重慶和上海作為全國(guó)首批征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市已有兩年時(shí)間，期間關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容等傳言從未間斷。而近期隨著“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，限漲、限價(jià)、限簽等強(qiáng)硬手段仍難以阻擋房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。據(jù)官方數(shù)據(jù)，上月70個(gè)大中城市中就有67個(gè)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，其中廣州以2.1%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。與此同時(shí)，北京、廣州等地最近又出現(xiàn)地王抬頭跡象，樓市似乎已對(duì)傳統(tǒng)調(diào)控手段免疫，人們又開(kāi)始寄希望于房產(chǎn)稅的開(kāi)征。那么開(kāi)征房產(chǎn)稅究竟效應(yīng)會(huì)怎樣呢？

 

試點(diǎn)效果影響甚微

 

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收方式是面對(duì)增量房，抑制投資投機(jī)。主要是針對(duì)本地家庭新購(gòu)的第二套及以上住房，還有外地戶籍新購(gòu)住房，并且給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除。每年征收，計(jì)稅價(jià)格為當(dāng)前房屋交易價(jià)格的70%，通用稅率為適用0.6%；價(jià)格低于上年度商品新建商品住房平均價(jià)格2倍的，減為0.4%。

 

但是，在上海市稅務(wù)局公布的全市應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，截至2012年底，上海共認(rèn)定約5萬(wàn)套住房需要繳納房產(chǎn)稅，其中2011年認(rèn)定2萬(wàn)余套，2012年約3萬(wàn)套。這5萬(wàn)套住房中90%適用0.4%的稅率。另外，來(lái)自上海市財(cái)政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅22.1億元，房產(chǎn)稅收入在上海總體財(cái)政收入中僅占0.64%。去年上海新建商品住宅成交945萬(wàn)平方米，同比2011年上漲29.4%，成交均價(jià)每平方米22595元，同比2011年上升0.7%。不僅如此，今年前5個(gè)月，上海的土地出讓收入高達(dá)515億元。與巨額土地出讓收益相比，2012年上海24.6億元的房產(chǎn)稅收入以及今年預(yù)計(jì)會(huì)增加9.8%的房產(chǎn)稅收入，只能算九牛一毛。

 

重慶房產(chǎn)稅的模式是針對(duì)高端房產(chǎn)，使開(kāi)發(fā)商減少豪宅開(kāi)發(fā)。征收范圍包括個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅（別墅）；新購(gòu)的高檔住房；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套普通住房。重慶房產(chǎn)稅在在當(dāng)?shù)亓餍兄环N說(shuō)法：低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束。2011年，重慶市財(cái)政局公布，當(dāng)年的房產(chǎn)稅收僅約1億元。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2012年重慶房?jī)r(jià)從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤(pán)價(jià)格漲幅達(dá)11.41%。

 

由此可見(jiàn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。據(jù)最新官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲2.0%和10.2%，重慶則分別上漲1.1%和5.6%。

 

房產(chǎn)稅能否降房?jī)r(jià)

 

越來(lái)越多的數(shù)據(jù)顯示，短期因北上廣深一線城市核心區(qū)的漲價(jià)，樓市永遠(yuǎn)向上的幻覺(jué)被示范放大到了全國(guó)廣大的三四線城市。從中期看，房產(chǎn)稅的開(kāi)征可能成為擊穿中國(guó)樓市泡沫的利器。

 

“房產(chǎn)稅如何開(kāi)征并不重要。重要的是，房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)樓市的沖擊很可能被嚴(yán)重低估了。”北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅會(huì)沖擊巨大，原因在兩方面，一是從中長(zhǎng)期看，即便沒(méi)有緊鑼密鼓的調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已進(jìn)入平臺(tái)期，此時(shí)出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，雪上加霜的效果更顯著。二是房產(chǎn)稅是標(biāo)志性的財(cái)富再分配政策。中國(guó)居民財(cái)產(chǎn)中最重要的形式是房產(chǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，房產(chǎn)占中國(guó)居民家庭財(cái)產(chǎn)的70％，對(duì)這一部分征稅影響極其深遠(yuǎn)。

 

然而有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的措施看，稅收是最能觸動(dòng)各方利益的一個(gè)手段，堪稱調(diào)控的“殺手锏”。但面臨擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅卻首先需要解決兩個(gè)問(wèn)題：一是面向增量還是存量進(jìn)行征收。針對(duì)增量征收可使房產(chǎn)稅順利起步，但如果長(zhǎng)期回避存量，則可能造成稅收不公平；二是征收來(lái)的房產(chǎn)稅用在哪里。有專家建議，房產(chǎn)稅在試點(diǎn)階段主要用于保障房建設(shè)是可以理解的，但在擴(kuò)容以后，就必須進(jìn)行該項(xiàng)稅收的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

 

此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現(xiàn)實(shí)的，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要從政策導(dǎo)向、土地供應(yīng)、房企規(guī)范運(yùn)作、稅收等方面進(jìn)行全方位的立體設(shè)計(jì)并采取措施確保執(zhí)行力不打折，才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的預(yù)期效果。

房產(chǎn)稅擴(kuò)圍時(shí)機(jī)未到？

 

連日來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍風(fēng)聲不斷，但多是媒體這邊報(bào)道，那邊各地稅務(wù)部門(mén)已先后出面辟謠，而權(quán)威專家、住建部政策咨詢專家謝逸楓也已公開(kāi)表示沒(méi)有收到任何消息，目前也沒(méi)有任何城市有成形的征稅方案上報(bào)國(guó)家及征集專家意見(jiàn)，而因?yàn)樽》啃畔⑾到y(tǒng)未完善、稅率難以制定等條件的欠缺，房產(chǎn)稅全面推廣遠(yuǎn)沒(méi)到合適時(shí)機(jī)。

 

有一種比較樂(lè)觀的想法是，希望通過(guò)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅和相關(guān)稅種，取代土地財(cái)政。但事實(shí)上，房產(chǎn)稅對(duì)于地方收入而言，只是冰山一角，微不足道，更難以像一些人說(shuō)的，“取代地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大幅增加稅收會(huì)對(duì)購(gòu)房者形成新的壓力，市場(chǎng)難免有抵觸，要大面積推廣恐怕不易。

 

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹教授認(rèn)為，房產(chǎn)稅“第三地”的選擇，主要取決于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲是否過(guò)快，同時(shí)還需要參考各地方政府的主觀能動(dòng)性，雖然前期的模擬試點(diǎn)中包括了天津，但因?yàn)樘旖蚰壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，像濱海新區(qū)等地仍表現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，還需要市場(chǎng)消化。

 

叢屹教授表示，房產(chǎn)稅擴(kuò)容短期內(nèi)對(duì)樓市的影響十分有限。對(duì)比上海重慶的前車(chē)之鑒，通過(guò)房產(chǎn)稅對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的效果并不理想。房產(chǎn)稅目前還處于一個(gè)試點(diǎn)開(kāi)展，積累經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化改革的過(guò)程中。而房產(chǎn)稅真正能起到作用的，是未來(lái)可能的對(duì)存量房的全面開(kāi)征，但這必須建立在不動(dòng)產(chǎn)登記和全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)完善的基礎(chǔ)上，同時(shí)還必須討論出一套公平合理的住房評(píng)估系統(tǒng)。不能簡(jiǎn)單地去和國(guó)外其他發(fā)達(dá)國(guó)家做比較，因?yàn)楦鲊?guó)之間的財(cái)稅制度是有區(qū)別的，單純就其中一項(xiàng)進(jìn)行比較是沒(méi)有意義的。房產(chǎn)稅更多的作用還是作為我國(guó)未來(lái)財(cái)稅制度改革的一部分，是穩(wěn)定地方財(cái)政收入的手段，并不是用來(lái)打壓房?jī)r(jià)的。