讀者宋女士最近準(zhǔn)備買房，她剛好在博客上看到一篇文章，博主言之鑿鑿地說：“我一個在商業(yè)銀行工作的同學(xué)教我拿家里一套房出去銀行貸，一套150萬元的房，起碼可以貸到500萬~600萬元出來。銀行工作的朋友告訴我：只要有一套房，就基本可以變成3套房來，把150萬元的資產(chǎn)，不斷地買、不斷地循環(huán)再去貸，就可以打造出1500萬元左右的資產(chǎn)出來。這些貸款不用抵押，有房產(chǎn)證復(fù)印件就可。廣州、深圳現(xiàn)在好多人都這么干。限購、限貸只不過是‘一紙空文’，只能難住不動腦筋想辦法的人。”她看了以后大驚，心想，雖然現(xiàn)在政府取消了物業(yè)查冊收費(fèi)，買家可以查多少次都不用給錢，但若業(yè)主拿房屋去“按來按去”，還不留痕跡，查冊都查不出來，這該怎樣防??？為此，她給本版郵箱寫來郵件，求證網(wǎng)上博客傳聞的真?zhèn)巍?br />
宋女士的郵件引起了記者的注意，貸款無抵押在市場上已是“星火燎原”，相信不少人最近看過某中小銀行的大規(guī)模廣告宣傳都記住了這五個字的宣傳口號——“貸款免抵押”。對于身背多項免抵押貸款的人士來說，如果這些人“倒騰”資金的鏈條斷裂，有可能意味著貸款申請人將作為貸款的無限責(zé)任人，名下個人財產(chǎn)都有可能被強(qiáng)制執(zhí)行，一些看起來“身家清白”的無抵押房產(chǎn)證有可能在交易過程中被查封。

滿堂紅法務(wù)部黃曉文告訴記者，他的確遇到過類似博客形容的“一個房屋重復(fù)貸款”的做法，但是可以貸出來的資金遠(yuǎn)低于博文所描述的比例。目前無抵押信用貸款已是商業(yè)銀行一個重要的業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行對于這種無抵押貸款一般都給予50萬元以下且年期短的貸款條件，這也是銀行對無抵押貸款的風(fēng)險控制。一些買家在交易合同中加入防備條款，如“業(yè)主承諾本人無任何債務(wù)，不影響本次交易進(jìn)行”，但交易過程中仍然可能出現(xiàn)變數(shù)，到時候交易中的業(yè)主房屋也有可能因為隱形債務(wù)而被查封。

黃曉文表示，涉及房產(chǎn)交易的交易風(fēng)險非常多，無抵押的個人債務(wù)難以察覺，交易雙方也只能按照信任來履行合同，加入防備合同也只能是“防君子”。

本欄文/圖：記者李鳳荷

專家教路

一般貸款應(yīng)抵押

信用貸款無需抵押物

據(jù)黃曉文介紹，根據(jù)《商業(yè)銀行法》規(guī)定：商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。同時，商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。但是，經(jīng)商業(yè)銀行審查、評估，確認(rèn)借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔(dān)保。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。

他告訴記者，在日常業(yè)務(wù)中，他也曾接觸過貸款免抵押的情況，舉例說產(chǎn)權(quán)人在A銀行辦理物業(yè)抵押貸款中，產(chǎn)權(quán)人再向B銀行申請貸款，B銀行根據(jù)客戶資質(zhì)還款能力等給予產(chǎn)權(quán)人在A銀行月供款約40倍的貸款，無須抵押，但該情況審批通過率極低。以一個月供1萬元的物業(yè)來算，銀行可以根據(jù)這位申請人的資金流水和經(jīng)濟(jì)實力，貸出40萬元。這種做法實際上相當(dāng)于信用貸款，銀行根據(jù)個人的收入、經(jīng)濟(jì)實力和還款能力，批出短期的小額貸款，一般年期在3年之內(nèi)，貸款金額在50萬元以內(nèi)。

黃曉文表示，根據(jù)上述博文中反映的房屋價值為150萬元，而可貸款500萬~600萬元的情況不太可能，根據(jù)以往情況，即使抵押貸款，貸款額度都不會超過房屋價值的70%，而博文中描述的情況，好大機(jī)會是商業(yè)銀行違規(guī)放貸的做法，違反商業(yè)銀行法及擔(dān)保法的規(guī)定。

應(yīng)對方法

多查冊 還要查業(yè)主征信記錄

以往，市民查詢房地產(chǎn)登記情況、抵押情況、查封或解封情況以及歷史檔案號，需要交費(fèi)，收費(fèi)分別是40元、30元、30元以及20元。但從8月5日起，廣州全市，包括增城和從化，執(zhí)行查冊、調(diào)檔、查名下房產(chǎn)不再收費(fèi)。

一位房地產(chǎn)人士表示，取消了房地產(chǎn)檔案查冊的收費(fèi)，的確有利于買家多查一下意向交易房屋的產(chǎn)權(quán)情況，但是該人士表示，查冊只能代表當(dāng)時的產(chǎn)權(quán)狀況，查冊之后發(fā)生的事情，有可能并沒有被買家所掌握。

由于目前信用貸款非常普遍，房地產(chǎn)人士表示，人民銀行的個人征信查詢，也應(yīng)該降低收費(fèi)或者免費(fèi)，以方便房地產(chǎn)交易的雙方了解對方的債務(wù)情況和支付能力。這名人士表示，通常一筆房地產(chǎn)交易中，由于買家征信不過關(guān)，如存在信用卡逾期還款的情形，貸款審核較難通過，按揭機(jī)構(gòu)需要協(xié)助貸款申請人更改申請銀行，所需時間較多，一些業(yè)主急售房屋卻因此拖長交易時間，故此征信記錄對房產(chǎn)交易雙方來說也是一個重要信息。不過這名人士也承認(rèn)，個人征信情況與個人房產(chǎn)套數(shù)一樣屬于公民隱私，如何在確保交易安全和公民個人隱私保護(hù)上取得平衡，是有關(guān)部門需要衡量的。

黃曉文表示，即使無抵押貸款沒有盛行，業(yè)主債務(wù)是交易中非常難防的一個環(huán)節(jié)，即使業(yè)主沒有任何外債，業(yè)主有可能涉及擔(dān)保其他交易，若其他交易爛尾或出事也有可能連累到他個人。通常來說，若交易中遇到業(yè)主物業(yè)突然被查封的情形，業(yè)主有時候會提出“緩幾天讓他爭取物業(yè)解封”，但大部分的買家都會直接起訴到法院控告其違約，因為業(yè)主物業(yè)被查封是交易的大忌，買家對業(yè)主的信任會一夕間完全消失。