7月23日，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊出讓，中糧力壓群雄，以總價(jià)23.6億元，配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)奪得該地塊，樓面價(jià)高達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米。至此，北京城五環(huán)外，商品房5萬(wàn)元一平方米不再是夢(mèng)想。
從絕版地塊夏家胡同的高調(diào)入市，到朝陽(yáng)孫河地塊最終花落中糧，土地市場(chǎng)的熱潮再次刷新北京“地王”的成交底價(jià)。
不過(guò)，相比此前地王項(xiàng)目過(guò)百的高溢價(jià)率，上述兩塊地塊最終35%、42.1%的溢價(jià)率不禁讓人出乎意料。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京土地市場(chǎng)平均掛牌成交地塊的溢價(jià)率為54.52%，其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價(jià)率為39.1%，較去年同期大幅下降。
值得注意的是，溢價(jià)率走低，并未影響成交總價(jià)，今年前6個(gè)月全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)60%。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度仍然較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的沖動(dòng)也沒(méi)有減退跡象。不過(guò)，土地成本“節(jié)節(jié)高”，讓房企拿地策略上更傾向于選擇控制成本預(yù)算，趨向合作開(kāi)發(fā)，以并購(gòu)的方式獲得土地。
政府賣(mài)地漲價(jià)沒(méi)商量
土地底價(jià)上調(diào)使開(kāi)發(fā)商和地方政府之間的博弈趨向“白熱化”，帶來(lái)的影響是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變”。
以此前成交的臺(tái)湖板塊為例，5月20日成交的起始價(jià)為2.5億元，折合樓面地價(jià)3980元/平方米。而在去年9月，臺(tái)湖104和109多功能用地出讓時(shí)，起始價(jià)為3.84億元，折合樓面地價(jià)僅2176元/平方米。時(shí)隔8個(gè)月，起始樓面價(jià)上漲了約1倍。
底價(jià)上漲的背后，土地溢價(jià)率卻并不高。
被寄予厚望的夏家胡同地塊，按照此前規(guī)律推測(cè)，最低溢價(jià)率在49%左右，最后卻以35%的溢價(jià)率成交，而這也成為6月份溢價(jià)率最高的一塊土地，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份出讓的其他地塊溢價(jià)率全部低于2%。
7月1日，海淀區(qū)清河路C2商業(yè)金融用地和房山區(qū)拱辰街道辦事處及長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)09-03-12地塊的成交溢價(jià)率分別為1.11%和0.55%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，當(dāng)前市場(chǎng)整體資金面出現(xiàn)變化，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴超發(fā)貨幣的支撐，一旦資金收緊，房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅就會(huì)被抑制，相應(yīng)的土地溢價(jià)率也會(huì)受到影響。
在此背景下，全國(guó)范圍內(nèi)主要城市溢價(jià)率出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。
6月，全國(guó)40個(gè)大中城市居住用地樓面地價(jià)為3039元/平方米，環(huán)比5月下降12%。全國(guó)40個(gè)大中城市居住用地平均溢價(jià)率22%，較5月下降8個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三四線城市平均溢價(jià)率分別為22%、16%、28%，環(huán)比5月分別下降了17、2、17個(gè)百分點(diǎn)。
“和去年同期相比，目前成交的土地溢價(jià)率處于比較低的水平，但是從成交的價(jià)格看，今年掛牌的土地底價(jià)較去年有所提高，而政策對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的打壓，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，促使房企冷靜對(duì)待，而不會(huì)像往常以較高的價(jià)格獲得土地，如此一來(lái)，必然導(dǎo)致溢價(jià)率下降。”張大偉說(shuō)。
這種說(shuō)法得到了市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
剛剛在土地市場(chǎng)斬獲兩塊土地的北京某房地產(chǎn)公司副總表示，從近期成交的一些地塊看，動(dòng)輒20億~30億元的成交價(jià)格，折合樓面價(jià)格平均也達(dá)到了2萬(wàn)元以上每平方米，整體看現(xiàn)在房企拿地的成本較高。“不過(guò)，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊，基本上大家都會(huì)押寶，還是期待政策會(huì)放松，能以合適的價(jià)格入市，提高利潤(rùn)空間。”
在此背景下，可以預(yù)測(cè)，一旦房企的利潤(rùn)被擠壓，后期勢(shì)必會(huì)采取控制成本，從而謹(jǐn)慎的拿地策略。
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