溫州樓市調(diào)控政策“松綁”，或許只是長三角多個城市的代表。多地房地產(chǎn)成交低迷，經(jīng)濟(jì)不振，是地方政府醞釀救市沖動的主要原因。例如江蘇鹽城，以前有限價政策，據(jù)知情人士透露，“今年二季度已經(jīng)取消了”。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，今年以來，二三線城市土地市場、商品房銷售市場指數(shù)齊齊下滑，出現(xiàn)明顯的供過于求趨勢，加上房企紛紛回歸一線城市，二三線城市前景堪憂，因此地方政府救市沖動暗涌。

 

溫州并非個案

分析人士薛建雄認(rèn)為，中國樓市已度過了爆發(fā)性成長期，進(jìn)入優(yōu)勝劣態(tài)的調(diào)整期。有些地方供應(yīng)過剩，經(jīng)濟(jì)低迷需求不足，就需要政府推動；有些地方人口增長過快，需求過剩，就需要有一定的抑制。

以江蘇常州為例，這座城市無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅項目，都面臨供大于求的狀況，地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)已是不爭的事實。

宋會雍分析，溫州雖然在長三角地區(qū)頗具代表性，但也有其獨(dú)特性。溫州此前多年房價領(lǐng)漲全國，資金幾乎都從實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，導(dǎo)致其成為全國房價上漲最快的城市之一。2010年調(diào)控出臺之后，溫州樓市遭遇嚴(yán)厲打擊，地方政府限購也由于一刀切而矯枉過正，導(dǎo)致今天房價大跌的局面。但如果還是走振興房地產(chǎn)的老路，溫州的實體經(jīng)濟(jì)仍然很薄弱，資金總有掏空的一天，“只有重振實體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)才有救。”宋說。

宋會雍指出，二三線城市只有回歸實體經(jīng)濟(jì)，才能緩解房地產(chǎn)市場下滑帶來的地方財政壓力。避免出現(xiàn)鄂爾多斯那樣的“鬼城”、“空城”。

本報記者分析相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，江蘇、浙江等地不少城市自2010年史上最嚴(yán)厲調(diào)控以來，呈現(xiàn)一番房地產(chǎn)銷售的過山車景象。例如江蘇無錫，2010年商品房銷售1045.1萬平方米，2011年下滑至653.9萬平方米，商品房銷售額從2010年811.45億元下滑至2011年的569.97億元；浙江衢州2010年商品房銷售170.9萬平方米，2011年大幅下滑至79.4萬平方米，商品房銷售額也從2010年的90.57億元下滑至2011年的55.07億元，近乎腰斬。除了2012年下半年有所回升，長三角大部分二三線城市下滑的態(tài)勢延續(xù)至今。

德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，從整體上來看，無論是一線城市，還是二三線城市，7月的價格漲幅都得到了抑制，漲幅呈現(xiàn)明顯縮小的狀態(tài)。而溫州對限購政策的一個微調(diào)，是試圖挽救持續(xù)下行的房價的一個表現(xiàn)，也是當(dāng)?shù)卣噲D通過房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個動作，“我們看到市場對限購松綁的反應(yīng)也是非常靈敏的，立刻對當(dāng)?shù)氐臉鞘衅鸬揭粋€刺激作用，若在限購松綁持續(xù)延續(xù)下去的情況下，溫州房價或?qū)⒅沟胤€(wěn)”。

土地出讓、住宅銷售齊下滑

盡管以溫州為代表的城市，試圖以“向中央政策靠攏”為由調(diào)整此前一刀切的嚴(yán)厲政策，但長三角地區(qū)各地土地、住宅各項指標(biāo)下滑趨勢已無力回天。

由于房企拿地策略調(diào)整，二、三線城市土地市場與一線城市形成巨大反差。今年上半年，十家標(biāo)桿房企的購地可建面積分布中，一線、二線發(fā)達(dá)及三四線城市分別占7%、22%、15%。標(biāo)桿房企在三四線布局的比重，從2009年以來逐步加大，但在2012年這一趨勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，主要是由于三四線城市銷售增長緩慢、存量大、利潤率也不高，同時一二線城市卻表現(xiàn)良好，導(dǎo)致標(biāo)桿房企調(diào)整布局重心。

近期，一向深耕于三四線城市的恒大也重回一二線城市拿地。5月27日，恒大50.46億在重慶北部新區(qū)購得4塊居住用地。 6月18日，恒大23億在廣州奪得一塊二類居住用地，樓面地價高達(dá)24997元/平米，已經(jīng)超過其2012年報顯示的土地儲備平均價格的37倍。7月3日，恒大首次進(jìn)入北京， 35.6億獲昌平區(qū)配建公租房用地，溢價率16.67%，樓面價6964元/平方米，購地可建面積51.1萬平方米，配建公共租賃房面積26萬平方米。

今年上半年，三、四線城市新房銷售表現(xiàn)令人堪憂，不及去年月均水平，降幅為5.1%。中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵分析，2013年上半年與去年下半年對比，長三角二、三線城市下降最多，達(dá)15.2%。而從今年上半年的成交走勢來看，二、三線城市月成交量維持下行趨勢。因此，雖然上半年主要城市總成交量處于歷史同期高位，但占據(jù)全國成交主力的二三線城市略顯頹勢，后期需要密切關(guān)注。