你買房是為了干什么？有的人是為了居住，有的人為了投資，有的人為了經(jīng)營(yíng)，有的人投資自住兼而有之……曹先生(化名)買房是為了注冊(cè)公司，可是當(dāng)他交了定金準(zhǔn)備購(gòu)買中山路99號(hào)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目雖然號(hào)稱是“新街口純商務(wù)辦公型甲級(jí)寫(xiě)字樓”，實(shí)際土地使用性質(zhì)卻是酒店式公寓。盡管開(kāi)發(fā)商保證可以在鼓樓區(qū)注冊(cè)公司，卻實(shí)現(xiàn)不了曹先生想拿“市執(zhí)照”或“省執(zhí)照”的愿望。曹先生堅(jiān)持要退房，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不肯，于是引發(fā)了一場(chǎng)官司。

 

街道特批：可以注冊(cè)公司！

 

既不是辦公樓，又不是住宅“四不像”項(xiàng)目如何誕生？

 

曹先生一直在尋找辦公場(chǎng)所，以便注冊(cè)公司。今年5月，他無(wú)意中看到了中山路99號(hào)的廣告宣傳單，上面寫(xiě)著“企業(yè)可以直接使用”“人性化商務(wù)空間”“新街口純商務(wù)辦公型甲級(jí)寫(xiě)字樓”等宣傳。曹先生立刻被吸引了。

 

曹先生說(shuō)，看房過(guò)程中銷售人員一直強(qiáng)調(diào)其所售的房屋屬于酒店式公寓，可以用于公司商務(wù)辦公和注冊(cè)公司。看過(guò)樣板房之后，曹先生選中了8樓一套房，建筑面積為96.1平方米，房屋總價(jià)為311萬(wàn)余元，并于2013年5月24日簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，當(dāng)日支付了房屋定金5萬(wàn)元。

 

5月28日，曹先生又去了中山路99號(hào)，就購(gòu)房合同的相關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商,這才發(fā)現(xiàn)他所買的房屋房產(chǎn)證上寫(xiě)明了該房屋規(guī)劃用途為酒店式公寓，土地使用年限是65年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該商品房屬于住宅，不得改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房。曹先生向開(kāi)發(fā)商提出了這個(gè)問(wèn)題?？墒牵N售人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)這房屋盡管是酒店式公寓，但是還是可以進(jìn)行公司注冊(cè)的。同時(shí)，銷售人員還出具了鼓樓區(qū)人民政府華僑路街道的一份函件，該函件表明在中山路99號(hào)購(gòu)得房屋后，產(chǎn)權(quán)人可以到鼓樓區(qū)工商局辦理公司注冊(cè)登記。

 

曹先生要求必須在正式購(gòu)房合同中加入有關(guān)注冊(cè)公司的條款，否則拒絕支付房款，但這一要求被開(kāi)發(fā)商拒絕，“我買這房子的主要目的就是為了注冊(cè)公司。即使這一次開(kāi)發(fā)商協(xié)助我順利注冊(cè)了公司，萬(wàn)一我以后轉(zhuǎn)手賣房，買家注冊(cè)不了公司，還是沒(méi)有用。”因此，曹先生要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金，不過(guò)這一要求也被開(kāi)發(fā)商拒絕了。

 

既不是辦公樓，又不是住宅

 

記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到了售樓處，售樓處工作人員表示，中山路99號(hào)這個(gè)項(xiàng)目盡管只有一棟樓，卻涵蓋了三種物業(yè)類型，分別是辦公、商業(yè)和酒店式公寓。因此，土地的使用年限也不一樣。“一樓到四樓的用途是辦公和商業(yè)，因此土地的使用年限是40年。五樓及以上樓層的物業(yè)類型是酒店式公寓，土地使用年限為65年。”銷售人員說(shuō)。

 

“我們的酒店式公寓完全按照辦公空間設(shè)計(jì)的，房間里沒(méi)有接水管，所以不具備居住的條件。”銷售人員向記者主要推銷的也是酒店式公寓。記者在樣板間看到，挑高的空間被隔成兩層，放著辦公桌椅等。銷售人員表示:“土地使用年限65年的酒店式公寓就是住宅，缺點(diǎn)是限購(gòu)、限貸，優(yōu)點(diǎn)是和住宅項(xiàng)目享受一樣的稅費(fèi)，比商業(yè)用房的稅費(fèi)要低不少。”

 

當(dāng)記者表示，酒店式公寓的土地性質(zhì)是不能注冊(cè)公司的，銷售人員立刻自豪地表示，中山路99號(hào)項(xiàng)目的酒店式公寓雖然土地性質(zhì)屬于住宅，但是由鼓樓區(qū)特批過(guò)，可以注冊(cè)公司。“我們項(xiàng)目是南京市唯一一家可以注冊(cè)公司的酒店式公寓。”同時(shí)，銷售人員還向記者展示了鼓樓區(qū)華僑路街道所發(fā)的這份函件，“江蘇東漢投資開(kāi)發(fā)有限公司：貴司投資建設(shè)的中山路99號(hào)大廈已竣工，根據(jù)貴司反映和我處的了解，該大廈房屋的結(jié)構(gòu)格局作為商務(wù)辦公使用(不具備居住條件)，為推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，切實(shí)幫助貴司解決實(shí)際困難，我處將依法合理地協(xié)助貴司及購(gòu)置該大廈房屋的產(chǎn)權(quán)人到鼓樓區(qū)工商局辦理公司注冊(cè)登記。”

 

“四不像”項(xiàng)目如何誕生？

 

根據(jù)業(yè)主提供的資料，記者隨即電話采訪了鼓樓區(qū)人民政府華僑路街道經(jīng)濟(jì)科的耿主任，她表示，自己確實(shí)接到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)通知，協(xié)助中山路99號(hào)的業(yè)主到鼓樓區(qū)工商局辦理公司注冊(cè)登記。“中山路99號(hào)是酒店式公寓項(xiàng)目，應(yīng)該是不可以開(kāi)公司的，不過(guò)鼓樓區(qū)政府對(duì)其特事特辦，可以用這個(gè)地址來(lái)注冊(cè)公司。”耿主任表示，“協(xié)助辦理最主要的就是開(kāi)一張證明，證明中山路99號(hào)可以開(kāi)公司，請(qǐng)鼓樓區(qū)工商局予以支持。”

 

她還回憶說(shuō)，直到現(xiàn)在，一共有四個(gè)業(yè)主找她開(kāi)過(guò)這樣的證明，據(jù)說(shuō)是去鼓樓區(qū)注冊(cè)公司成功了，但是開(kāi)發(fā)商并未提供書(shū)面材料供其存檔。當(dāng)記者問(wèn)及這個(gè)函件的有效期是多久時(shí)，耿主任說(shuō)這個(gè)說(shuō)不好，要聽(tīng)上級(jí)通知。

 

明明是酒店式公寓的土地使用性質(zhì)，為何開(kāi)發(fā)商江蘇東漢投資開(kāi)發(fā)有限公司將其設(shè)計(jì)成辦公樓呢？有知情人表示，中山路99號(hào)原名海華大廈，當(dāng)時(shí)土地使用年限是40年，后來(lái)曾經(jīng)改為65年。接著受限購(gòu)令影響，又改回了40年的土地使用年限。可是，由于定價(jià)過(guò)高等原因，開(kāi)盤(pán)三四年只賣了十多套。無(wú)奈下，開(kāi)發(fā)商只好又換案名，又改土地性質(zhì)。土地性質(zhì)的不停改動(dòng)使得這個(gè)項(xiàng)目變成了“類辦公用房的酒店式公寓”這一“四不像”產(chǎn)品。

 

而記者又聯(lián)系了江蘇東漢投資開(kāi)發(fā)有限公司的負(fù)責(zé)人李總，詢問(wèn)業(yè)主無(wú)法達(dá)到使用目的，為何不能退房，以及開(kāi)發(fā)商為何將使用用途是酒店式公寓的土地建成寫(xiě)字樓。李總在電話里表示，開(kāi)發(fā)商是否退房與記者無(wú)關(guān)。

 

律師出馬

 

購(gòu)房目的沒(méi)有達(dá)成，應(yīng)該退還定金

 

“這是典型的一個(gè)打擦邊球的‘四不像’項(xiàng)目。”北京市中銀(南京)律師事務(wù)所湯圣泉律師說(shuō)，根據(jù)2010年實(shí)施的《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十條，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)的房屋權(quán)屬證件上記載的用途，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證確定的用途一致。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。確需改變的，應(yīng)當(dāng)滿足建筑安全、居追境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關(guān)系人同意，報(bào)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理相關(guān)變更手續(xù)；涉及改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。

 

“住改商是嚴(yán)令禁止的，相對(duì)而言住改辦則沒(méi)有明確要求。”湯圣泉表示，根據(jù)規(guī)定，住宅性質(zhì)的房屋不可用于公司的注冊(cè)地址，而且開(kāi)發(fā)商和發(fā)函的街道也都沒(méi)法保證，在多少年內(nèi)可以注冊(cè)公司，因此實(shí)際上，曹先生的購(gòu)房目的并沒(méi)有達(dá)到。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該予以退還定金。