品質(zhì)、地段、配套、品牌……無論從那個方面衡量，說剛需產(chǎn)品是樓市中的屌絲都有失偏頗，但剛需產(chǎn)品在近一兩年內(nèi)獨領(lǐng)樓市風騷，引導樓市成功“逆襲”，順利回暖都是有目共睹的事實。作為樓市更為普遍的消費者心目中的必需品，在調(diào)控對樓市成功“維穩(wěn)”之后，已經(jīng)是這個久經(jīng)磨練的市場中當仁不讓的主角，鑒于這類產(chǎn)品在未來樓市中依舊擁有更廣泛的需求，已經(jīng)有人為這個樓市周期注下了“剛需大時代”的標簽。 

 

剛需的能量 不僅是“日光”  

 

    剛需是市場的主角，這絕非一句口號，在調(diào)控接二連三，市場空前冷清的2011和2012年，正是剛需扮演了市場拯救者的角色。嘉凱城時代城、德馨筑家等項目用更高的性價比，成功贏得了難得的逆市熱銷，讓被調(diào)控嚇退或等待觀望的需求慢慢回到市場。2012年下半年到現(xiàn)在，剛需項目更是用一連串的“日光”，讓市場的體溫正常，讓樓市找回了溫暖的感覺。剛需是一塊試金石，它幫助市場找準了需求的興奮點，無論是價格，戶型、區(qū)位以及配套，剛需也是一臺樓市供應(yīng)者的專用冷暖空調(diào)，在市場不甚景氣的情況下，它能夠幫助同行找回信心，在市場略顯躁動的時候，它又用自身價值和價格，影響并保持住了市場的穩(wěn)定。剛需樓盤的存在，更是消費者的福音所在，更合理的性價比，讓居者有其屋的理想得以順利變現(xiàn)，在高房價的陰霾下透出一線曙光，為更多為房而努力奮斗的人們，因為有了現(xiàn)實的目標而倍添動力。 

 

讓我們細數(shù)一下剛需樓盤近年來的驕傲戰(zhàn)績吧。 

 

2012年9月，嘉凱城時代城瞰景高層開盤熱銷，600套房源被1000多組客戶搶購而空?？胺Q逆市熱銷的典范。2013年3月，藍山灣加推200余套新房源，消費者提前一天排隊，所有房源當日售罄。2013年初，萬科城項目推新，當日去化9成，剩余房源一周內(nèi)售罄。即便是進入傳統(tǒng)夏日淡季，剛需樓盤們的“日光風”依舊沒有停歇。7月，位于李村河沿線的山河城二期伴山銀河，于7月中旬推出500多套房源，均價9200元/平方米，開盤當天基本售罄；金茂灣二期，推出127套房源，起價18500元/平方米，開盤兩個小時就幾近售罄；地處城陽白沙河片區(qū)的卓越蔚藍群島三期萊茵岸7月20日開盤，銷售450套，當日去化量超過90%，均價6700元/平方米；7月27日，位于市北區(qū)新都心的海爾時代廣場項目7月27日開盤，共推出400套房，面積區(qū)間88～90平方米，毛坯價格在12400元～13800元/平方米，開盤當天總體認購率超過了90%；7月28日，位于城陽區(qū)黑龍江路的鑫江水青花園7月28日開盤，共推出290套房源，小高層均價6800元/平方米左右，多層均價7500元/平方米。開盤當天去化率近九成。 

 

剛需的內(nèi)涵 不僅“低小偏”  

 

    剛需房在近期的樓市中戰(zhàn)績彪炳，那么什么樣的樓盤可以稱為剛需，所謂的剛需有沒有什么統(tǒng)一特征。所謂剛需，就是剛性需求，自住需求，簡單的理解就是不管怎么樣，我一定要買房來住的這種需求。一般情況下這部分購房需求，更多的是指從無到有的首套房購買需求，就是所謂解決有自己地方住的這種需求。兩三年以前，當剛性需求較多出現(xiàn)在媒體紙面上的時候，大家對剛需房的理解還局限于“低小偏”，就是價格低，戶型小，位置偏，因為一般收入者的首次購房很多無法一次到位，在市中心位置，購買足夠?qū)挸ǖ拇蠓孔樱诟叻績r條件下，只有那些“低小偏”的房子才附帶相對更低的門檻。在“剛需”一詞已經(jīng)占據(jù)樓市焦點的今天，“剛需”的內(nèi)涵已經(jīng)突破原本的范疇，那些比較強烈的自住購房需求，也逐漸被劃入了剛需的范疇之內(nèi)。比如改善型購房需求，一家三口蝸居小戶型里七八年，有需要換一個大一點，位置更好的房子，也具備了這樣做的經(jīng)濟條件看，那么也就逐漸剛需了。比如教育性購房，孩子上學迫在眉睫，用房子換一個名校的準入證，這種需求也不可謂不強烈，于是他也剛需了。這種范疇的擴大，也讓“低小偏”不再是剛需房的唯三典型特征，滿足相對多數(shù)人需求，讓很多人不得不買，欲罷不能的樓盤，都可以剛需一回。當然了，讓剛需摘掉“低小偏”帽子的，還有如火如荼的大青島城市建設(shè)。近年來，青島的城市建設(shè)速度加快，環(huán)灣保護擁灣發(fā)展，世園會，幾個大的主題性區(qū)域的確立和建設(shè)，很多原本相對偏遠，配套不足的區(qū)域，也都舊貌換新顏，比如東李，比如新都心，這些區(qū)域的房子不再偏，也不那么低，但是照舊是剛需熱衷和重點關(guān)注的對象，剛需內(nèi)涵在擴容，剛需的區(qū)域在擴大，剛需的人群也越來越多。 

 

剛需的片區(qū) 遍布市內(nèi)  

 

    剛需房主要集中在市內(nèi)的那個區(qū)域，因為剛需內(nèi)涵的擴容，因為市政配套南北差距的逐漸平衡，剛需片區(qū)的分布也不再如過去一樣，主要集中在市區(qū)的北部，越來越多的片區(qū)有了剛需的特征，即便是原本最難以和剛需混為一談的市南區(qū)，也出現(xiàn)了剛需樓盤的身影。 

 

目前，青島最大最集中的剛需片區(qū)在李滄區(qū)，本身就有CLD定位的東李片區(qū)更是集中了大批量的性價比較高的剛需性樓盤。隨著世園會的臨近，該片區(qū)的市政配套和市容市貌都將達到一個較高的水平，這都給該區(qū)域樓盤的關(guān)注者和購買者帶來更大更多的置業(yè)預期。除了東李，李滄中心區(qū)因為地鐵和商圈等因素，也對于北上置業(yè)的購房者擁有相當?shù)奈?，包括中海國際社區(qū)、李滄萬達廣場等樓盤一直居于青島樓盤銷售榜前列的事實，就證明了該區(qū)域項目在購房者心目中的魅力指數(shù)。重慶路兩側(cè)是李滄片區(qū)價格更為穩(wěn)定、戶型更貼剛需的一個樓盤供應(yīng)區(qū)，隨著重慶路的拓寬改造、滄口火車站改造等建設(shè)的進行，該區(qū)域也將成為更多剛需置業(yè)者樂于安家的地方。 

 

另外，李滄及其以北的城陽區(qū)正在興起的大盤風，也對相當一部分改善型或首購型剛需擁有更多關(guān)注價值。小區(qū)里有山有湖，各種社會配套小區(qū)內(nèi)全部具備，這樣的生活在市中心片區(qū)顯然很難實現(xiàn)，于是更多的居住者還是會選擇在這些區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自己的宜居夢想。 

 

新市北的新都心片區(qū)是目前青島又一個剛需房集中釋放的片區(qū)。與李滄不同，該區(qū)域是首購和改善型雙重剛需重點關(guān)注的片區(qū)。作為新興和新市北重點投資打造的片區(qū)，該區(qū)域不僅擁有新區(qū)價格起點相對較低的特點，卻也在各種重大利好的交叉密布下，擁有了短期內(nèi)居住價值躍進的前景。各種城市交通動脈的貫穿，讓這里與核心主城近在咫尺，各種商業(yè)配套和城市資源的注入，使得這里有成為城市新核心的潛力?，F(xiàn)在住進去，或許兩三年之后，就真正生活在城市的核心，這種誘惑不僅對于首購者有說服力，對于改善型購房者，同樣具有說服力。 

 

另類剛需盤 一種興奮點足矣　  

 

    不再傳統(tǒng)的剛需片區(qū)，有的價格也不符合傳統(tǒng)剛需的接受范疇，但有一些樓盤還是因為某種因素刺激了剛需置業(yè)者的某一興奮點，使得自己躋身剛需，成功熱銷。典型的例子包括上月日光的金茂灣2期，該項目18500元/平方米的價格在同區(qū)域不算太高，卻也不低，本身市南區(qū)也不是剛需的首選區(qū)域，且項目戶型并非傳統(tǒng)剛需的“90內(nèi)”，為什么也成為眾人口中的剛需，享受幾乎為剛需專用的日光呢？原因很簡單，項目引進第一名校江蘇路小學的分校，使自己成為貨真價實的學區(qū)房，賣得好也就不甚稀奇了。至于其18500元/平方米的價格，相對于一線學區(qū)房動輒兩三萬的二手房價格，也顯得十分低調(diào)。同樣在近期熱銷的天一智慧之城，則是用超高性價比，滿足了人們的低密度居住夢想。單價不到1萬元的別墅，200平方米才100多萬元，很多向往別墅生活的人們，是擋不住這種誘惑的。