有分析人士稱，雅居樂上半年銷售額恐難完成420億元任務(wù)；此外，今年突然高調(diào)拿地，土地成本高企，侵蝕了未來利潤

今年上半年，相對較為“沉寂”的“華南五虎”雅居樂突然發(fā)力，其在土地市場上一反“保守”策略，頻繁高調(diào)出擊獲取土地。

據(jù)《證券日報(bào)》記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月26日，雅居樂地產(chǎn)年內(nèi)拿地金額總計(jì)約為114.6億元，而其2012年全年拿地支出僅為27.94億元，2011年則為15.7億元。由此來看，雅居樂今年年內(nèi)拿地金額為2012年全年拿地支出的4.1倍，為2011年全年拿地支出的7.3倍。

“為了保持企業(yè)開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模擴(kuò)張，避免出現(xiàn)可售項(xiàng)目斷層的現(xiàn)象，雅居樂必然會大幅增加土地儲備。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，尤其是在目前“資本市場上不缺錢，而是缺少能夠低成本融到的錢”的情況下，能夠順利融資的企業(yè)都在加快“囤貨”。

不過，另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示，雅居樂突然大手筆擴(kuò)張，企業(yè)在內(nèi)部管控方面可能跟不上擴(kuò)張速度，倒逼企業(yè)壓力進(jìn)一步增大。

迅猛“囤貨”

據(jù)雅居樂地產(chǎn)2013年中報(bào)顯示，截至8月15日，雅居樂購買17幅土地，增加了694萬平方米土地儲備，平均樓面地價1716元/平方米。目前，雅居樂地產(chǎn)土地儲備至4121萬平方米，全部土地儲備平均地價為1206元∕平方米。

值得注意的是，該17幅土地中僅4幅地塊總地價超過10億元，10個項(xiàng)目建筑面積在40萬平方米以下。其中，上海松江區(qū)地塊樓面地價最高，為6100元/平方米；佛山新城地塊樓面地價4398元/平方米。

此外，8月16日，雅居樂以6.61億元取得浙江省寧波市2幅宅地，預(yù)計(jì)總建筑面積為56.2萬平方米，樓面地價為每平方米1178元。

同時，雅居樂地產(chǎn)土地儲備平均樓面地價也由2013年3月25日的1148元∕平方米增加至2013年8月15日的1206元∕平方米。

對此，雅居樂集團(tuán)董事局主席陳卓林解釋道，由于公司在2012年較為保守，只拿了約30億元的土地，所以今年較積極。但他強(qiáng)調(diào)，公司新拿的土地平均地價較低，保證了合理的利潤空間。

同時，雅居樂高層在其2013年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，目前土地儲備足以支撐公司未來幾年的發(fā)展。下半年，是否拿地則要視公司的資金情況以及地價是否合理而定，“如果地塊的價格不是很合理，我們就不會那么快買”。

此外，陳卓林表示，目前公司手持現(xiàn)金150億元，足以應(yīng)付下半年開支。

對此，CRIC研究中心分析師沈曉玲分析認(rèn)為，雅居樂地產(chǎn)于今年上半年通過不同渠道借款123.44億元，并對其中40.98億元成本較高的借款提前做了替換，使得企業(yè)的資金成本從8.5%下降至8.1%。

對此，有分析人士認(rèn)為，在上半年銷售161億元不及預(yù)期的情況下，上述借款也許就是雅居樂能夠在土地市場迅猛“囤貨”的主要原因。

“一般情況下，開發(fā)商會拿出當(dāng)年預(yù)計(jì)銷售額的20%來購地”，宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，雅居樂今年的銷售目標(biāo)為420億元，其2012年銷售額約為330億元。以此推算，其今年拿地金額預(yù)計(jì)為80億元左右可能比較合理。

顯然，雅居樂的步子邁得更大了一些，這可能意味著“改變”，也意味著風(fēng)險(xiǎn)。對此，另有業(yè)內(nèi)人士稱，新增土地如果想達(dá)到陳卓林所示的“短平快”策略，爭取“加快12個月-14個月的開發(fā)周期”的話，公司的內(nèi)部管控可能跟不上，導(dǎo)致企業(yè)無法快速消化土地儲備，保持較好的推盤節(jié)奏。如此一來，雅居樂的擴(kuò)張可能并不會達(dá)到預(yù)期效果。

420億元銷售目標(biāo)難實(shí)現(xiàn)

事實(shí)上，2013年1月-7月，雅居樂地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為182.6億元，僅完成全年計(jì)劃的43%。

如此算來，其下半年還將有237.4億元的銷售業(yè)績需要完成。對此，雅居樂地產(chǎn)向本報(bào)記者表示，公司計(jì)劃在下半年推出11個全新項(xiàng)目及30個新組團(tuán)，新增可售貨量合共約300多萬平方米，整體可售項(xiàng)目數(shù)量及可售資源較上半年充裕。

而上述分析師沈曉玲則表示，據(jù)企業(yè)透露，公司上半年和下半年可售貨量均約為330萬平方米,如果下半年的去化率和均價與上半年保持一致，那么全年將實(shí)現(xiàn)銷售額320億元。

顯然，這距離420億元的銷售目標(biāo)還有100億元的路要走，而其下半年的去化速度和資金回籠數(shù)額更需要快速大幅提升。

對此，雅居樂稱，為了達(dá)成全年銷售目標(biāo)，公司下半年將進(jìn)一步提高剛需產(chǎn)品的供應(yīng)量，估計(jì)可售貨量將增至六成左右。沈曉玲則表示，根據(jù)公司計(jì)劃，下半年補(bǔ)充更多剛需貨源，將提高去化率。若項(xiàng)目去化率從上半年的41.27%提高到60%，均價下調(diào)至8000元-10000元/平方米，公司全年的業(yè)績有望實(shí)現(xiàn)380億元。

值得一提的是，雅居樂的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度在業(yè)內(nèi)并不快，甚至其此前一直因土地儲備集中和推盤速度緩慢遭受業(yè)界質(zhì)疑。以雅居樂南京地王項(xiàng)目——雅居樂濱江花園為例，該項(xiàng)目用地是雅居樂2010年10月份以57億元高價摘得，但近三年時間已經(jīng)過去，該項(xiàng)目至今尚未入市。《證券日報(bào)》記者曾親赴現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目已經(jīng)全部封頂，但尚未公開銷售，其開盤時間原定于2012年，但現(xiàn)在明顯已經(jīng)一拖再拖。由此可見，該項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)低于預(yù)期。

因此，沈曉玲表示，盡管雅居樂提升了二線城市一些項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，但實(shí)現(xiàn)420億元的全年銷售目標(biāo)則比較困難。

更為值得注意的是，雅居樂地產(chǎn)上半年的盈利率大幅下降，其毛利潤和純利潤分別從去年同期的45%、28%下降到36%、17%，分別下降了9個百分點(diǎn)和11個百分點(diǎn)。

對此，宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，雅居樂推出大量剛需盤爭取快速回籠資金以沖擊業(yè)績的同時，也要注意到中高端項(xiàng)目的銷售，畢竟企業(yè)要靠這些項(xiàng)目去拉升整體利潤空間，否則毛利率指標(biāo)可能再度下滑。