近日，北京市住建委公布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來(lái)的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，根據(jù)工程進(jìn)度可再增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。新辦法將于今年7月1日起實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)于保證工程安全，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)預(yù)售樓盤仍能如期完工防止?fàn)€尾有積極作用，這項(xiàng)政策也將是一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，但同時(shí)也會(huì)加大企業(yè)資金成本，考驗(yàn)房企的資金鏈。

 

    重點(diǎn)監(jiān)管工程款

 

    據(jù)多位房企人士介紹，自2010年12月以來(lái)，北京依照《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》執(zhí)行，預(yù)售資金監(jiān)管制度已覆蓋所有商品房預(yù)售項(xiàng)目，對(duì)規(guī)范商品房預(yù)售資金使用、維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益發(fā)揮了積極作用。此次正式公布的管理辦法，則將經(jīng)適房預(yù)售項(xiàng)目也納入其中。

 

    據(jù)悉，開發(fā)商按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、初始登記完成四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并擬增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)?！掇k法》規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。

 

    據(jù)悉，房企可結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰告訴記者，按照此前的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，房企提取比例大概為2:3:4:1。

 

    綠地集團(tuán)京津事業(yè)部銷售總監(jiān)李薊告訴記者，預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，但重點(diǎn)監(jiān)管的是工程款，工程款外部分仍可自由支取。

 

    據(jù)悉，每個(gè)項(xiàng)目被監(jiān)管住的工程款數(shù)量并不相同。此前，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的工程款是按照4150元/平米來(lái)計(jì)算，而綠地新都會(huì)國(guó)際花都則是按照3500元/平米來(lái)計(jì)算。李薊表示，每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)區(qū)域、售價(jià)等條件，其工程款也不相同。

 

    對(duì)中小開發(fā)商影響較大

 

    預(yù)售資金監(jiān)管制度有利于防止項(xiàng)目爛尾，保證了購(gòu)房人的利益，但也對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)有一定影響。

 

    一位房企人士表示，有的項(xiàng)目一個(gè)預(yù)售證上有好幾棟樓，但一棟一棟賣，預(yù)售資金回款少，達(dá)不到重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%的最低要求，這也要求房企加快銷售進(jìn)度，不能捂盤。由于資金不能挪用，以前“八個(gè)鍋蓋蓋十口鍋”的時(shí)代也宣告結(jié)束。不過(guò)對(duì)于大房企而言，全國(guó)范圍內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目，資金仍可全國(guó)調(diào)動(dòng)周轉(zhuǎn)，這主要是影響到項(xiàng)目較少的中小房企的資金鏈。

 

    陳云峰認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管制度重在保證工程安全，預(yù)防房?jī)r(jià)大幅下滑時(shí)開發(fā)商卷款潛逃，保證了預(yù)售項(xiàng)目如期完工不爛尾，從這一角度來(lái)看，這一政策或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)行下去。但另一方面，預(yù)售資金被監(jiān)管起來(lái)后，開發(fā)商按照進(jìn)度提取監(jiān)管資金，將影響到開發(fā)商的回款速度，不能將預(yù)售資金挪用到擴(kuò)張買地上，影響到開發(fā)商的擴(kuò)張速度。特別是中小房企，銀行貸款利息、前期設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等費(fèi)用都需要通過(guò)預(yù)售資金來(lái)支付，但預(yù)售資金被管住后，原來(lái)房企可自由支配的工程款不能挪作他用，房企的資金成本將加大。