看空中國房地產(chǎn)市場，是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的噩夢。越是看空，越是暴漲。但市場自有其內(nèi)在規(guī)律，扭曲的關(guān)系最終會被理直，一路暴漲之后也難免會出現(xiàn)暴跌。當(dāng)我們仰望房價覺得高不可攀之時，或許泡沫破裂的腳步正在逐步走來。
從一個長遠(yuǎn)的角度看，從來就沒有只漲不跌的市場。這一規(guī)律不僅適用中國，也適用于市場經(jīng)濟(jì)相對更加完善的美國和日本。
記得2006年6月筆者初到華盛頓時，許多美國人還為沒有及時買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友就頗有悔意地對我說，以前他買的60萬-70萬美元一套的別墅，當(dāng)時已漲到了150萬美元左右，如果多買一套，那該多好！
但很可惜，這種樂觀情緒并沒有持續(xù)多久。從2006年起，美國房市在火爆多年之后，開始下滑，隨后則急轉(zhuǎn)而下。房價節(jié)節(jié)下跌，甚至不到高峰時的一半甚至零頭，銷售一路下滑，更少有人購買。已買房人欲哭無淚，建筑商也是無力回天。那位懊悔沒有再多買房的人，想來還是幸運(yùn)者。
持續(xù)走低的房價，使當(dāng)初興沖沖高價買房的美國人被“套”其中；隨即被套的，還有美國的房貸公司，尤其是風(fēng)險較高的次級抵押貸款金融公司。于是，以房市泡沫破裂為肇因，最終在美國掀起一場“完美風(fēng)暴”：雷曼破產(chǎn)、“兩房”被迫國有化，美國經(jīng)濟(jì)陷入“大衰退”……
泡沫破滅的后果是一輪套一輪的，按照美國經(jīng)濟(jì)政策研究所的高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈里德·伯恩斯坦的說法， “衰退就好像病毒一樣，正從美國一個行業(yè)傳染到另一個行業(yè)”——美國房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)已病毒纏身，而隨著經(jīng)濟(jì)狀況的惡化，勞工市場自然也在劫難逃。
曾一度對金融危機(jī)不以為然的“股神”巴菲特，后來也感慨言道：當(dāng)時所有人都犯了同樣的錯誤，認(rèn)為房價會永無止境地上漲，“基本上，四五年前，幾乎每個美國人腦袋里都有這樣一個概念，不管是正式的還是非正式的，認(rèn)為房價不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法，也是從眾心理使然。”
其實(shí)，房市的教訓(xùn)，日本人領(lǐng)受的更為直接。在上世紀(jì)80年代，“日本神話”如日中天，房地產(chǎn)熱火沖天。當(dāng)時甚至有一種說法：賣掉東京的土地，可以買下整個美國。也借助于房產(chǎn)泡沫帶來的資產(chǎn)增值，日本企業(yè)紛紛到美國購買地產(chǎn)，激發(fā)了美國被日本超越的恐懼和反感。但可惜好景不長，泡沫隨即破滅，日本也由此陷入“失去的十年”。
中國與美國、日本的國情有很大不同，一些地產(chǎn)行業(yè)的朋友也總是說，中國的城鎮(zhèn)化等諸多因素，使之房地產(chǎn)有諸多的剛性需求，因此其中的泡沫并不多。更何況，中國不存在土地私有，地方政府也不可能容許地產(chǎn)破裂，也許如此。但一個普遍的規(guī)律是，按照目前的房產(chǎn)價格，相當(dāng)一部分居民，包括很多自認(rèn)為或被認(rèn)為的中產(chǎn)階層，已經(jīng)無法憑借正常收入實(shí)現(xiàn)安居。這種狀況合理否？
記得在美國時，當(dāng)一位美國政府統(tǒng)計部門的經(jīng)濟(jì)學(xué)家聽筆者言，北京上海的房價比華盛頓等很多美國城市要高出許多時，他驚詫不已。在他看來，中國的增速比美國快是正常的，但快到能從絕對值上超英趕美就讓人難以相信了。
有“賣空大師”之稱的美國投資家吉姆·查諾斯稱，以建設(shè)成本計算，中國住宅市場的價值相當(dāng)于GDP的300-400%。而日本在泡沫崩潰前的1989年，這個數(shù)值約為375%，因此，“中國的住宅泡沫已經(jīng)達(dá)到歷史罕見規(guī)模”。
他的話未必正確，中國國情特殊也是不爭的事實(shí)。但既然是市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)就有其內(nèi)在的規(guī)律。泡沫總會破裂，只是時間早晚。當(dāng)然，政策應(yīng)對得當(dāng)，問題也就有驚無險。只是，上世紀(jì)日本房市的瘋狂，本世紀(jì)初美國房市的火爆，最終都演變成了災(zāi)難性的后果。希望下一個泡沫破裂，不會以眼淚結(jié)束。
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