也就是在這個背景之下，濟南市政府公布了濟南市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2014-2018）環(huán)境影響評價，這一消息毫無懸念的再次成為濟南各大房產(chǎn)網(wǎng)站的頭條消息，而在這公示背后，濟南樓市一個房產(chǎn)新概念驟然升溫--軌道房。

 

隨著軌道建設(shè)開工日期的臨近，這個原本只是概念的樓市題材正逐漸成為樓盤漲價的直接原因，從這個意義出發(fā)，我們不難得出這樣的結(jié)論：軌道交通即將重塑濟南樓市版圖。

 

遍地都是軌道房：

 

被改變的樓市版圖

 

“國內(nèi)一些城市優(yōu)先發(fā)展軌道交通，北京、上海、廣州等軌道交通在當?shù)毓步煌w系中均已經(jīng)發(fā)揮了重要的作用，就濟南這座城市而言，常規(guī)公交并不夠發(fā)達，已經(jīng)嚴重地影響了城市的發(fā)展，軌道交通的開工建設(shè)意義更是非比尋常。” 中國鐵建·國際城總經(jīng)理王建軍這樣評價軌道交通對城市的意義。

 

毫無疑問，因為處在R3軌道沿線，中鐵建國際城的一個賣點便是軌道房。

 

“這次公布的軌道交通規(guī)劃中，站點線路很明確，位置也標注的很具體，看看圖就知道哪些地方要走軌道了，這些地方的房子要升值！”在濟南歷山路一二手房中介，房產(chǎn)經(jīng)紀人李先生捧著一張擴大打印出來的濟南市軌道交通規(guī)劃線路細細的研究了起來。在他看來，這個規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)而言無疑是一個重要的信息，軌道交通將很大程度上影響濟南的居住格局和樓市。“以前大家都在討論濟南市要建地鐵，可是各種版本的說法都有，一直沒有定論，開發(fā)商也只是炒作概念，底氣不足。盡管有的開發(fā)商也打出了靠近輕軌、地鐵的牌，但是真是假，買房的人心里都打了一個問號。”

 

在奧體西路北段的廢舊鐵路線東側(cè)，原本荒涼的土地上如今一派繁忙，滿眼看去是一棟棟拔地而起的樓房。記者在其中一家樓盤張貼在外墻的海報上看到，“兩縱一橫交通網(wǎng)，快速聯(lián)動暢行無憂”的廣告語直截了當?shù)靥嵝褲撛诘馁I家，家門口將規(guī)劃建設(shè)軌道交通。記者致電該樓盤，售樓工作人員表示，除了自身的樓盤，附近還聚集了盛福家園、綠地百合、紫御東郡等多家大型樓盤，規(guī)劃中的輕軌就在奧體西路上，并稱“我們這里的升值空間非常大。”

 

自從今年五月份第一次環(huán)評公布了三條線路和站點之后，軌道房才開始名正言順的發(fā)力，并且有著愈演愈烈的趨勢。

 

記者注意到，凡是軌道線附近的樓盤，如今都開始傍軌道交通，哪怕離著有三公里，或者樓盤和兩邊軌道站都不挨著，也都打出軌道房的噱頭。“這次二次環(huán)評，線路和站點更加明晰了，軌道房離著我們越來越近了，樓市估計馬上就要有反應(yīng)了。”李先生分析道。記者也注意到，和李先生的分析一樣，最近的一些廣告投放平臺上，已經(jīng)開始出現(xiàn)軌道房的醒目廣告宣傳了。

 

“不賣了，這房現(xiàn)在要賣也得15000每平”

 

地鐵一響，黃金萬兩，城市輕軌的出現(xiàn)，最直接的受益者無疑就是軌道沿線的樓市。以北京為例，北京地鐵開通后，沿線房價在短時間內(nèi)上漲一倍，并形成沿地鐵商業(yè)帶，地鐵口和地上商業(yè)結(jié)合展現(xiàn)巨大的商機。而深圳地鐵開工以來，地鐵沿線2公里范圍內(nèi)的住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價格也略高于同等水準物業(yè)。>>>濟南樓市6月漲聲一片 專家：下半年濟南房價不會暴漲

 

濟南一房產(chǎn)開發(fā)商的負責人表示，綜觀其他城市我們可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)價格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長，軌道交通對項目的實質(zhì)性利好先于真正投入使用而提前釋放；地鐵沿線各區(qū)域房價都受地鐵利好的刺激明顯上升，陌生區(qū)域住宅價值受影響幅度明顯超過成熟片區(qū)。

 

而濟南另一開發(fā)商的負責人分析認為，軌道將驅(qū)動新城市商圈的形成。軌道交通所帶來的聚合擴散功能，以軌道為中心，周邊必將聚集一系列的諸如餐飲、購物、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且隨著商業(yè)體量的不斷擴大，逐步形成特色鮮明的軌道商業(yè)圈。

 

市民小張在龍洞路南頭買了單位新蓋的宿舍，由于距離市區(qū)太遠，他本想以8000元每平的價格出手。但是隨著兩次軌道交通線路的公示，小張發(fā)現(xiàn)他的新房子竟然挨著軌道交通3號線的始發(fā)站。“不賣了，這房現(xiàn)在要賣也得15000每平。”

 

和小張心思一樣的，還有很多開發(fā)商。記者探訪發(fā)現(xiàn)，在濟南工業(yè)北路一樓盤，按照環(huán)評公示的線路，在該樓盤附近將會有R2和R3兩條輕軌線路從此處經(jīng)過。這一利好消息讓開發(fā)商和購房者都看到了該樓盤升值的希望。

 

與此同時，在濟南西部一樓盤開盤。“雙軌道交通樞紐”一直是該樓盤對外宣傳的熱點，開盤推出220套房源，成交九成，目前的均價達到了7000元/平米，相比此前，價格上漲近千元。

 

在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商看來，新的軌道交通線必然帶來樓盤價格的“飆升”.“縱向線路位于濟南東西兩側(cè)，相對于經(jīng)過濟南舊城區(qū)的橫向線路而言，在土地改造規(guī)劃、土地熟化難度上來說，要容易得多。”一位地產(chǎn)分析人士說，兩條縱向的地鐵線路對周邊樓盤的影響比東西橫向的線路影響要大得多。比如，化纖廠路片區(qū)位于東側(cè)縱向軌道線與東西橫向軌道線交匯處，必將成為濟南樓市格局中的最大熱點，與之相對的西側(cè)熱點就是濟南西站周邊。

 

買房不能只考慮交通，輕軌只是噱頭？

 

市民劉先生三年前購買了位于奧體西路與花園路延長線交匯處的一處樓盤，“當時價格還比較便宜，但是我對它的位置一直不是太滿意，覺得交通不太方便，但是軌道交通規(guī)劃公布之后，我發(fā)現(xiàn)我買的這個樓盤正好就在軌道R3沿線。”劉先生說，加之周邊的樓盤也越來越多，配套設(shè)施也逐漸完善，掃除了他的顧慮，“我覺得軌道交通的公示使我的房子升值不少。”

 

不過，也有市民不怎么看重軌道房的噱頭。“濟南的軌道交通按照規(guī)劃五年后才能初步建成三條，誰知道五年后樓市是什么情況。如果不是剛需自住，沒必要非得去趕這個熱鬧買軌道房。再說了，這三條線路位置都相對偏一些，對整個城市的交通格局不會有很大的改觀，我覺得沒必要這么去熱炒。”市民李先生的說法代表了一部分市民的觀點。

 

還有市民認為，就算住進軌道房又怎么樣，10年之內(nèi)軌道交通大網(wǎng)絡(luò)不會完善，還是得多種交通方式換乘，照樣不省時間。還是按照自己實際情況來買房才行。

 

早在2008年，BRT快速公交開通時就曾對濟南市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的影響。在當時，北園大街BRT快速公交線路改造后，周邊的樓盤均已升值，沿線的重汽翡翠郡則在半年時間內(nèi)每平米均價增長700元，價格逼近東部樓盤。

 

業(yè)內(nèi)人士認為，軌道交通建設(shè)不僅會影響樓盤價格，同時還會因交通的集聚效應(yīng)而出現(xiàn)住宅、寫字樓以及其他社會場所的帶狀分布，將人口聚集地區(qū)和邊緣地區(qū)連接起來。“從全世界范圍看，軌道交通的修建，無疑將帶動相關(guān)地區(qū)的發(fā)展，促進商業(yè)繁榮，推動物業(yè)的升值，催生新的商圈。”一名房地產(chǎn)公司置業(yè)人員說。“交通只是影響房地產(chǎn)的因素之一，不能過度夸大其作用，購房者購房時還是要仔細分析，切勿盲目投資。”山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，軌道交通對區(qū)域價值的提升，最早發(fā)揮效應(yīng)的是在交通線的重要節(jié)點上，其他地方需要等待配套完善之后才會有明顯變化。

 

專家提醒市民，當今社會買房還是看自身需求。如果是小兩口買婚房，選個軌道房也不錯。但如果是三口之家選學區(qū)房或者進行改善型住房投資，那就得看看周邊的學校教育等配套設(shè)施全不全。同樣，要是給老人買個養(yǎng)老房，也得考慮考慮周邊醫(yī)院、公園等服務(wù)設(shè)施的配套，千萬別腦子一熱就入手，買到手里又后悔。