拆分精裝修致房價飆升

周六，北京市通州區(qū)耿莊橋南側(cè)京貿(mào)國際城售樓處。

第一次買房的劉先生，懷揣存款70萬元的銀行卡，興沖沖地跑來，想在這里買套新開盤的兩居室。可是，一問售價，就把他給驚呆了。

小劉問：“北京市住建委官方網(wǎng)站批準(zhǔn)的預(yù)售均價不是每平方米19953元嗎?你們?yōu)楹文苜u2.7萬元/平方米呢?”

售樓員答：“批準(zhǔn)的價格是毛坯房，我們賣的是精裝修。算上裝修款，均價2.7萬元/平方米左右。”

小劉問：“可不可以只買毛坯房呢?”

售樓員答：“不行。”

……

事實上，這只是2013年北京實施商品住宅限價以來眾多售樓處上演的極為常見的一幕。

今年3月30日，北京市出臺了落實房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”的執(zhí)行細(xì)則。其中規(guī)定：“對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。”

規(guī)定終歸只是規(guī)定。拆分精裝修房款，成為多個樓盤應(yīng)對限價令、變相漲價的“法寶”。

此前，媒體爆料，金第萬科·朗潤園項目亦采取此變相加價方式。據(jù)報道，在購房者選房前，銷售員要求購房者簽一份叫做“幸福家園計劃”的協(xié)議，標(biāo)明精裝修的標(biāo)準(zhǔn)大約在5000元/平方米。北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，朗潤園在今年4月25日獲批4棟住宅樓的預(yù)售資格，共544套房源，目前成交均價24706元/平方米。但這一成交均價并未包含須業(yè)主額外支付的精裝修費用。

在北京大興區(qū)南六環(huán)外的天宮院地區(qū)，今年一季度限價令出臺前后價格在1.7萬元/平方米左右。但一些樓盤采用拆分術(shù)，目前區(qū)域?qū)嶋H房價已經(jīng)超過2萬元/平方米。更有甚者，在該區(qū)域，據(jù)媒體透露，由北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)、即將于下半年開盤的住總?cè)f科橙售價將達(dá)到2.5萬元/平方米(精裝修)左右，高出年初區(qū)域房價近50%。

房山區(qū)的邑上公館，此前住建委批準(zhǔn)預(yù)售價約1.8萬元/平方米，目前精裝賣到2.2萬/平方米，精裝費4000元/平方米左右。裝修款不能按揭貸款，須在購房時一次性支付。

在監(jiān)管缺位的背景下，大量樓盤采用這種拆分精裝修房款的策略，變相大幅度提高新房售價，讓有關(guān)房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，讓眾多購房者倍感無力而又無奈。

裝修款名不副實

如果加價的裝修款，與裝修實際成本加上合理利潤大體相當(dāng)，拆分行為倒也無可厚非。這樣可以給市場上增加更多的成品房，改變長期以來毛坯房唱主角的局面。但實際上，裝修款多名不副實，成為加價的一種手段。

以京貿(mào)國際城一套建筑面積為91平方米的E戶型兩居室為例，房價27500元/平方米。拆分后，毛坯房售價在2萬元/平方米左右，裝修價7500元/平方米，裝修總價68萬元。一位李姓銷售員介紹：“裝修規(guī)格按照樣板間的標(biāo)準(zhǔn)交房，采用冠軍瓷磚、圣象地板、科勒衛(wèi)浴、科寶·博洛尼廚具、法國壁紙。”

筆者以上述同品牌同型號主材向東易日盛裝飾公司的設(shè)計師求證成本。設(shè)計師向筆者算了一筆細(xì)賬后稱，粗略估計的話，主材費約15萬元左右，最多不超過20萬元。加上設(shè)計費、施工費用，面積91平方米的E戶型需花費裝修款最多26萬元，僅為實際所付裝修款的1/3。如果采用大批量裝修的話，主材和設(shè)計費、施工費還可能大幅度降低。

變相加價行為，讓許多像小劉一樣的購房者只能“舍大買小”。以京貿(mào)國際城小兩居78平方米為例，購房合同的成交價格約2萬元/平方米，購房款156萬元，首套房首付30%約47萬元，再加上50萬元左右的裝修款并不能從銀行貸款，實際首付將近100萬元。

業(yè)內(nèi)人士呼吁加強(qiáng)監(jiān)管

拆分精裝修，不僅讓很多購房者痛感房價飆漲而無可奈何，而且政府之前的一紙“限價令”也受到了廣大購房群眾質(zhì)疑，這不僅損害了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的嚴(yán)肅性，也損害了政府的公信力。

實際上，針對拆分行為，監(jiān)管并不是無可作為。東亞新華地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，裝修加價行為受到當(dāng)前土地市場很大的影響，也可以說合乎市場規(guī)律，但為了市場的穩(wěn)定，住建委可出臺“不得以裝修升級為由變相加收裝修費”等政策，同時，要加強(qiáng)對申報房屋種類(毛坯或精裝)和實際銷售的種類進(jìn)行監(jiān)督。

對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔則稱，據(jù)其所知，針對裝修款的監(jiān)管，住建委也提出了相應(yīng)的措施。比如在開發(fā)商申報精裝修預(yù)售價格時，要求標(biāo)明裝修的價格、品牌和型號，以便監(jiān)管。但賈玉鵬指出，目前裝修款的申報不會細(xì)致到品牌和型號，一般只會注明裝修部位(比如廚房、衛(wèi)生間、墻壁)和用料價格。

業(yè)內(nèi)人士建議，稅務(wù)部門也應(yīng)對拆分精裝修的偷稅漏稅行為加強(qiáng)監(jiān)管。盈科律師事務(wù)所孫家運律師認(rèn)為，按照《關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù)》規(guī)定，房屋買賣的稅價為房屋買賣合同的總價款。如果開發(fā)商與購房者直接簽訂裝修合同，那么精裝修房的總價應(yīng)全部納稅是毋庸置疑的。但開發(fā)商通常會選擇自己的裝飾公司來與購房者簽訂合同，性質(zhì)和出售精裝房一樣，購房人卻可以享受較低的稅率。這是變相偷漏稅行為。以京貿(mào)國際城為例，繳納契稅的房款以購房合同(毛坯房)的房價作為依據(jù)。按通州區(qū)的地區(qū)指導(dǎo)價25800元/平方米來計算，購房人只需遵循1%或1.5%的比例納稅。但是按照精裝房的房價作為依據(jù)，大部分購房人都要按照3%的比例納稅