改善型樓盤和豪宅漸成主力 地價推動房價始終呈現(xiàn)漲勢 大型房企呼吁慎當?shù)赝?mdash;——

持續(xù)至今的成交熱消耗了大量的庫存，再加上之前兩年土地出讓未達標帶來的后遺癥，使得大量房企對于增加市場供應(yīng)“有心無力”。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，下個月僅有包括泰禾北京院子、鴻坤·林語墅 (論壇)在內(nèi)的26個新老項目入市，相比去年同期減少三成，供應(yīng)量持續(xù)下滑。

 

分析人士稱新增供應(yīng)的銳減和土地價格的屢攀新高，讓9月新盤的價格繼續(xù)呈現(xiàn)漲勢。對于房價和地價在今年的持續(xù)上揚，包括遠洋地產(chǎn)(遠洋萬和公館 (論壇)遠洋一方 (論壇))控股有限公司董事局主席李明，綠地集團副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅在內(nèi)的多位開發(fā)商高層都表示了擔憂。為了預(yù)防風險，遠洋地產(chǎn)力求發(fā)展的多元化，試水的第一個養(yǎng)老項目椿萱茂下個月正式面市，而綠地則發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時，也定下了不搶地、不當?shù)赝醯幕{(diào)。

新盤預(yù)測 “金九”只迎來了26個新盤純剛需小戶型項目僅5個

“金九”的到來似乎也難以緩解目前市場上在售項目少、買房人扎堆的現(xiàn)狀。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月份北京預(yù)計將有26個項目開盤入市，其中包括鑫苑·鑫都匯 (論壇)、通州萬達廣場 (論壇)、亦莊金茂悅、泰禾北京院子等在內(nèi)的10個純新盤，以及包括京投萬科西華府 (論壇)、鴻坤·林語墅、金隅翡麗 (論壇)等在內(nèi)的16個老項目后期。

與曾經(jīng)9月份動輒四五十個新盤的入市量相比，即便處于旺市，北京樓盤的新增供應(yīng)依然有限。不僅如此，今年9月的新盤分布還十分分散：朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興等區(qū)縣均有所涉及，其中朝陽、房山、順義、大興幾個熱點區(qū)域的入市項目不分伯仲，均在4-6個之間。新盤的分散也可能會加劇熱點區(qū)域的排號現(xiàn)象。像大興、房山、通州過往幾個月里都出現(xiàn)了千人排號搶房的現(xiàn)象，但在9月，這幾個區(qū)域的新盤數(shù)量卻并未明顯超出其他區(qū)域。

除了總量上的少，9月新盤的另一大特征就是主打小戶型的純剛需盤數(shù)量銳減。根據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，26個新盤中，包含有100平方米以下小戶型的項目共有18個，而這18個項目中，完全以剛需戶型為主，主打90平方米以下房源的項目僅有5個。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，造成這種現(xiàn)象的原因是房企土地儲備不足?；诮衲瓯本┓績r持續(xù)攀升，因此對于房企來說并沒有“捂盤惜售”的必要性。2011-2012年間，土地出讓稀缺帶來的存貨量不足，使得大量房企對于市場供應(yīng)“有心無力”。即便開盤的項目也紛紛追求利益最大化，由剛需為主變?yōu)楦纳茷橹鳎幼⒅馗呖們r大戶型的銷售。

市場行情 供需矛盾讓高端住宅迎來時機

開發(fā)商主打方向的改變也代表了市場行情的走向。9月份的新盤中，總數(shù)雖然不多，但改善型的大戶型樓盤以及別墅、豪宅項目卻比比皆是。

像昌平區(qū)的金融街·金色漫香苑 (論壇)此番推出的全是140-190平方米的大戶型；一直以剛需為主的首創(chuàng)·新悅都 (論壇)，也推出了170平方米的下躍戶型；以商住為主的亦莊，終于迎來了一個住宅項目金茂悅，但首期入市就全部是130-180平方米的三到四居。此外，單價6.8萬元/平方米的地杰·長安驛 (論壇)，1600萬元/套起的鴻坤·林語墅，也預(yù)示著高端市場的走熱。

據(jù)記者了解，不單是大戶型的改善樓盤開始占據(jù)主流，一些堪稱天價的城市豪宅項目近來也達到了前所未有的高度。像位于東北四環(huán)的合生霄云路8號，在8月最新成交了一套520平方米的戶型，單價達到了16.1萬元，加上稅費后總價近一個億，無論是單價還是總價都創(chuàng)下了今年北京市場的成交紀錄。對此，該項目銷售總監(jiān)吳優(yōu)告訴記者，今年多塊高價地的出讓，北京多個高端項目沖破單價10萬元/平方米的門檻，讓財富階層更看好豪宅市場。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計也印證了豪宅項目的供需矛盾，今年前7個月，北京四環(huán)以內(nèi)新增供應(yīng)395套商品住宅，同期銷量卻高達3641套，1：9.2的供需比創(chuàng)近8年內(nèi)新高。嚴重的供應(yīng)矛盾導(dǎo)致今年前7個月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅的成交均價為42259元/平方米，與去年同期相比大幅上漲24%。

價格預(yù)判：土地因素導(dǎo)致新盤項目均呈現(xiàn)“漲”勢

從入市項目定價來看，9月預(yù)計入市的26個項目當中，僅有8個項目公布預(yù)計銷售價格，其余18個項目售價均處于待定狀態(tài)。

據(jù)記者了解，目前北京住宅市場價格已明顯進入“明線”與“暗線”并存的階段。受到限價令的影響，項目取證價格已受到控制，但基于市場需求較大，各區(qū)域均出現(xiàn)供需倒掛的影響，項目實際價格仍一路攀升。捆綁精裝合同就成為一條常見路徑，這種操作方式雖不一定違規(guī)，但畢竟與政府控制房價的意圖相背離。房企在執(zhí)行過程中也多為謹慎，部分項目到開盤當天才會公布實際售價與分拆模式。在巨大的供需缺口下，購房者能夠“搶到”一套合適房源都已成為奢求，對價格的關(guān)注度反而降低。

從已公布預(yù)售價格的8個項目來看，“漲價”仍然是目前的主題。其中金隅翡麗二期產(chǎn)品鉑爵郡首次報價39000元/平方米，而其一期最終開盤價則為30000元/平方米。位于房山區(qū)的長陽光和作用 (論壇)(樓盤資料業(yè)主論壇)此次報價為18800元/平方米起，相比其年初開盤價高出了4800元/平方米。漲勢最為兇猛的當數(shù)潤澤公館 (論壇)，其去年9月的開盤價僅26000元/平方米，今年9月的報價則已飆升至40000元/平方米。

高姍分析認為，房價如此上漲的動力，一方面是源自需求市場的追捧，供需嚴重倒掛的現(xiàn)象使得目前市場中再次出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象，購房者“追漲”的心理日益明顯；另一方面則是基于地價成本的高企，從近期成交的朝陽孫河及亦莊宅地情況來看，商品住宅部分的樓面價仍然居高不下，地價本身就直追目前區(qū)域住宅均價。受制于土地成本的影響，未來這些項目售價必將不斷再創(chuàng)新高，而這些高價地對于周邊區(qū)域市場的影響，則是從土地成交那一刻即開始。

業(yè)內(nèi)聲音：應(yīng)理性拿地不做地王，房企發(fā)展更加多元化

對此，不少開發(fā)商都擔心房價和地價的過快上漲，可能引發(fā)危機。近日，綠地集團副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅就表示，當前土地市場成交熱情不減，各大開發(fā)商拿地積極性較高，北京、上海等地頻頻出現(xiàn)“地王”項目。很大程度上是由于當前土地市場供需矛盾比較突出，土地的供應(yīng)遠遠不能達到區(qū)域發(fā)展的要求，所以不可避免地出現(xiàn)了一些“地王”。因此綠地的發(fā)展策略偏向了風險相對可控的商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)了解，當前綠地集團的商業(yè)占比大概在45%左右，而在北京區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)更是占比90%。在今年綠地先后獲得的8宗地塊中，只有昌平有少量的住宅，其余基本上都是商業(yè)項目。石文紅認為，除了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)外，由于目前調(diào)控政策并沒有放松跡象，市場仍舊存在不可控的風險，綠地不希望看到房價暴漲，因此不會去“搶地王”，因為“地王”往往對普通購房人的心理預(yù)期造成極大的影響。

除此之外，遠洋地產(chǎn)控股有限公司董事局主席李明在接受采訪時也表示了類似的觀點，李明認為目前北京的土地價格過高，出于風險控制的考慮，遠洋在今年的北京土地市場上始終沒有動作。

與綠地側(cè)重發(fā)展商業(yè)類似，為了多元化發(fā)展，除了住宅和商業(yè)以外，遠洋正在嘗試做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。9月份，遠洋地產(chǎn)的第一個養(yǎng)老項目椿萱茂將正式面市。業(yè)界普遍認為，“養(yǎng)老地產(chǎn)元年”已經(jīng)到來。但也有分析人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、運營難度高，利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一。對此李明坦言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營的最高境界是實現(xiàn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)實業(yè)運營與地產(chǎn)金融的良性互動。前提是業(yè)務(wù)規(guī)模必須足夠大，以便降低成本，分散風險。

“院子”加入孫河高端之爭

去年以來，孫河板塊從去年龍湖的2萬元/平方米左右的樓面價，到泰禾2.9萬元/平方米的樓面價，再到7月23日，中糧超5萬元/平方米的高樓面價，孫河土地價格節(jié)節(jié)攀升，業(yè)內(nèi)和購房者對區(qū)域的房價也都產(chǎn)生了進一步的猜想。

6月，雙瓏原著 (論壇)拿下預(yù)售許可證，超過6萬元/平方米的均價、最高10.3萬元的預(yù)售價格讓人替泰禾也松了一口氣。而中糧拿下孫河HIJ地塊后，泰禾的拿地價格就已經(jīng)不值一提。連泰禾集團董事長黃其森都表示，“原來大家覺得我們拿地貴了，現(xiàn)在就看出我們值了。”

此前，泰禾集團在北京僅有一個項目——運河岸上的院子 (論壇)，開發(fā)周期已持續(xù)多年。與運河岸上的院子不同，泰禾·北京院子選擇高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。黃其森表示，北京院子將在一年半實現(xiàn)清盤。雖然北京院子的價格還未確定，但超越雙瓏原著初期的售價已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識。

據(jù)了解，“泰禾·北京院子”項目借鑒了北京胡同和福州三坊七巷，規(guī)劃了三街五巷八坊，巷道融入當代水墨筆法作坊巷布局，由坊巷、宅門圍合而成為獨立院落、獨門獨院，不僅體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)大戶人家的門第感，更造就了良好的私密感，是中央別墅區(qū)少有的中式院落別墅。

據(jù)了解，北京院子一共280套，項目主力產(chǎn)品為地上3層地下2層的別墅產(chǎn)品，分為獨院和聯(lián)排兩種。預(yù)計樣板間將于近期對外開放。文/門庭婷

五環(huán)內(nèi)新增的別墅項目

傳統(tǒng)上講，大興并不是京城別墅的主戰(zhàn)場，但8月份一期開盤的鴻坤·林語墅卻以收金7億的成績成為別墅市場的一顆新星。究其原因，除了項目自身主推的室內(nèi)新風系統(tǒng)和全精裝交房以外，其所在的大紅門區(qū)域也使林語墅成為目前少有的五環(huán)內(nèi)別墅新盤。

不僅如此，根據(jù)鴻坤集團營銷策劃中心總經(jīng)理彭艷的介紹，項目不僅臨近在建的大興宜家旗艦店，還屬于大興新機場輻射范圍內(nèi)。參考首都機場為例，曾帶動的中央別墅區(qū)至今仍是北京高端別墅的代表，而新機場的建成也很可能催生新的別墅區(qū)域。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，林語墅二期可能在9月份入市，主打260-280平方米疊拼與360-370平方米聯(lián)排，單套售價1600萬元起，均價約為5萬元/平方米。

根據(jù)記者實地探盤發(fā)現(xiàn)，盡管是高端的別墅項目，但5萬元/平方米的售價仍創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)的新高。周邊比較高端的住宅類產(chǎn)品如順馳領(lǐng)海和華潤·翡翠城，現(xiàn)在的二手房售價最高也不過26000-27000元/平方米。而轉(zhuǎn)為精裝現(xiàn)房售賣的華潤公元九里 (論壇)，洋房售價約為43000元/平方米。

據(jù)項目的銷售人員介紹，所有戶型均贈送小院、底層車庫和頂層陽光房。在現(xiàn)場看到，由于定位城市別墅，實際樓宇間距不大，中間間隔一條寬約3米多的人行道，贈送的小院面積相對偏小，約為8-10平方米。而在設(shè)計上，林語墅戶型采光性較好，各功能區(qū)間清晰獨立，體現(xiàn)了居住的品質(zhì)感。缺點是由于進深較大，南北通透上略微欠缺。

文/本報記者李桁

金茂“悅”系進入亦莊

在業(yè)內(nèi)人士看來，亦莊已經(jīng)成為下半年北京樓市的主戰(zhàn)場之一。區(qū)域內(nèi)的老項目中信新城、國銳·金嵿 (論壇)等預(yù)計在下半年都將有新品推出，而去年起拍出的一些熱點地塊也將在三、四季度集中推出，保利與融創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)的楓丹壹號 (論壇)、金第萬科金域東郡 (論壇)、亦莊·金茂悅等項目都計劃在年內(nèi)入市，其中最令人期待的項目之一，莫過于金茂“悅”系新作——亦莊·金茂悅。

去年，方興地產(chǎn)首次推出金茂“悅”系作品——亞奧·金茂悅 (論壇)，項目一推出就受到了市場的熱捧，兩次開盤均當日售罄。

亦莊·金茂悅位于亦莊新城河西區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達，毗鄰南海子公園、博大公園等生態(tài)公園。與傳統(tǒng)亦莊核心區(qū)相比，該區(qū)域目前配套還略有欠缺。但該區(qū)域內(nèi)目前已聚集了北京城建、萬科、融創(chuàng)等多家一線房企，樓面價也已站上3萬元/平方米的大關(guān)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ豢春?。另外，方興地產(chǎn)也將在亦莊·金茂悅中引入從幼兒園到高中的“16年一體化教育”，并引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療配套，提高項目的附加值。

據(jù)項目相關(guān)負責人介紹，亦莊·金茂悅依然延續(xù)金茂“悅”系產(chǎn)品全家庭宜居的定位。主力戶型為130平方米至180平方米的三、四居，獨創(chuàng)回形空間布局，采用三重全套房設(shè)計，同時延續(xù)了亞奧·金茂悅的“N+1”靈動空間設(shè)計、收納體系，以增加室內(nèi)有效空間。據(jù)了解，亦莊·金茂悅項目售樓處將于8月31日開放，預(yù)計今年年底正式開盤。文/門庭婷

未來科技城內(nèi)的花園洋房

根據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)主打150萬元起剛需價的昌平區(qū)金色漫香苑項目，預(yù)計于9月開盤，但此番入市，項目已經(jīng)成為準現(xiàn)房，售價也由18200元/平方米上漲到24000-25000元/平方米?？紤]到項目新推房源主打140-190平方米的精裝修大戶型，單套最低售價也接近340萬元，成為名副其實的改善型樓盤。

金色漫香苑所處的昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，位于天通苑以北，昌平未來科技城的規(guī)劃內(nèi)。而金色漫香苑項目是科技城內(nèi)唯一的純住宅項目，因此前兩期開盤均已售罄，將要入市的部分全部為大戶型的花園洋房。

據(jù)了解。金色漫香苑項目分三期開發(fā)，總共23棟托斯卡納風格的建筑，1320套房。全部為6至8層的電梯洋房，每層高約層2.9米，1梯2戶。作為科技城內(nèi)唯一的花園洋房，項目還鄰近300畝的海青落湖公園。所有戶型均做到了戶戶有面積不等的入戶花廳，項目的整體容積率在住宅類中較低，僅有1.5。

教育配套方面，未來科技城內(nèi)規(guī)劃有公立教育配套，已與北京師范大學簽訂合作辦學協(xié)議，引進涵蓋北師大第二附屬中學、附屬實驗小學、實驗幼兒園的全系優(yōu)質(zhì)教資。此外，首師大附中也已入駐金色漫香苑學區(qū)。

文/本報記者李桁

紐交所上市房企北京第一盤

眾所周知，大興天宮院-生物醫(yī)藥基地，由于集結(jié)了金融街、保利、龍湖等品牌房企而熱度劇增，再加上區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤主打剛需產(chǎn)品，因此，成為剛需購房人最為關(guān)注的熱點板塊之一，多個項目購房人排起了大隊。

事實上，當人們普遍矚目于金融街、保利等品牌房企所開發(fā)的樓盤時，一些不太著名的房地產(chǎn)開發(fā)商也都在這一板塊有所開發(fā)，鑫苑鑫都匯便是其中之一。

據(jù)了解，鑫苑鑫都匯位于生物醫(yī)藥基地，并有望于今年9月首次開盤，預(yù)計將推出400余套房源。與該板塊內(nèi)多數(shù)樓盤一樣，鑫苑鑫都匯同樣坐享地鐵4號線帶來的軌道交通優(yōu)勢。從實際探盤來看，該項目步行至地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站不過幾分鐘。該項目公開資料顯示，項目距離地鐵站的距離僅150米。

從戶型產(chǎn)品來看，不難發(fā)現(xiàn)鑫苑鑫都匯與板塊內(nèi)的多數(shù)樓盤一樣，也以剛需戶型為主，其中占比最多的為82平方米的兩居、89平方米的緊湊三居。除此以外，還涵蓋了少部分的100-110平方米三居。業(yè)內(nèi)人士表示，鑫苑鑫都匯瞄準剛需的產(chǎn)品設(shè)計，使得該項目盡管沒有太高的知名度，也取得了較好的蓄客量。

據(jù)了解，雖然鑫苑鑫都匯的開發(fā)商鑫苑置業(yè)知名度并不高，但該企業(yè)的開發(fā)經(jīng)歷與實力也可圈可點。鑫苑置業(yè)實際上是在美國紐約證交所上市的首家中國房地產(chǎn)企業(yè)。值得一提的是，該企業(yè)旗下?lián)碛幸患覍I(yè)物業(yè)服務(wù)公司。有購房人表示，現(xiàn)在買房子認品牌開發(fā)商，就是因為品牌房企往往有自己的物業(yè)公司，可以避免未來長期居住時，物業(yè)公司與開發(fā)商互相踢皮球。

文/張蛟

剛需小盤期待價格攬客

天宮院板塊鏖戰(zhàn)的開發(fā)商當中，除了有鑫苑置業(yè)這種首次進京的上市房企之外，也有在二線城市打拼多年的地方企業(yè)。據(jù)悉，由首次進京的石家莊房企眾美集團所開發(fā)的眾美城 (論壇)(樓盤資料)就將于近兩個月開盤入市。

作為眾美集團進京的首個樓盤，體量較小，僅有291套房源。不過，眾美城同樣瞄準了剛需購房群體，在戶型設(shè)計上，75-90平方米的兩居產(chǎn)品占全部房源的一半以上，即使是三居產(chǎn)品也不乏100平方米以內(nèi)的產(chǎn)品。值得一提的是，該項目全部規(guī)劃為花園洋房，戶型設(shè)計方面實現(xiàn)了全明格局。

從區(qū)位上來看，眾美城雖然位于天宮院板塊，但其更靠近龐各莊。距離地鐵天宮院站還有兩至三公里。對此，眾美集團相關(guān)負責人表示，考慮到給未來業(yè)主提供盡可能便利的出行條件，開發(fā)商目前已經(jīng)決定在小區(qū)與天宮院站之間開行社區(qū)巴士。“事實上，雖然項目目前尚未開盤，但是社區(qū)巴士已經(jīng)到位。”眾美集團相關(guān)人士說。

據(jù)了解，首次進京的眾美不僅考慮到了后續(xù)服務(wù)的跟進方式，在眾美城開盤價格方面，或許也將以低價吸引購房人。“目前雖然開盤價格還沒有最終定下來，但是，差不多可以肯定的是眾美城幾乎將是區(qū)域內(nèi)的最低價。因為眾美城毛坯交房，不存在目前市場中的精裝加價拆分銷售等情形。”眾美集團相關(guān)人士說。

盡管眾美城可能擁有價格優(yōu)勢，但考慮到配套方面，還是有購房人表示擔心。實際上，眾美城雖然不靠近天宮院板塊的核心，但眾美城也并非孤懸一隅。據(jù)了解，眾美城與日前已經(jīng)售罄的富力童話時光 (論壇)相比鄰，未來眾美城入住之際，目前在售的富力童話時光商鋪也將投入使用。