A股市場連續(xù)幾年的起伏，讓幾乎所有的投資者將視野重心放在固定收益領(lǐng)域，也催生了類固定信托產(chǎn)品熱、銀行理財產(chǎn)品熱、債券基金熱等。 

 

顯然，這些產(chǎn)品已經(jīng)逐步成為投資者資產(chǎn)配置的重要一環(huán)。在經(jīng)過了上半年“重重考驗”之后，下半年對這三類產(chǎn)品配置思路需要更新。 

 

業(yè)內(nèi)人士表示，品質(zhì)優(yōu)良的信托產(chǎn)品越來越少；下半年銀行理財產(chǎn)品收益率難以保持在高位，很可能低于上半年；而債券基金最好短期觀望。下半年“錢荒”難以再現(xiàn)，錯過此輪，閑置資金將何去何從？ 

 

銀行理財：高收益或難以支撐 

 

6月最后一周，在銀行間流動性尚未大規(guī)模緩解和半年考核的雙重壓力下，不少1到3個月的銀行理財產(chǎn)品收益超過6%。然而最近這一收益率有所下滑，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，因中央信心加強，貨幣流動性緩解等原因，下半年銀行理財產(chǎn)品收益率將從6月末的高峰大幅回落。 

 

銀行業(yè)內(nèi)人士表示：資金利率水平是直接影響銀行理財產(chǎn)品的主要因素。6月底錢荒表現(xiàn)的銀行資金“饑饉”，游資“過剩”現(xiàn)象通過近期調(diào)整以逐步恢復(fù)。類似情況在下半年難以反復(fù)，預(yù)計銀行理財產(chǎn)品投資回報率將維持在一個中等偏低的水平。 

 

另一銀行業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然7月以來銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品收益率下滑幅度不明顯，但銀行理財產(chǎn)品高收益支撐不足。下半年很難出現(xiàn)3個月預(yù)期收益6%左右的產(chǎn)品。此外，部分產(chǎn)品收益率過高、銀行本身償付能力有限可能帶來的風(fēng)險也需特別規(guī)避。 

 

信托投資：重點看房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 

 

市場普遍預(yù)測，與銀行理財產(chǎn)品不同，下半年信托產(chǎn)品收益率也將有望出現(xiàn)上行。房地產(chǎn)信托及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托作為信托機構(gòu)倚重發(fā)展的信托產(chǎn)品，是下半年信托投資的推薦品種。 

 

從品種上看，業(yè)內(nèi)人士提醒，目前市場上優(yōu)質(zhì)品種數(shù)量逐漸減少，投資者在篩選的時候應(yīng)格外注意。以上半年發(fā)行最多的房地產(chǎn)信托為例，目前地產(chǎn)行業(yè)集中度在提升，因此對于中小地產(chǎn)商在三四線城市的項目需要保持警惕，最好選擇大地產(chǎn)商的項目。 

 

下半年，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托及房地產(chǎn)信托依然會是信托機構(gòu)倚重的資金投向。根據(jù)多家研究機構(gòu)顯示，下半年房地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性很小。整體而言，房地產(chǎn)信托及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托的風(fēng)險系數(shù)要低于有著不同行業(yè)背景的工商企業(yè)信托。在收益率方面，房地產(chǎn)信托和信政合作產(chǎn)品收益率高于平均水平，前者是出于房價上行預(yù)期，后者則對資金成本不敏感。 

 

實體投資：公寓產(chǎn)品年華投資率 

 

由于下半年A股、銀行理財、信托等產(chǎn)品的不穩(wěn)定和收益率可能明顯回縮，不少投資者將目光放到鋁實體理財產(chǎn)品。 

 

目前市場上最普遍的實體理財產(chǎn)品為實體黃金和實體公寓，受上半年黃金價格幾輪下跌影響，黃金市場投資者信心明顯不足，多家投資機構(gòu)表示黃金價格還未觸底，投資風(fēng)險依然較大。 

 

投資型多用途公寓產(chǎn)品是近幾年興起的實體理財產(chǎn)品，此類產(chǎn)品面積一般30~50㎡，由于3月房產(chǎn)調(diào)控擱淺，價值投資者多購買居住地所在公寓產(chǎn)品，因此此類投資風(fēng)險可控，收益透明。而其不限購不限貸的產(chǎn)品特征，規(guī)避了政策和貸款問題，而因此面積較小，因此總價相對較低，租售方便，投資回報率也因而較高。例如在市北花130萬購買一套90平住宅，月租金約2500元，年投資回報只有2.3%，而只需100萬即可在同樣位置購置兩套35平公寓，由于公寓“麻雀雖小五臟俱全”，加之大多精裝交付，租金可達每月1800元，年化租金回報4.32%。加之公寓自身年化增值4%，單純租賃即可有8.32%的回報率，而不少酒店型公寓贈送物業(yè)托管服務(wù)，更可進一步放大投資收益，令年化回報率直逼10%。 

 

如何選擇公寓型產(chǎn)品 

 

怎樣的公寓產(chǎn)品才能有較高的投資回報率？ 

 

首先看地段。青島的公寓產(chǎn)品并不多，一般而言位于城市中心的公寓產(chǎn)品更能租到較高價格，市北區(qū)、新都心等都是相當不錯的地段。相對而言，市南區(qū)由于地段稀缺，公寓產(chǎn)品多為沿海類住宅公寓，面積較大，總價較高，不適合理財投資。嶗山區(qū)由于三面環(huán)山，發(fā)展受限，且距離市中心距離較遠，該區(qū)域公寓產(chǎn)品未來的增值空間可能有限。另外，如果公寓產(chǎn)品周邊500~1000米內(nèi)有地鐵站，則產(chǎn)品增值速度將明顯高于無地鐵公寓，而地鐵上蓋公寓由于噪音等因素，往往增值潛力有限。 

 

其次看產(chǎn)品。公寓產(chǎn)品面積30~50㎡的投資性最佳，這個面積區(qū)間的產(chǎn)品總價低，功能全。另外附帶精裝修的產(chǎn)品由于開發(fā)商集中采購裝修，裝修成本低，相比毛坯公寓個人裝修更實惠。另外市面上部分公寓產(chǎn)品與酒店托管機構(gòu)合作，公寓交房后將被托管機構(gòu)通過其網(wǎng)站等全國性聯(lián)網(wǎng)運作，在青島這樣的旅游城市在旺季將有相當好的回報收益。 

 

最后看時機。投資類公寓由于同時兼?zhèn)淅碡敭a(chǎn)品和房屋雙重屬性，產(chǎn)品價格隨建設(shè)工期波動大，一般而言，一套公寓產(chǎn)品首次開盤的產(chǎn)品性價比最高，投資性最強，而二手公寓產(chǎn)品由于已過增值爆發(fā)期，后期增值潛力會有所疲怠，不建議購買。 

 

紫云臺·SMART公館，福州路雙地鐵高增值公寓 

 

說起投資型公寓產(chǎn)品就不得不提位于市北區(qū)伊春路與福州路交界處的紫云臺·SMART公館。紫云臺·SAMRT公館由青島本土資深發(fā)展商國信置業(yè)投資開發(fā)，國信置業(yè)之前就承接過青島眾多市政工程，青島大劇院、國信體育館、會展中心、海底隧道等精品工程皆出自國信之手。