放款慢 “人為設(shè)障”轉(zhuǎn)而申請(qǐng)商貸 額度低 對(duì)高端樓盤(pán)作用小 ———

  近期，全國(guó)包括合肥、杭州、徐州在內(nèi)的多個(gè)城市出現(xiàn)住房公積金余額告急、放貸壓力增大的情況，雖此前也有北京國(guó)管公積金貸款額度吃緊的傳聞，但據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，使用國(guó)管公積金的貸款人群占比約在10%-20%之間，因此即便國(guó)管公積金貸款額度告急，也并不影響整體公積金貸款的發(fā)放與使用。

 

此外，據(jù)《廣廈時(shí)代》走訪得知，目前北京市管公積金放貸速度平穩(wěn)，購(gòu)房者可與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商積極溝通，向與其合作的銀行申請(qǐng)辦理。不過(guò)即便如此，按某熱門(mén)剛需樓盤(pán)銷售人員的話說(shuō)，在實(shí)際購(gòu)買環(huán)節(jié)，他們還是偏向選擇一次性付款及商貸的客戶，這有利于公司的快速回款，并減少工作人員的工作量。而對(duì)于高端樓盤(pán)，由于公積金貸款額度低、作用甚微，且審批時(shí)間緩慢，因此市場(chǎng)上絕大多數(shù)總價(jià)在500萬(wàn)元以上的樓盤(pán)不受理公積金貸款及組合貸業(yè)務(wù)，只提供純商貸。

  剛需族“鐘情”公積金貸款

  最近，一直有想法在亦莊購(gòu)房的郝先生感到有些發(fā)愁。原因是他在該區(qū)域看中的樓盤(pán)，目前正處于蓄客階段，由于郝先生工作時(shí)間不長(zhǎng)，其當(dāng)前經(jīng)濟(jì)實(shí)力狀況很難支持全額付款，出于“節(jié)省”的考慮，郝先生想申請(qǐng)公積金貸款。但當(dāng)郝先生與樓盤(pán)售樓人員溝通后得知，雖然該項(xiàng)目并沒(méi)有明確拒絕購(gòu)房人申請(qǐng)公積金貸款，但是一般情況下會(huì)建議購(gòu)房者選擇商貸。“本來(lái)打算可以通過(guò)申請(qǐng)公積金貸款以節(jié)省一部分‘不必要’的開(kāi)支，但是現(xiàn)在看來(lái)，恐怕很難按預(yù)想成功申請(qǐng)公積金貸款了。”郝先生感嘆道。

  “銷售人員說(shuō)商貸審批時(shí)間短且優(yōu)惠措施較多，所以一直建議我申請(qǐng)商貸，但目前實(shí)際情況是，各大銀行首套房貸款的優(yōu)惠利率一般為九折或執(zhí)行基準(zhǔn)利率。相比之下，我還是想選擇年利率較低、每月還款額較少的公積金貸款，這樣日積月累，可以省下一大筆錢(qián)。”郝先生說(shuō)道。

  那么，公積金貸款與商業(yè)貸款還款差額究竟相差多少？據(jù)郝先生計(jì)算，以貸款80萬(wàn)元、采取等額本息還款、30年期為例，如果購(gòu)房者選擇申請(qǐng)公積金貸款，則月還款金額為4053.48元、總還款額為1459253.69元；如果購(gòu)房者選擇申請(qǐng)商業(yè)貸款，則月還款金額為5082.88元、還款總額為1829836.38元，每月還款額及總還款額，兩種貸款之間相差金額分別為1029.4元和370582.69元。

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  部分購(gòu)房者主動(dòng)改變貸款方式

  據(jù)了解，像郝先生一樣遇到此類困惑及有相同想法的人不在少數(shù)。為什么一些開(kāi)發(fā)商不看好公積金貸款？偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，與商業(yè)貸款相比，申請(qǐng)公積金貸款批貸持續(xù)過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，有的開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房人自己跟住房公積金管理中心去溝通，一些購(gòu)房者嫌麻煩便會(huì)選擇商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款沒(méi)有額度限制，此外審批放貸速度也比較快。一般情況下，商業(yè)貸款從申請(qǐng)到放貸只需不到一個(gè)月的時(shí)間，而公積金貸款則需2-3個(gè)月。

  另?yè)?jù)一名不愿意透露姓名的某樓盤(pán)銷售人員透露，因?yàn)槟壳巴瞥龅臒狳c(diǎn)樓盤(pán)銷售火爆，很多樓盤(pán)出現(xiàn)數(shù)千人排號(hào)搶購(gòu)房源的情況，這些人中不乏全款支付能力的客戶。而在前期蓄客階段，銷售人員會(huì)重點(diǎn)“追蹤”這類人群的購(gòu)房意向，其次是向購(gòu)房者推薦商貸。“這樣不僅有利于公司快速回款、資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)，也減少了銷售人員的工作量，省去‘等待’的時(shí)間。”該銷售人員說(shuō)道。

  此外，該銷售人員透露，在市場(chǎng)房源緊俏、恐慌性購(gòu)房的氛圍下，部分購(gòu)房者因害怕受銷售人員“冷待”而錯(cuò)失房源，主動(dòng)放棄公積金貸款。“人為推銷”把購(gòu)房者“推向”利率較高的商貸，這使得開(kāi)發(fā)商及與其有“戰(zhàn)略合作”的銀行成了最終的“受益者”。

  多數(shù)高端樓盤(pán)不支持公積金貸款

  據(jù)了解，目前市場(chǎng)上在售剛需樓盤(pán)，只有個(gè)別樓盤(pán)明確說(shuō)明不提供公積金貸款業(yè)務(wù)，但在高端項(xiàng)目上，這種情況正相反，絕大多數(shù)總價(jià)在500萬(wàn)元以上的樓盤(pán)只支持純商貸，原因何在？

  據(jù)《廣廈時(shí)代》從北京市住房公積金管理中心了解到，目前，北京住房公積金單筆貸款最高額度為80萬(wàn)元；個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的信用等級(jí)為AA級(jí)的貸款金額可上浮15%，即92萬(wàn)元；AAA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款金額可上浮30%，即104萬(wàn)元。借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年。這樣的貸款額度對(duì)于購(gòu)買150萬(wàn)-200萬(wàn)元?jiǎng)傂铇潜P(pán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還有“用武之地”，但是對(duì)于500萬(wàn)元以上的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，貸款額度對(duì)購(gòu)房者實(shí)際幫助上則顯得“力不從心”。

  “因?yàn)橘J款額度有一定的限制，因此對(duì)于高端盤(pán)買家來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)公積金貸款的意義不是很大。比如一位購(gòu)房者若購(gòu)買800萬(wàn)左右的房子，申請(qǐng)公積金貸款80萬(wàn)，最后還要再匹配將近500萬(wàn)的商業(yè)貸款，這樣一來(lái)，組合貸款流程更為復(fù)雜。不是說(shuō)高端樓盤(pán)不接受公積金貸款，只是說(shuō)能貸的那點(diǎn)兒錢(qián)對(duì)于高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)只是‘九牛一毛’，高端樓盤(pán)的目標(biāo)客戶一般是不會(huì)考慮用這幾十萬(wàn)的貸款額度。公積金貸款是政策性貸款，它的利率、利息較低，其放貸對(duì)象一般是邊緣城區(qū)的購(gòu)房者，這才是它的目標(biāo)客戶。所以公積金貸款走到今天，在房?jī)r(jià)居高不降的情況下，會(huì)處于一種比較尷尬的狀態(tài)之中。”房地產(chǎn)業(yè)資深人士季滿如說(shuō)道。

  雖然事實(shí)情況如此，但季滿如表示，他支持貸款額度有一定的限制。“因?yàn)槊绹?guó)次貸危機(jī)就是因?yàn)殂y行無(wú)度放貸而引發(fā)的金融風(fēng)暴。美國(guó)銀行把很多根本不具備償還能力的購(gòu)房者用高息、低門(mén)檻納入到貸款購(gòu)房范圍內(nèi)，貸款人還不上錢(qián)，以致于銀行出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂，基金、債券收益無(wú)法兌現(xiàn)，最后造成了雷曼銀行的倒閉。同時(shí)無(wú)度房貸也助推房?jī)r(jià)上漲，使房地產(chǎn)業(yè)泡沫化加劇，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。”季滿如談道，“現(xiàn)今銀行限制總貸款額度，實(shí)質(zhì)就是在防范潛在的金融危機(jī)。委托政策性的公積金貸款受到它過(guò)去條件的制約，其本身帶有扶持性，扶持普通老百姓，因此豪宅購(gòu)買者不在公積金貸款所‘扶持’的范圍，所以它的貸款額度也不可能提升至很高。”

  提示

  目前公積金執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)提(取)”原則，這就表明，不管出于什么原因，只要購(gòu)房者之前提取過(guò)公積金，再申請(qǐng)公積金貸款時(shí)就按購(gòu)買二套房來(lái)計(jì)算。對(duì)此，偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，對(duì)于那些提取公積金但并沒(méi)有買房的提取人來(lái)說(shuō)，似乎表面看起有點(diǎn)兒“冤”。但從另一個(gè)角度講，找一些中介和小公司非法提取公積金，這本身就屬于違規(guī)操作，即便沒(méi)有發(fā)生實(shí)際購(gòu)房行為，但是因?yàn)橛刑崛」e金買房的記錄，等到日后真正有買房需求需要提取住房公積金，則自然會(huì)被認(rèn)定為“二套房”，在這方面，購(gòu)房人應(yīng)謹(jǐn)慎為之。