“最高報(bào)價(jià)上限的溢價(jià)率才35%！”
當(dāng)備受關(guān)注的三環(huán)內(nèi)絕版地塊夏家胡同地塊到達(dá)政府規(guī)定的合理價(jià)格上限17.7億元時(shí)，不少在現(xiàn)場(chǎng)的房企內(nèi)部人士均很驚詫。房企內(nèi)部人士按照之前的規(guī)律預(yù)計(jì)，這宗炙手可熱的地塊最高價(jià)格上限依然會(huì)在49%左右。不過(guò)，夏家胡同地塊的溢價(jià)率顯然出乎他們的意料，而這樣的溢價(jià)率也是6月至今北京掛牌出讓的地塊中出現(xiàn)的最高溢價(jià)率，甚至不少地塊未能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，僅按照網(wǎng)上的最高報(bào)價(jià)成交。低溢價(jià)率的情況并不僅僅出現(xiàn)在北京，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，錢(qián)荒沖擊了房企原本樂(lè)觀的心理預(yù)期，房企拿地的行為也出現(xiàn)了明顯的分化。
京土地溢價(jià)率急轉(zhuǎn)直下
一個(gè)多月之前，也就是5月30日，北京出讓了臺(tái)湖的一宗多功能用地，這個(gè)位于北京五六環(huán)之間的地塊，溢價(jià)率高達(dá)242%，折合平均樓面價(jià)約為1.36萬(wàn)元/平方米。隨后的6月份至今，所有掛牌出讓的地塊中，溢價(jià)率最高的就是位于三環(huán)內(nèi)的夏家胡同地塊，僅為35%。時(shí)隔一個(gè)月多一點(diǎn)的時(shí)間，三環(huán)和六環(huán)、豐臺(tái)和通州臺(tái)湖，其溢價(jià)率的懸殊讓業(yè)內(nèi)唏噓不已。
事實(shí)上，自6月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)上以掛牌方式成交地塊的溢價(jià)率均急轉(zhuǎn)直下。7月1日，海淀區(qū)清河路C2商業(yè)金融用地和房山區(qū)拱辰街道辦事處及長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)09-03-12地塊的成交溢價(jià)率分別為1.11%和0.55%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前5月，北京土地市場(chǎng)平均掛牌成交地塊的溢價(jià)率為54.52%，其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了39.1%。但進(jìn)入6月土地市場(chǎng)整體明顯出現(xiàn)了變化。截至目前，6月來(lái)，出讓的10宗經(jīng)營(yíng)性地塊，其中出讓方式為掛牌的9宗地塊溢價(jià)率最高的為夏家胡同地塊35%，在6月份出讓的其他地塊溢價(jià)率全部低于2%。
全國(guó)主要城市溢價(jià)率普遍走低
不只是北京，全國(guó)范圍內(nèi)的主要城市溢價(jià)率都在明顯地下調(diào)。同樣來(lái)自中原的數(shù)據(jù)稱(chēng)，6月，全國(guó)40個(gè)大中城市居住用地樓面地價(jià)為3039元/平方米，環(huán)比5月下降12%。從2012年1月以來(lái)宅地樓面地價(jià)走勢(shì)來(lái)看，一線城市波動(dòng)最大，6月的樓面地價(jià)為5619元/平方米，是今年以來(lái)的第二低位。同時(shí)，6月，全國(guó)40個(gè)大中城市居住用地平均溢價(jià)率22%，較5月下降8個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三四線城市平均溢價(jià)率分別為22%、16%、28%，環(huán)比5月分別下降了17、2、17個(gè)百分點(diǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，相比6月前，整體資金面出現(xiàn)變化，錢(qián)荒雖還未直接影響實(shí)體行業(yè)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理影響不容小視。銀行間市場(chǎng)缺錢(qián),央行沒(méi)有釋放更多的流動(dòng)性,暗示中國(guó)貨幣政策已開(kāi)始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。貨幣政策已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊，而房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年的畸形發(fā)展，的確主要依賴(lài)超發(fā)的貨幣。一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定被抑制。
溢價(jià)率走低的同時(shí)，在土地競(jìng)標(biāo)中，房企的表現(xiàn)也有了相對(duì)較為明顯的分化，單價(jià)較高的地塊多被中小企業(yè)斬獲，而大體量、總價(jià)較高的地塊多被資金雄厚的大型房企摘得。
從朝陽(yáng)孫河地塊到通州臺(tái)湖地塊，再到石景山地塊，泰禾這個(gè)并不為多數(shù)人熟知的企業(yè)迅速脫穎而出，其拿地的代價(jià)雖然高于同區(qū)域的企業(yè)，不過(guò)對(duì)后市非常樂(lè)觀的泰禾依然表現(xiàn)得信心滿滿。夏家胡同地塊則落入了即將無(wú)項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)的懋源手中。雖然懋源內(nèi)部人士曾向記者透露，半數(shù)的保障房確實(shí)考驗(yàn)著懋源的開(kāi)發(fā)能力，但因懋源旗下的紅璽臺(tái)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)接近尾聲，拿地是必然之舉。
不可否認(rèn)的是，懋源以及泰禾這樣的企業(yè)也是房地產(chǎn)行業(yè)中的大企業(yè)，不過(guò)，和萬(wàn)科、保利這樣耳熟能詳?shù)姆科笙啾?，依然屬于后?lái)者。和中小企業(yè)不同的是，房產(chǎn)大鱷多是高總價(jià)地塊的得主。6月，重慶、上海、廣州三城市總價(jià)地王紀(jì)錄再度刷新。其中，綠地聯(lián)手福建泰坤以47.21億元奪得上海徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊；萬(wàn)科聯(lián)手保利以底價(jià)53.72億元摘得重慶總價(jià)地王；佳兆業(yè)聯(lián)合裕瑞以45.6億元的最高保密地價(jià)、15.78萬(wàn)平方米的競(jìng)配建面積競(jìng)得廣州黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片49號(hào)地塊(南玻地塊)。
“土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)分化，在錢(qián)緊的大趨勢(shì)下，部分現(xiàn)金寬裕、資金成本低的企業(yè)可能在土地市場(chǎng)繼續(xù)有所斬獲。”張大偉認(rèn)為。
房企分化明顯
錢(qián)荒影響房企拿地?zé)崆?/div>
頻繁的低溢價(jià)率成交、房企拿地分化等現(xiàn)象與近期出現(xiàn)的錢(qián)荒有一定的關(guān)系。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，銀行流動(dòng)性減弱，購(gòu)房貸款收緊，房企銀行融資渠道收緊，對(duì)于融資渠道不夠多元化的房企，尤其是中小房企而言，主要依賴(lài)于國(guó)內(nèi)銀行貸款、房地產(chǎn)信托等方式，資金鏈?zhǔn)站o的隱憂初現(xiàn)，下半年資金壓力有可能增加。
郭毅認(rèn)為，錢(qián)荒可能僅是一個(gè)導(dǎo)火索，土地市場(chǎng)降溫，與近期供應(yīng)結(jié)構(gòu)、地塊條件、政府人為控制，以及房企存地量增加等都有關(guān)系。在經(jīng)過(guò)了今年前5月的供應(yīng)高潮后，6月份國(guó)土局的土地出讓明顯放緩，熱門(mén)地塊有限，供應(yīng)結(jié)構(gòu)使得成交也出現(xiàn)局部冷卻。10宗經(jīng)營(yíng)性用地中商業(yè)地塊占了8宗，從這8宗商業(yè)用地的出讓情況來(lái)看，地塊本身的條件與出讓底價(jià)都不是特別理想，直接導(dǎo)致房企的競(jìng)標(biāo)積極性不高，并沒(méi)有出現(xiàn)爭(zhēng)搶現(xiàn)象，因此低溢價(jià)成交是必然。而僅有的兩宗住宅用地，夏家胡同地塊被政府重點(diǎn)關(guān)注，存在溢價(jià)率控制因素，而沙河地塊是首個(gè)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，雖然定向發(fā)售節(jié)約了房企的營(yíng)銷(xiāo)成本，但限定售價(jià)也限定了利潤(rùn)率，房企積極性不高也是意料之中。
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