連日來(lái)，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州樓市出現(xiàn)幾個(gè)以租代售，一次長(zhǎng)租數(shù)十年產(chǎn)權(quán)的樓盤(pán)，而這些樓盤(pán)都是開(kāi)發(fā)商租下村民的集體用地之后，再“轉(zhuǎn)租”給買家，買家實(shí)際上只是擁有物業(yè)的使用權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，物權(quán)法規(guī)定，房屋租賃最多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護(hù)，市民一旦決定租賃，在20年之后將會(huì)存在不能續(xù)租的風(fēng)險(xiǎn)。

 

地鐵三號(hào)線廈滘站出口上蓋的單身公寓每平方米只要6000元？與亞運(yùn)城只有一路之隔的復(fù)式公寓，均價(jià)不過(guò)為6500元/平方米？就在廣州樓價(jià)仍在節(jié)節(jié)攀升的今天，廣州樓市卻突然出現(xiàn)了這樣物美價(jià)廉的“筍盤(pán)”，究竟是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商大發(fā)善心，還是另有蹊蹺？

 

案例一：

 

一次性付清房款 明年底才能交樓

 

記者在廈滘地鐵站A出口外看到，一大塊廣告牌正在推銷著某樓盤(pán)的“絕版公寓”，而其標(biāo)出的均價(jià)更是誘人，只要4815元/平方米，在番禺樓價(jià)都已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格簡(jiǎn)直讓人難以置信。

 

隨后，記者在銷售中心內(nèi)咨詢了銷售人員。“4800多元的單價(jià)是特價(jià)單位，只有一兩套，5月就賣完了。”銷售人員表示，現(xiàn)在樓盤(pán)還有各種面積段的公寓，平均價(jià)格達(dá)到6000元/平方米。當(dāng)記者追問(wèn)這一價(jià)格為什么這么劃算時(shí)，銷售人員也不諱言，“這是開(kāi)發(fā)商租下村里的土地，建房之后再長(zhǎng)租給‘購(gòu)房者’，沒(méi)有房產(chǎn)證，但是‘買家’會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽一份租約。”

 

此外，開(kāi)發(fā)商雖然和村里簽下了40年的租約，因之前開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，所以最后和租客簽訂的租約只有32年的年限，而且由于不是購(gòu)買商品房，要一次性付款。以最小面積的51平方米計(jì)算，也要至少30萬(wàn)元才能拿下這套長(zhǎng)租房。

 

記者又到樓盤(pán)的樣板房?jī)?nèi)參觀，發(fā)現(xiàn)裝修非常精致，銷售人員表示，樓盤(pán)交樓時(shí)會(huì)帶基本的裝修。記者看到，樓盤(pán)的銷售中心正在建設(shè)的工地旁，而工地目前還在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)階段。銷售人員坦承，樓盤(pán)要到明年底才能交樓。

 

案例二：

 

亞運(yùn)城旁只“賣”正規(guī)商品房?jī)r(jià)一半

 

剛推出時(shí)，曾經(jīng)在廣州樓市掀起巨大波瀾的廣州亞運(yùn)城，最新一期的均價(jià)已達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米左右。然而，記者探訪發(fā)現(xiàn)，就在這一超級(jí)大盤(pán)的對(duì)面，也有一個(gè)樓盤(pán)正在對(duì)外開(kāi)放。銷售表示計(jì)劃今年10月開(kāi)盤(pán)，帶精裝修發(fā)售，目前吹風(fēng)價(jià)不過(guò)6500元/平方米。

 

記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)與上述廈滘樓盤(pán)的性質(zhì)幾乎一樣，也是開(kāi)發(fā)商租下了村民的土地，再長(zhǎng)租給其他散客。這一項(xiàng)目的租約時(shí)間達(dá)到35年。開(kāi)發(fā)商透露，首期計(jì)劃推出過(guò)千套55~117平方米的單位，總價(jià)也為30多萬(wàn)元左右。

 

記者此前在銷售中心開(kāi)放的樣板房?jī)?nèi)看到，開(kāi)發(fā)商推出的產(chǎn)品為復(fù)式小公寓。樓盤(pán)下層層高有2米多，入戶后，左右兩側(cè)為廚房衛(wèi)生間，然后是中空的客廳，最里面是餐廳及書(shū)房，通風(fēng)采光都不錯(cuò)。而上層層高則為2.2米，兩間臥房分列樓梯的兩側(cè)。

 

據(jù)介紹，這一樓盤(pán)原來(lái)是政府預(yù)留的一部分亞運(yùn)城地塊給被征地村民做經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，發(fā)展商從村集體租賃了該土地用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以項(xiàng)目與亞運(yùn)城才會(huì)有一路之隔，而且可以享受到亞運(yùn)城內(nèi)各種便利的配套。

 

市民：

 

長(zhǎng)租物業(yè)有顧慮 無(wú)得揀才會(huì)考慮

 

這些村集體土地上建成的房子長(zhǎng)租給市民，每套的總價(jià)約30萬(wàn)元。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如以30萬(wàn)元作為首付款，首次置業(yè)者在中心區(qū)可以買到的面積都不超過(guò)50平方米。而如果購(gòu)買目前均價(jià)最低的花都區(qū)，還是可以買超過(guò)100平方米的單位。

 

“這樣的房子實(shí)在不知道靠不靠譜，而且沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，估計(jì)很難轉(zhuǎn)租。”畢業(yè)參加工作只有兩年時(shí)間的市民成先生覺(jué)得，首要的選擇還是購(gòu)買一套正規(guī)的商品房，畢竟這樣的房子有產(chǎn)權(quán)，手續(xù)又齊全，土地使用年限也有70年，未來(lái)可賣可租，放在手里放心很多。“就算是買到花都這樣的郊區(qū)，感覺(jué)也比買這樣的短租房好。”

 

而同樣剛參加工作不久的市民黎先生則認(rèn)為，長(zhǎng)租房算下來(lái)每年的租金也要1萬(wàn)元，平攤到每個(gè)月，也幾乎接近1000元了，其實(shí)與和別人一起合租付出的成本差不了多少，所以這樣的長(zhǎng)租房未必有那么大的吸引力。“除非租金一直漲下去，房?jī)r(jià)又漲到付不出首付，才會(huì)考慮這類長(zhǎng)租物業(yè)了。”黎先生表示，這將是最無(wú)奈的選擇。

 

業(yè)內(nèi)：

 

租賃期限有規(guī)定 超20年續(xù)租有風(fēng)險(xiǎn)

 

業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租物業(yè)土地性質(zhì)雖然為集體土地，但樓盤(pán)以長(zhǎng)租的方式出售使用權(quán)，不存在產(chǎn)權(quán)交易，因此不存在類似“小產(chǎn)權(quán)房”違法的問(wèn)題。不過(guò)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋租賃最多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護(hù)。

 

“其實(shí)這相當(dāng)于打了一個(gè)‘擦邊球’。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析，這樣的長(zhǎng)租物業(yè)除了轉(zhuǎn)租存在困難以外，最大的問(wèn)題在于難以繼承，而租約超過(guò)20年之后，又有太多的未知數(shù)，雖然開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在合同中寫(xiě)明“買家”有優(yōu)先的續(xù)租權(quán)。此外，這類型的物業(yè)近期雖然陸續(xù)涌現(xiàn)，但其租賃不可以按揭貸款，買家如果有能力一次性付款長(zhǎng)租這樣的物業(yè)，那也就有能力付出一些一手物業(yè)的首付款，所以這些長(zhǎng)租物業(yè)的出現(xiàn)，對(duì)樓市的沖擊也極為有限。

 

業(yè)內(nèi)人士更提醒，“租”和“售”的最大區(qū)別就是有無(wú)產(chǎn)權(quán)，除了要考慮收益問(wèn)題外，購(gòu)房者在租的過(guò)程中，一定要與開(kāi)發(fā)商在合同里注明相關(guān)的違約賠償?shù)葐?wèn)題，以防在租期內(nèi)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)反悔收回物業(yè)的情況。由于這類物業(yè)不受主管部門(mén)的預(yù)售款安全監(jiān)管體系制約，所以也有可能出現(xiàn)爛尾的情況，市民要維護(hù)自己的權(quán)益，一定要多留個(gè)心眼，實(shí)在要租，也是租“現(xiàn)房”比“期房”更保險(xiǎn)。