緊鄰上海市外環(huán)線的獨(dú)幢別墅,以六七百萬(wàn)元的價(jià)格就能買到,如此天方夜譚的事情竟出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心終審?fù)ㄟ^的房產(chǎn)交易合同中,其中究竟有著怎樣的貓膩?近日,上海市檢察機(jī)關(guān)在某區(qū)房地產(chǎn)交易中心和兩家知名房地產(chǎn)中介公司中,挖出一個(gè)相互勾結(jié)“挖國(guó)家墻腳”的團(tuán)伙。

 

兩起案件

 

2010年5月,在某房地產(chǎn)中介公司高級(jí)管理經(jīng)理?xiàng)钅车慕?jīng)紀(jì)下,購(gòu)房者朝某以2250萬(wàn)元和2300萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了上海市某高檔別墅區(qū)的兩套二手別墅,房款分別包含1400萬(wàn)元、1500萬(wàn)元貸款。

 

別墅價(jià)格不菲,過戶交易過程中需要按規(guī)定繳納的稅費(fèi)自然也不少。盡管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬(wàn)元,但仍覺得應(yīng)繳交易稅款太高;購(gòu)房者同樣堅(jiān)持交易稅費(fèi)“能省則省”,于是房產(chǎn)交易雙方與中介楊某一拍即合,炮制“陰陽(yáng)合同”規(guī)避稅費(fèi)。按照“行規(guī)”,交易方答應(yīng)支付楊某幾十萬(wàn)元“好處費(fèi)”。

 

據(jù)楊某交代,考慮到買家貸款額度較大,普通“做低評(píng)”方式通過交易登記過戶的操作難度較大,于是他找到原來(lái)的房地產(chǎn)中介同事倪某。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料,將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬(wàn)元、700萬(wàn)元,比房貸金額還要“倒掛”一大截。

 

倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人,直截了當(dāng)請(qǐng)他們幫忙并許以重金酬謝。劉某和王某一通氣,發(fā)現(xiàn)有利可圖,便通過了兩份本應(yīng)被退回的交易材料,讓購(gòu)房者順利拿到了房產(chǎn)證。

 

“因?yàn)槲抑蕾J款金額明顯高于登記過戶的合同價(jià),屬于材料信息不一致,說(shuō)明交易材料存在作假的情況,按規(guī)定不能受理。”受理員劉某正在猶豫之際,倪某說(shuō):“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過招呼,他已經(jīng)答應(yīng)辦理了。”

 

隔了一兩天后,劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料,未加審核就予以受理,事后他的銀行卡余額增加了6.5萬(wàn)元。

 

終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后,跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。

 

“在2010年6月初,我告訴倪某,要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過戶登記已搞定。”據(jù)王某交代,在辦證當(dāng)日,他通知倪某終審已經(jīng)通過,只等打證,倪某拿到證后,便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬(wàn)元。

 

好夢(mèng)不長(zhǎng),這樁違法勾當(dāng)最終露了餡。2011年4月,受理員劉某、終審審核員王某對(duì)自己故意對(duì)不符合規(guī)定的過戶申請(qǐng)材料予以受理及審核通過,并收受賄賂的事實(shí)供認(rèn)不諱。

 

在上海市青浦區(qū)檢察院破獲的另一起稅務(wù)人員瀆職案件中,張某案發(fā)前在上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心從事稅務(wù)征收工作,在應(yīng)允為一套交易額為1350萬(wàn)元的別墅“降低交易稅費(fèi)”過程中,向購(gòu)房者提出了“專業(yè)意見”,通過介紹熟悉的房產(chǎn)中介修改合同,將成交價(jià)格做低至800萬(wàn)元。

 

對(duì)于修改后房產(chǎn)交易合同,張某在辦公室內(nèi)自己直接受理、審核并簽署了審核意見,同時(shí)自己審批同意,讓開票員開票,并讓另外一個(gè)受理員在接受人欄補(bǔ)簽了名字。因?yàn)楹贤瑑r(jià)格減少了550萬(wàn)元,購(gòu)房者因此少繳稅款超過55萬(wàn)元。

 

經(jīng)查實(shí),張某在房地產(chǎn)交易中心工作期間,曾多次收受房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賄賂,為這些公司做低合同價(jià)格通過納稅申報(bào)提供方便。

 

據(jù)青浦區(qū)檢察院介紹,按有關(guān)規(guī)定,計(jì)稅價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)視具體情況進(jìn)行核定征收。因此,在“陰陽(yáng)合同”規(guī)避房產(chǎn)交易稅收過程中,具體負(fù)責(zé)的稅務(wù)人員就成為被拉攏腐蝕的重點(diǎn)對(duì)象,房產(chǎn)中介、房產(chǎn)交易者和稅務(wù)部門工作人員,為求私利不惜違規(guī)違紀(jì)違法,抱團(tuán)勾結(jié)成了一根錯(cuò)綜復(fù)雜的“避稅鏈條”。

 

監(jiān)管軟肋

 

業(yè)內(nèi)人士稱,房產(chǎn)中介普遍炮制“陰陽(yáng)合同”,暴露了房產(chǎn)交易稅收征管以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管的軟肋。

 

按有關(guān)規(guī)定,征稅受理、審核、審批的三個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)分別由三個(gè)崗位辦理,但實(shí)際操作中,一人受理、審核,事后由他人在納稅審報(bào)表上補(bǔ)簽意見,以及省略審核環(huán)節(jié)、顛倒審核順序的現(xiàn)象并不少見。

 

天津易道律師事務(wù)所律師張維濤認(rèn)為,現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務(wù)機(jī)關(guān)及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權(quán),在價(jià)格處理存在任意性,價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上的不明確給了稅務(wù)人員瀆職的可乘之機(jī)。

 

對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管,2011年住建部等三部門曾聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”。

 

但記者走訪發(fā)現(xiàn),實(shí)際操作過程中,職能部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范,存有難處。

 

有關(guān)案件查實(shí)后,青浦區(qū)檢察院在區(qū)房管、工商、稅務(wù)部門調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),具有對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為處罰權(quán)的房管部門由于缺乏暢通的信息渠道,對(duì)該案中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人的行為毫不知情,未能做出相應(yīng)的處罰;工商部門則難以按照工商行政管理法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行處罰;稅務(wù)部門對(duì)納稅人做出了相應(yīng)的處理,卻對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人束手無(wú)策。

 

此外,根據(jù)法律規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,應(yīng)當(dāng)至房地產(chǎn)主管部門備案。但房管部門反映,實(shí)際操作中存在著不少未經(jīng)備案即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的機(jī)構(gòu),當(dāng)工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法時(shí),這些未備案機(jī)構(gòu)就關(guān)門停止?fàn)I業(yè),主管部門也就不對(duì)其進(jìn)行追究。

 

各職能部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理各自為政,缺乏信息交流,有的難以發(fā)現(xiàn)不法行為,有的因?yàn)橄嚓P(guān)法律依據(jù)操作性不強(qiáng),對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的不法行為不能進(jìn)行有效遏制,造成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)秩序紊亂,“陰陽(yáng)合同”長(zhǎng)期潛伏運(yùn)行。

 

專家建議

 

對(duì)此,多位受訪者呼吁,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員管理,并預(yù)防房產(chǎn)交易稅收征管各環(huán)節(jié)職務(wù)犯罪。

 

其一,建立價(jià)格審核機(jī)制,規(guī)范稅務(wù)征繳流程。上海政法學(xué)院教授湯嘯天建議,引進(jìn)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中介機(jī)構(gòu),規(guī)范審核程序,為確定計(jì)稅價(jià)格提供可行依據(jù);完善房產(chǎn)交易審批制度,規(guī)范操作流程,受理、復(fù)核、審批要有專人負(fù)責(zé),各自行使職權(quán)做到相互制約。

 

其二,建立稅務(wù)、房管、工商等部門間相互協(xié)調(diào)的工作機(jī)制。各部門間加強(qiáng)協(xié)作配合,通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為信息進(jìn)行通報(bào)等方式及時(shí)交流信息,充分利用相關(guān)信息資源,行使職能。

 

其三,加強(qiáng)職業(yè)教育,深入行業(yè)開展廣泛宣傳和動(dòng)員,從法律規(guī)范、思想道德、行業(yè)準(zhǔn)則等各個(gè)角度,幫助從業(yè)人員樹立合法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信為本的理念。加強(qiáng)法制宣傳,加大對(duì)二手房交易相關(guān)稅收政策、違規(guī)處罰等系列知識(shí)的宣傳,提醒從業(yè)人員遵紀(jì)守法,凈化行業(yè)風(fēng)氣,防止腐蝕國(guó)家工作人員現(xiàn)象。

 

其四,強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究,對(duì)未經(jīng)備案就從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或代辦虛假證明材料、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。

 

此外,有專家建議,引進(jìn)許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì),由協(xié)會(huì)提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求,包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面規(guī)定。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰,如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單,禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等。