化速度回籠資金。

 

有數(shù)據(jù)表明，目前開發(fā)商推盤熱情已經(jīng)開始反彈。雖然8月份新增商品住宅套數(shù)僅為786套，但相對7月第三周的推盤量來說，已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回升，增幅超過三成。

 

中央對樓市的態(tài)度有了微妙的變化。針對當(dāng)前房價持續(xù)小幅上漲的態(tài)勢以及部分城市房價上漲過快的現(xiàn)象，中央及地方政府并沒有因此而再次出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施，只是在表態(tài)上繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控。從最近國務(wù)院對于房地產(chǎn)市場的幾次表態(tài)來看，基本上是定調(diào)保護(hù)首套自住購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。甚至住建部政策研究中心相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言指出，政府從來沒有讓房價下跌的言論。對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要下半年市懲房價不出現(xiàn)報復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化。

 

不必猶豫出手買房

 

雖然距離樓市“夏歇期”結(jié)束時日無多，但專家建議，現(xiàn)階段正處于買房好時機(jī)，碰到合適的物業(yè)，切莫等待觀望。

 

目前市場因為高溫天氣原因，加之此前一段時間受到“錢荒”影響，導(dǎo)致市場購房熱情大為降低。這雖然不能稱之為買方市場，但較之購買力釋放而處于賣方市場階段，無疑要掌握更多的主動權(quán)。

 

行業(yè)人士分析指出，就目前而言，開發(fā)商主動提價銷售的情形較為少見。記者咨詢嘉定區(qū)某即將推出后續(xù)房源項目售樓處得知，開發(fā)商并沒有提價的打算。但如果在“金九銀十”期間，銷售狀況的改善，很有可能會促使房企不斷推高售價，即使幅度不大，但維持原價的可能性不會很大。

 

專家建議，現(xiàn)階段買房，要講究“快”和“準(zhǔn)”。所謂“快”，是指出手要快，而不必觀望。不管是新房還是二手房，只要物業(yè)本身符合自己的定位，便可立即“拿下”。而等待觀望，很有可能會面臨“追漲”的尷尬局面。所謂“準(zhǔn)”，當(dāng)然是對價格的把握要準(zhǔn)確。如果新房已經(jīng)長時間沒有提價，或者二手房價格也蟄伏了一段時間，這表明該價位是比較合理的，可以放心接受。

 

當(dāng)然，現(xiàn)階段買房，也必須敢于與賣家議價。有中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者，現(xiàn)階段看房人數(shù)不多，房東加價的底氣不足，而如果比較幸運，碰到急于出手的賣家，主動還價，很有可能會得到意想不到的的收獲。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士提醒說，買家在還價時請勿“獅子大開口”，以免讓對方產(chǎn)生誤解而中斷買賣，從而錯失機(jī)會。