主管部門難以監(jiān)管，房產(chǎn)中介“熱心”幫忙、交易雙方樂此不疲……二手房交易中簽訂“陰陽合同”已是公開的秘密，成為業(yè)內(nèi)熟知的“潛規(guī)則”，被不少中介認為是“合理避稅”。近日，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司協(xié)助簽訂“陰陽合同”遭舉報后，被房管部門處罰，讓“陰陽合同”的話題再度成為熱點話題。
“陰陽合同”為行業(yè)慣例，“我愛我家”遭舉報被罰
據(jù)了解，各地稅務(wù)局、住建委等部門會根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易情況及評估價格，確定二手房交易的最低計稅價，當(dāng)申報價格高于最低計稅價時，按申報價格納稅，申報價格低于最低計稅價時，則按最低計稅價納稅。
長期以來，由于監(jiān)管力度不夠、市場需求旺盛，交易方在專業(yè)二手房中介機構(gòu)的幫助下簽訂“陰陽合同”，盡可能以較低價格網(wǎng)簽、交稅，成為業(yè)內(nèi)通行的做法。尤其是在北京嚴格執(zhí)行“國五條”細則中“購房所得20%繳個稅”的情況下，簽訂“陰陽合同”更讓交易雙方樂此不疲。在稅負大多轉(zhuǎn)嫁給買方的情況下，購房者因此能省“一大筆錢”。
雖然“陰陽合同”已成為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，但“我愛我家”最近還是遭到了房管部門的處罰。據(jù)報道，由于一起購房糾紛，賣房者黃女士的丈夫郭先生舉報，“我愛我家”與買房人惡意串通，在網(wǎng)簽中，將同一房屋的原有房價2915萬元改為200萬元，給國家造成稅收流失。4月份，朝陽區(qū)房管局對此作出“取消‘我愛我家’網(wǎng)上簽約資格，并處罰金3萬元”的行政處罰。
對于處罰情況，“我愛我家”不愿過多評價，只是回應(yīng)“此事已過去很久，罰金處罰確實存在，網(wǎng)簽資格并沒有取消”。記者從北京市住建委獲悉，朝陽區(qū)房管局將把相關(guān)情況報送市住建委，對于是否停止“我愛我家”的網(wǎng)簽資格將進一步研究。
此事被曝光后，記者以買房者的身份先后咨詢過北京多家中介機構(gòu)，“協(xié)助交易雙方簽訂‘陰陽合同’避稅”依然是這些中介的一項服務(wù)承諾。不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍然以擁有“熟練操作‘陰陽合同’”的經(jīng)驗，來說明其服務(wù)的專業(yè)性。
“陰陽合同”為何一直很“安全”？
北京市兩高律師事務(wù)所合伙人律師董正偉表示，隨著一線城市房價高漲，陰、陽兩份不同合同的成交價可能相差數(shù)百萬元，納稅額也可能相差幾十萬元。想辦法規(guī)避國家稅費監(jiān)管就可以少花錢，這讓交易方及中介機構(gòu)“鋌而走險”。
“目前，該地區(qū)二手房成交價在每平方米39元左右，而最低計稅價只有每平方米19萬元左右。以一套原值100萬元的100平方米的房屋為例，前者個稅將超過50萬元，而后者只有14萬元左右。”位于北京南四環(huán)附近的一家知名中介機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人程先生說，因為巨大的利益誘惑，“陰陽合同”的做法深受百姓歡迎。
逃脫國家稅款，兩份合同成交價相差如此之多，簽訂“陰陽合同”的做法難道真的沒有風(fēng)險嗎？“從行業(yè)整體來看，簽訂‘陰陽合同’一直都很‘安全’。”一位資深地產(chǎn)中介從業(yè)人員表示，“‘陰陽合同’很少遇到相關(guān)部門主動檢查，如果這次不是有人舉報，‘我愛我家’也不會受到處罰。”
“逃稅肯定要負法律責(zé)任的，簽訂‘陰陽合同’屬于違法犯罪行為。”董正偉表示，一些客觀原因讓相關(guān)部門對已簽訂的“陰陽合同”很難追查。一是雙方交易記錄銷毀了不好尋找；二是工作量太大，耗費大量人力物力難以操作，哪些部門來查、如何追查也難以明確。
“兩份不同的合同肯定是違法的，但目前的實際情況是，只要住建委不處罰，稅務(wù)局收完錢，法院基本思路是只要通過網(wǎng)簽，就認定交易有效。”北京市易理律師事務(wù)所律師趙江濤表示，曾在代理案件中遇到有訴訟者提出避稅合同無效，但法院并沒有支持。
政策完善法規(guī)明確，消除怪象還需“標(biāo)本兼治”
記者了解到，由于房價上漲，北京市2011年底上調(diào)了此前連續(xù)執(zhí)行了5年的二手房交易最低計稅價。當(dāng)時上調(diào)最低計稅價的原因，是由于最低計稅價格和實際成交價格的差距很大，“陰陽合同”極為盛行。
“由于最低計稅價格低，買賣雙方、中介都傾向于以最低計稅價格成交。雖然相關(guān)部門也曾提高過最低計稅價格，但卻遠遠低于實際增長水平。”北京一位地產(chǎn)中介人士指出，如果按照國外一些國家和地區(qū)的最低計稅價變化與市場實際變化相符，“陰陽合同”出現(xiàn)的幾率將大為降低。
專家指出，要完全杜絕“陰陽合同”，僅靠調(diào)高最低計稅價是無法實現(xiàn)的，如果法規(guī)上能明確“陰陽合同”非法或無效，增加違法成本，將有望抑制此類現(xiàn)象出現(xiàn)，相關(guān)部門也應(yīng)加大監(jiān)督審查力度。
據(jù)了解，對二手房買賣中的“陰陽合同”效力問題，一種觀點認為“陽合同”屬于以合法形式掩蓋非法目的，損害國家、集體、第三人合法權(quán)益，因此整個合同無效；另一種觀點則認為“陽合同”中除了報低價的價格條款是為了偷逃稅款的非法目的而無效外，其他條款反映當(dāng)事人的真實意愿，應(yīng)依法成立并生效。因此，法院有時在審判時會將合同是否有效推給相關(guān)行政部門。趙江濤認為，法院作為最后一道關(guān)口，應(yīng)全面衡量，切實履行職能，加大對“陰陽合同”的執(zhí)法力度。
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