別墅區(qū)內(nèi)“私搭亂建”現(xiàn)象嚴(yán)重，住戶反映“上午九點(diǎn)才能見(jiàn)到陽(yáng)光”，當(dāng)?shù)亟ㄎ鞔_表態(tài)“沒(méi)有任何手續(xù)不允許改擴(kuò)建”。政策明確，“私搭亂建”卻愈演愈烈。《天天315》聚焦：叫停“私搭亂建”怎么這么難？

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，近年來(lái)，有關(guān)小區(qū)內(nèi)私搭亂建所引發(fā)的糾紛和訴訟不斷增加，涉及到安裝防盜網(wǎng)、封閉露臺(tái)、擴(kuò)建房屋、樓頂蓋房、占用樓道、挖地下室、圈占公共綠地等多種情況，這類行為既破壞了小區(qū)公共環(huán)境，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，也給居住條件和房屋安全帶來(lái)隱患。

最近最受人關(guān)注的私搭亂建新聞屬北京人濟(jì)山莊的頂層別墅了。

樓下的住戶告訴記者，空中別墅是有人私自搭建的，六年前就開(kāi)始施工了，樓內(nèi)經(jīng)常有電鉆聲和敲敲打打聲，二層假山里頭都是房子，總共有一千多平方米，有時(shí)候深夜還會(huì)驚現(xiàn)刺耳的歌聲。

人濟(jì)山莊的住戶說(shuō)，因?yàn)闃巧系奶炫_(tái)被整個(gè)占用了，下雨時(shí)樓下經(jīng)常會(huì)漏雨，不少叫苦不迭的鄰居跟這個(gè)張教授反映過(guò)，可始終沒(méi)有什么效果。

記者在小區(qū)采訪時(shí)，正巧碰到一位來(lái)小區(qū)看房的人，他說(shuō)最初看到空中別墅時(shí)，他還以為是小區(qū)物業(yè)在房頂搞的綠色景觀，如今聽(tīng)說(shuō)是座私人別墅，直言不可思議。

在網(wǎng)上，記者著到了人濟(jì)山莊空中花園別墅的戶型圖，從圖片中不難發(fā)現(xiàn)，房間內(nèi)空間很大，擺放著一些中式家具。這套別墅目前正在通過(guò)中介出手，記者隨即撥通了房產(chǎn)中介的電話。

中介：是要賣啊，2500萬(wàn)最低，面積是370平米，其余的都是附贈(zèng)的。

記者：咱們附贈(zèng)的面積能有多大啊？

中介：1000平米出頭。

記者：那算不算違章建筑？

中介：不算，不算。沒(méi)有問(wèn)題，都可以。

記者探訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)、乃至周邊小區(qū)樓頂都存在著大量違法建設(shè)，其中最“牛”的一家竟順著露臺(tái)，蓋出了3層“陽(yáng)光房”。

“這小區(qū)哪棟頂樓沒(méi)有違建？你看看！”一位愿意接受采訪的業(yè)主站在小區(qū)花園中，隨手向上一指，幾棟樓靠近頂層之處，大約有20多個(gè)“陽(yáng)光房”，就像一塊塊補(bǔ)丁，貼到了屋頂墻面上。

他所說(shuō)的“3層違建”，就是“戶型稀缺”的4套頂樓3層復(fù)式住宅。這個(gè)戶型帶有約500平方米的露臺(tái)，而業(yè)主無(wú)一例外地全將房屋封成了“陽(yáng)光房”。這4套中有3套在售，其中允許看房的一處除了封上了復(fù)式二樓、三樓的露臺(tái)以外，業(yè)主還在屋頂上搭了一個(gè)超過(guò)100平米的“觀景廳”。

房地產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)，“買了之后還可以在露臺(tái)上加蓋，這里的物業(yè)不管。”

一位曾經(jīng)在業(yè)委會(huì)工作過(guò)的業(yè)主告訴記者，小區(qū)里違法建設(shè)存在多年，但物業(yè)公司“吱都不吱一聲”。

提起名模馬艷麗，事業(yè)不可謂不成功。可是，成功人士也會(huì)成為小區(qū)的無(wú)良業(yè)主，最近，名人馬艷麗的鄰居正與她對(duì)簿公堂，原因是馬艷麗在小區(qū)內(nèi)私搭亂建，嚴(yán)重影響了其他業(yè)主的生活質(zhì)量。

鄰居李女士說(shuō)，今年四月初馬艷麗開(kāi)始私自擴(kuò)建別墅，在李女士家的東側(cè)蓋起了一座三層小樓，建筑延伸到她家的圍墻附近，使得原來(lái)5米左右的樓間距變得只有1.4米。

李女士婆婆：住不了了。

哭訴的老人是李女士的婆婆，老人說(shuō)自從馬艷麗家開(kāi)始私建別墅，到處都是工人、噪音，更為嚴(yán)重的是，靠近她家樓房東側(cè)的小路已經(jīng)不能走人了。

李女士婆婆：我害怕，真的害怕死了，我遛狗都不敢來(lái)。

老人還說(shuō)，因?yàn)檫@三層小樓，自己苦心種植的花草樹(shù)木也都遭了殃。

李女士婆婆：你看我這幾棵，我這有6、7顆。

記者：這怎么死的啊？

李女士婆婆：擋我陽(yáng)光了。你說(shuō)我們家怎么過(guò)啊？陽(yáng)光也讓他們擋死了。

無(wú)論是人濟(jì)山莊還是馬艷麗的別墅區(qū)，都是有錢(qián)人居住的高端住宅。也只有他們，才有錢(qián)可以動(dòng)輒私搭幾百平米，或者加蓋好幾層樓。最近向我們《天天315》投訴的孔先生一句話道出了玄機(jī)：“這里的人有錢(qián)有權(quán)，誰(shuí)能隨便管？”

孔先生：一開(kāi)始物業(yè)管理都挺好，這幾年私搭亂建也都是不影響別人，在自家院里建就建了?，F(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)兩三年來(lái)始終沒(méi)停，都在私搭亂建。物業(yè)不管，也管不了。市政執(zhí)法的陸陸續(xù)續(xù)也來(lái)過(guò)，但這里面的小區(qū)比較復(fù)雜，應(yīng)該說(shuō)人家都各有各的路子，所以始終也控制不了。整個(gè)小區(qū)這幾年基本上就是一個(gè)大工地，誰(shuí)家想建什么就怎么建，基本上屬于無(wú)政府狀態(tài)。

孔先生說(shuō)，小區(qū)里這種私搭亂建的情況已經(jīng)持續(xù)了三四年了。

孔先生：具體時(shí)間咱也說(shuō)不準(zhǔn)，陸陸續(xù)續(xù)至少得有兩三年，始終在私搭亂建。

記者：你們這是一個(gè)別墅嗎？

孔先生：別墅區(qū)。如果要是普通小區(qū)的話，可能管理還嚴(yán)點(diǎn)，正因?yàn)槭莿e墅區(qū)，所以管不了。

長(zhǎng)時(shí)間的私搭亂建，對(duì)整個(gè)小區(qū)的形象，對(duì)小區(qū)居民的生活都帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

孔先生：知道的反正有十幾戶、二十幾戶都在建，有的都已經(jīng)建好了。有的就是把自己的陽(yáng)臺(tái)封一下，有的是就擴(kuò)出去，凡是200平米左右的住宅，大概再擴(kuò)個(gè)一二百平米，基本上都是這樣。

記者：對(duì)您的生活有沒(méi)有影響呢？

孔先生：什么噪音啊，什么路出不去進(jìn)不來(lái)的，這都是小事。對(duì)我們來(lái)講，左鄰右舍還都挺不錯(cuò)的，誰(shuí)想蓋也不是非得那啥?，F(xiàn)在是有的延著路邊又開(kāi)始蓋，蓋三層起二層的。市政執(zhí)法這塊也過(guò)來(lái)，也管，但是由于方方面面的關(guān)系，來(lái)了之后有的能制止，有的他制止不了。

而對(duì)孔先生家自己的時(shí)候，那更是影響嚴(yán)重，噪音、堵路已經(jīng)司空見(jiàn)慣，更嚴(yán)重的是，在獨(dú)棟別墅里，已經(jīng)無(wú)法享受陽(yáng)光，而且原有的自家院子也已經(jīng)蕩然無(wú)存。

孔先生：我也是住戶?，F(xiàn)在整個(gè)左鄰右舍建，咱說(shuō)心里話，你要是不影響到我，我也不說(shuō)啥?，F(xiàn)在從后面一蓋，把我整個(gè)院子給遮死了，院也沒(méi)院了，陽(yáng)光也沒(méi)陽(yáng)光了。一開(kāi)始我們物業(yè)對(duì)私搭亂建這塊控制得還是比較嚴(yán)的，現(xiàn)在誰(shuí)想搭就搭，物業(yè)失去控制了。

無(wú)獨(dú)有偶，北京的嘉林花園別墅業(yè)主也是因?yàn)猷従铀酱顏y建向媒體投訴。

上午九點(diǎn)半，記者來(lái)到王先生居住的嘉林花園，王先生左右鄰居的房子全部被苫布遮擋，儼然是一個(gè)工地，而這些加蓋的房子就挨著王先生的獨(dú)棟別墅。

王先生：建筑面積是363.70平米，我就用房本面積給他算，地下兩層加地上三層的擴(kuò)建，他是1-3層的擴(kuò)建，在1000平米以上。

不僅如此，為了修建地下二層，兩位鄰居還在緊靠王先生家墻根的地方，各挖開(kāi)了一個(gè)10來(lái)米深的大坑，導(dǎo)致王先生家的地基出現(xiàn)多處裂縫，原來(lái)王先生的獨(dú)棟別墅可以整天享受到的陽(yáng)光，現(xiàn)在也被新蓋起來(lái)的房子給擋住了。

王先生：9點(diǎn)鐘以后，我才能見(jiàn)到部分光，甚至我的二層也都沒(méi)有光。建完以后，我們家下午3點(diǎn)半已經(jīng)沒(méi)陽(yáng)光了。

于是王先生找到兩位鄰居，希望他們能將加蓋的房子拆除掉。

王先生：76號(hào)業(yè)主比較配合，說(shuō)我們同意把影響到您這邊的都給拆了。另外一個(gè)就是說(shuō)，“你愛(ài)找誰(shuí)找誰(shuí)”。

78號(hào)業(yè)主表示，王先生說(shuō)的一切都是在他買房之前就存在，現(xiàn)在加蓋的房子是在自家花園內(nèi)，自己有土地使用證和產(chǎn)權(quán)證，在園內(nèi)蓋房也是經(jīng)過(guò)物業(yè)同意的。就此，記者找到了嘉林花園的物業(yè)負(fù)責(zé)人。

負(fù)責(zé)人：從來(lái)沒(méi)有裝修手續(xù)。

物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們是在兩個(gè)月前才接手嘉林花園的，接手后發(fā)現(xiàn)小區(qū)里的房子和圖紙不一樣，不少住戶都改變了原來(lái)的規(guī)劃圖，他們已向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了反映。

相關(guān)部門(mén)：沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何手續(xù)就自己改擴(kuò)建地下室，這肯定是不允許的。

記者：那外面的擴(kuò)建呢？

相關(guān)部門(mén)：只要破土動(dòng)工，它就得進(jìn)行規(guī)劃審批檢驗(yàn)。

記者：那要沒(méi)審批算什么呀？

相關(guān)部門(mén)：屬于違法的建設(shè)。

工作人員說(shuō)，不管嘉林花園業(yè)主擁有什么證件，只要改變了房屋原有結(jié)構(gòu)，就要去規(guī)劃委員會(huì)進(jìn)行報(bào)批，未經(jīng)報(bào)批所建房屋就是違法建設(shè)。而對(duì)于78號(hào)業(yè)主說(shuō)自己加蓋的房子是在王先生購(gòu)買該房屋之前，王先生沒(méi)有權(quán)利要求拆除，就此記者也咨詢了相關(guān)方面的律師。

律師：不管黃先生買房子是在黃女士之前還是黃女士之后，黃女士加蓋出來(lái)的這部分房屋，都是屬于違章建筑，任何人都有權(quán)利向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報(bào)。

對(duì)于業(yè)主的行為是否屬于私搭亂建行為的界定，首先要看行為是否有相應(yīng)的許可審批手續(xù)，其次看是否違反相應(yīng)合同約定和管理規(guī)定，再次看是否對(duì)其他業(yè)主權(quán)利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意義務(wù)。而剛才在報(bào)道中我們也聽(tīng)到，建委的工作人員明確說(shuō)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何手續(xù)就自己改建擴(kuò)建是不允許的。

調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)違章建筑泛濫一是鄰居不愿管，私搭亂建的業(yè)主在施工前往往會(huì)與鄰居協(xié)調(diào)好關(guān)系，相鄰業(yè)主礙于情面，不愿意出面制止或向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)。二是物業(yè)不敢管，違章建設(shè)的業(yè)主往往以拒交物業(yè)費(fèi)的方式向物業(yè)公司施加壓力，導(dǎo)致物業(yè)公司不敢對(duì)私搭亂建行為進(jìn)行管理。三是城管不好管，私搭亂建行為一般是在業(yè)主自有房屋范圍內(nèi)或鄰近地點(diǎn)施工，私有范圍和共有空間界限不易確定，城管部門(mén)僅對(duì)城市公共空間享有行政強(qiáng)拆執(zhí)法權(quán)，對(duì)業(yè)主私有空間難以進(jìn)入開(kāi)展執(zhí)法。

此外，私搭亂建行為很易泛濫，一旦有業(yè)主帶頭施工，其他業(yè)主很容易效仿，導(dǎo)致在同一小區(qū)違章建筑往往具有普遍性，一旦城管部門(mén)介入，很容易形成群體性事件，城管部門(mén)出于社會(huì)穩(wěn)定考慮，難以開(kāi)展整治工作。

專家點(diǎn)評(píng)

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華、北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所胡鋼律師做客節(jié)目，就此事發(fā)表觀點(diǎn)和看法。

胡鋼：私搭亂建涉及到違章建筑物這么一個(gè)概念，一般來(lái)說(shuō)，違章建筑物在本質(zhì)上違反了我們國(guó)家的土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。而建造的房屋及其設(shè)施，相應(yīng)的法律責(zé)任總體有兩類，第一類是民事責(zé)任，民事責(zé)任就是說(shuō)可以依據(jù)我們的侵權(quán)責(zé)任法，業(yè)主可以因?yàn)槠洳晒?、房屋安全等?qǐng)求人民法院判定私搭亂建者排除妨礙、消除影響。第二類是可以是依據(jù)合同法，合同法主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。這種背景下，物業(yè)公司可以單獨(dú)以自己的名義提起訴訟，相關(guān)的法院案例也給予了支持。第二類的法律責(zé)任是行政責(zé)任，主要依據(jù)我們2004年的土地管理法，還有2008年的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，一般來(lái)說(shuō)主要是限期拆除或者罰款。

違法建設(shè)者不一定知道具體的法律規(guī)定，但是他一定是所謂的“有樣學(xué)樣”，既然大家都這么做，我為什么不做呢？或者以前有業(yè)主就做，我進(jìn)來(lái)后就繼續(xù)做。再加上一些物業(yè)服務(wù)公司本身沒(méi)有按照相關(guān)的法律規(guī)定履行自己作為業(yè)主代表或者說(shuō)利益代表人之一的角色提起訴訟，這也是造成這類違法建設(shè)泛濫的原因。

包華：私搭亂建發(fā)展到今天愈演愈烈，原因總結(jié)起來(lái)無(wú)非這么幾個(gè)方面，一是我們的業(yè)主缺乏對(duì)于公共利益、公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的認(rèn)識(shí)。重權(quán)利而輕義務(wù)，很多業(yè)主往往是因?yàn)槠渌说倪`章搭建行為影響到自己的權(quán)利了才會(huì)主張，如果不影響個(gè)人權(quán)利是不會(huì)主張的。但是在這些業(yè)主主張權(quán)利之前，公共利益已經(jīng)受損了，公共利益受損的情況下，個(gè)人利益是無(wú)法保障的。

另外一方面，我們的公眾權(quán)益介入確實(shí)是比較缺乏的。不管是我們的城管，我們的建筑檢查部門(mén)，包括我們的規(guī)劃部門(mén)，在介入到這些領(lǐng)域里面都會(huì)有一些掣肘的地方，都會(huì)覺(jué)得自己力不所及，但我們的法律規(guī)定其實(shí)非常清晰，行政處罰也非常明確，為什么做不到？我認(rèn)為可能跟所謂的選擇性執(zhí)法或者說(shuō)法不責(zé)眾有一定的關(guān)系。