隨著房地產(chǎn)市場近幾年的快速發(fā)展，自2011年年底以來，濟南受到越來越多的大牌企業(yè)的認可和關(guān)注。中海、綠地、華潤、萬科、融匯、金科、碧桂園等國內(nèi)一線品牌企業(yè)陸續(xù)進駐濟南市場。如果說2012年之前一線房企在濟南屬于排兵布陣時期，那么今年便是“圍獵年”，不難發(fā)現(xiàn)很多大牌盤已經(jīng)進入了銷售期或是收獲期。

 

這個時期他們在思考什么、醞釀什么，他們對于剛需、高端以及商業(yè)地產(chǎn)市場的走向判斷到底是怎樣的，各類產(chǎn)品之間的配比關(guān)系如何，又該如何協(xié)調(diào)處理這種配比并獲取最大利潤值，這些做法將給濟南房地產(chǎn)行業(yè)帶來那些里程碑式的改變？

 

【土地戰(zhàn)】

 

西客站片區(qū)成逐鹿主戰(zhàn)場

 

 

東部區(qū)域一直是濟南土地市場絕對主角，而去年西部片區(qū)土地成交一改常態(tài)，首次超過東部，以西客站片區(qū)為主力的西部區(qū)域土地成交221.84萬平方米，占比達38%，較2011年占比13.8%可謂大幅增長，首次超過東部，成為各區(qū)域成交之首。“高鐵”“十藝節(jié)”“傳媒中心”一系列熱詞讓西客站片區(qū)進入快速發(fā)展階段，區(qū)域價值進一步顯現(xiàn)。某開發(fā)企業(yè)表示，區(qū)域?qū)儆趦r值洼地、基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，使得西客站片區(qū)成為濟南樓市優(yōu)勢板塊；未來兩年內(nèi)西客站片區(qū)將成為濟南樓市供應(yīng)量最大的焦點區(qū)域，成交也將占據(jù)濟南樓市總成交的三到四成。可見西部地塊的爆發(fā)力后勁十足。

目前，隨著西部新城的規(guī)劃建設(shè)，西部城區(qū)儼然成為全市最大的建設(shè)工地，大型樓盤不斷涌現(xiàn)，前者有綠地、恒大等提前進駐的項目，后期有融匯和金科的新盤，二十余家房企扎根西城。隨著土地供應(yīng)繼續(xù)增加，可以預(yù)計整個片區(qū)的供應(yīng)量在未來幾年將持續(xù)增加，成為各房企逐鹿的主戰(zhàn)場。

 

【產(chǎn)品戰(zhàn)】

 

高品質(zhì)是品牌房企的殺手锏

 

房地產(chǎn)市場正在進入“品質(zhì)為王”的時代。環(huán)視濟南樓市，可謂群雄盤踞，大盤云集。無論是規(guī)劃設(shè)計，還是產(chǎn)品質(zhì)量，無論是景觀綠化，還是配套服務(wù)，都邁入了前所未有的新階段。

 

萬科地產(chǎn)入濟的消息，早在幾年前就開始瘋傳，直至去年下半年，才以“曲線入濟”的形式最終落地。但隨著萬科金域國際項目的亮相，萬科在濟南拓展開始提速。2013年萬科城開始推廣，規(guī)劃分三期開發(fā)，面積區(qū)間為80-140平方米，萬科的產(chǎn)品均為“全裝修”，濟南萬科城也不例外。為居者提供從項目定位、設(shè)計、配置、施工到后期服務(wù)等精裝標準體系設(shè)計理念。

 

碧桂園鳳凰城，作為一線房企的典型代表，2012年將大花園式雙拼別墅產(chǎn)品帶到濟南，引起了濟南房地產(chǎn)市場上關(guān)于“別墅居住”理念的革新，一期銷售創(chuàng)下2小時6個億的輝煌業(yè)績，成為濟南樓市的一個傳奇。不可置否，品牌房企碧桂園用高品質(zhì)產(chǎn)品俘獲了濟南購房者，打破了大宅的銷售瓶頸，讓別墅變?yōu)?ldquo;快消品”。

 

同時，綠地、世茂、碧桂園、中海等房企在今年都有不俗的銷售業(yè)績，他們通過樹立標桿項目帶動全系產(chǎn)品線銷售，可見高品質(zhì)的產(chǎn)品路線成就了品牌房企的市場占有率。

 

【價格戰(zhàn)】

 

營銷策略多呈低開高走

 

七、八月份濟南房價呈上漲勢頭，西客站片區(qū)、化纖廠片區(qū)、二環(huán)南路片區(qū)等多個片區(qū)成交量不斷回升，多數(shù)房企的營銷策略呈“低開高走”。同時，上市樓盤促銷的花樣也在不斷翻新，力度大小不一的促銷手段背后是房地產(chǎn)開發(fā)商不同的策略和經(jīng)營環(huán)境。

 

8月17日，綠地新里·愛麗舍公館公園三期開盤，此次開盤推出房源為D4地塊5號樓兩個單元，面積區(qū)間為95-124平方米，所有房源在僅半個小時的時間內(nèi)被一搶而空，2千元訂金抵2萬元房款的優(yōu)惠功不可沒。

 

中海國際社區(qū)，八月份也帶來了全新房源，面積區(qū)間為80-140平方米，在南上街小學(xué)以及濟南實驗初級中學(xué)現(xiàn)已經(jīng)入駐社區(qū)的情況下，均價仍為7500元/平方米，著實讓購房者心動。

 

8月23日，金科城樣板體驗區(qū)盛裝亮相，86-140平方米戶型，可滿足多種置業(yè)需求，認籌期間可享5千元抵2萬元等優(yōu)惠。

 

一段時期以來品牌房企都加大了中小戶型等剛需、改善型產(chǎn)品的開發(fā)力度，執(zhí)行“低開高走”的銷售策略，有效地刺激了非投機性市場需求，在客觀層面對擴大消費需求、維持市場穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。其中以萬科、中海、綠地、金科為代表的一線房企，既是市場受益者，也成為濟南樓市不可或缺的穩(wěn)定因素。

 

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前樓市整體價格繼續(xù)微漲已成定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會逐步水漲船高。不過，鑒于調(diào)控政策的影響，樓市反彈的空間并不大。