今年7月份房地產信托獨占鰲頭，規(guī)模超過了新發(fā)產品的一半。
自新湖中寶8月2日披露了55億元的非公開發(fā)行預案后，上市房企再融資方案陸續(xù)出爐，新一輪上市房企再融資開閘似乎已悄然臨近。
有分析人士指出，房企重啟再融資對房地產信托的兌付風險或會產生影響。“能通過再融資獲取資金支持的房企資質有優(yōu)勢，本身不會存在信托產品兌付的問題。不過，房企再融資使信托產品的競爭力下降，信托與優(yōu)質房企的合作機會降低，此外，不排除信托公司可能被迫將業(yè)務向中小房企傾斜。而目前房地產市場本身利潤率下降趨勢明顯，中小房企生存空間縮窄，可能會進一步加劇信托的兌付風險。”
諾亞財富最新披露的數(shù)據顯示，今年7月份房地產信托獨占鰲頭，規(guī)模超過了新發(fā)產品的一半。預計下半年房地產信托增速可能有所上升，而地方政府融資增速可能有所下降。如果新發(fā)行信托產品偏重房地產項目重新成為趨勢，也可能使信托行業(yè)的風險升高。
多家房企拋定增方案
擬募資300億元
本報記者粗略統(tǒng)計，截至昨日，已有20余家上市房企因定增事宜而停牌。而公布定向增發(fā)預案的房企，近一個月時間以來已達10家，合計擬增發(fā)金額超過300億元。
對于此次再融資，有的上市公司打的是“政策牌”。如新湖中寶，今年6月底，在國務院常務會議上李克強總理曾提出加快棚戶區(qū)改造，促進經濟發(fā)展和民生改善。新湖中寶增發(fā)預案中表示，“在上述背景下，公開發(fā)行股票將使公司的棚戶區(qū)改造項目的進度進一步加快，有利于提高公司的競爭能力和綜合實力。”新湖中寶發(fā)行預案顯示，其募集資金擬投入的項目均為舊城改造項目。
上市房企再融針對資動力十足源自財務壓力。例如，榮盛發(fā)展擬發(fā)行募集資金不超過45億元，東北證券指出，該公司的財務杠桿進一步提高，且短期財務周轉略顯緊張。在再融資放開的預期之下，公司急需進行股本融資來獲得資本的支持，才能實現(xiàn)可持續(xù)的快速增長。
“雖然今年以來房地產市場景氣度回升，然而上市房企財務狀況仍普遍承壓，此輪上市房企再融資如能成行，則可以大幅緩解房企的資金壓力，信托資金吸引力將降低，預計今后上市房企中信托融資的比例將會逐步下降。”有業(yè)內人士對記者表示。
上述房企中亦不乏頻繁借信托資金應急之用者，如區(qū)域房企金科股份。該公司近日拋出的定增方案顯示，擬募集資金43.24億元用于項目開發(fā)，而該公司從去年6月份至今已通過5家以上信托公司融資超過9筆。此外，其公司股東也頻繁將股份質押給信托公司。如果此次再融資成行，將大大削弱其通過信托融資的需求。
利好房企
信托公司面臨兌付壓力
自2010年房地產調控以來，A股房企融資便一直處于暫停狀態(tài)，至今已3年有余，而近期上市房企頻頻推出定增預案讓市場對再融資“松綁”重燃希望。民生證券指出，（再融資暫停）其間地產企業(yè)主要通過信托獲取融資，雖然當前資金充裕，但資金成本高，且風險集中在金融機構。當初暫停地產企業(yè)再融資的初衷是防止企業(yè)捂盤惜售，而從實踐過程中發(fā)現(xiàn)在資金逐利性的驅使下，地產企業(yè)并不缺錢,而放開A股再融資，可分散行業(yè)風險。同時本屆政府強調增加房地產供給，放開融資符合政策需求。
業(yè)界對此次房企再融資開閘持樂觀態(tài)度，但是信托公司受益卻很有限。
“再融資成行將使相關公司的信托項目兌付壓力降低，但是能通過再融資獲取資金的房企普遍成長前景較好，相對來講也不會有太大的信托兌付壓力，所以說對信托利好有限。反而是信托公司可能會失去一些與這些企業(yè)的合作機會。”北京地區(qū)一信托公司業(yè)務人士對記者表示。
今年以來，房地產業(yè)務在全部集合信托業(yè)務中的占比正逐漸提高，用益信托數(shù)據顯示，截至到7月底，房地產信托的成立規(guī)模為1485.71億元，占比為32.27%，為全部信托產品中成立規(guī)模最高的種類。而諾亞財富的數(shù)據指出，7月份房地產信托獨占鰲頭，規(guī)模超過了新發(fā)產品的一半，如果新發(fā)行信托產品偏重房地產項目，也可能使信托業(yè)務的行業(yè)集中風險升高。
“地產信托增多，主要是近期房地產市場的政策有所松動，使得信托公司逐漸轉變了對房地產市場的態(tài)度，此次上市房企再融資信號也說明了這一點。”上海一信托研究機構人士對記者表示。
不過融資松動并不一定能惠及所有信托項目。
中信建投行業(yè)研究員蘇雪晶認為，從中長期來看，房地產行業(yè)整體進入后半程，可避免會出現(xiàn)行業(yè)集中度提升、利潤率下降等情況。對于房地產企業(yè)而言，留給中小公司的空間和機會越來越有限，在未來的一段時間，大公司將會獲得資金支持，擁有更成熟穩(wěn)定的團隊和更加豐富的產品線，而小公司則會在利潤空間逐漸被壓縮后，退出這個舞臺。
今年以來，房地產信托不乏爆發(fā)出“風險”事件，如延期兌付等等。而“涉事”房企普遍是區(qū)域型中小房企。和訊信托與領軍財富共同發(fā)布的《中國財富管理報告》指出，延期兌付的情況只有一種——房地產項目出了問題，或是流動性問題，或是信用風險問題。
在中小房企利潤將逐漸被壓縮的行業(yè)發(fā)展背景下，部分存續(xù)信托產品仍將面臨不小的兌付壓力。“再融資使信托產品的競爭力下降，在其他領域業(yè)務沒有起色的前提下，不排除信托公司的房地產業(yè)務可能被迫將業(yè)務向中小房企傾斜的可能。而中小房企財務狀況不透明，很可能會加大房地產業(yè)務的風險。”
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