近日，中國太平保險集團（下稱“太平保險”）與山東省人民政府在香港簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，太平保險將推進保險資金在山東省的運用，尋求在債權(quán)投資、股權(quán)投資、不動產(chǎn)投資等領(lǐng)域的合作創(chuàng)新，積極開展養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)以及社會保障商業(yè)化運作等創(chuàng)新試點。
而值得注意的是，繼2012年與12家大型央企簽訂全面合作協(xié)議后，太平保險今年先后與廣西、成都和青島等地方政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。在這些戰(zhàn)略協(xié)議中，養(yǎng)老社區(qū)試點合作項目無一例外被重點提及。
9日，山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、導(dǎo)報特約評論員郭松海對此表示，近年來，國家對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控舉措愈加嚴厲，隨著人口紅利逐漸向老齡市場轉(zhuǎn)移，敏銳的保險資金紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)。
加速布局
山東省政府金融辦公室相關(guān)負責(zé)人對經(jīng)濟導(dǎo)報記者透露，太平保險目前正與山東省有關(guān)部門和大企業(yè)聯(lián)系，積極探討以債權(quán)或股權(quán)的投資形式參與包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。但由于具體合作項目內(nèi)容及政府補貼范圍涉及商業(yè)機密，雙方在項目落實前并未對外公布。
據(jù)了解，太平保險曾于去年7月落子上海，設(shè)立太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司，試水國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，并投資20億元在周浦建設(shè)首家高端養(yǎng)老社區(qū)——太平申仕國際養(yǎng)老社區(qū)，參與其建成后的運營管理。
談及養(yǎng)老地產(chǎn)為何受到險資追捧，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，“不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、回報周期長，一般投資者難以有雄厚的資金實力進行項目的開發(fā)運營。保險企業(yè)自身實力雄厚，資金儲備充足，同時像養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等，一般合同簽約時間較長，與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)周期長有很高的契合度。”養(yǎng)老地產(chǎn)雖然投資周期長，但長期盈利水平相對穩(wěn)定，符合險資的投資避險要求。
記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，截至2012年底，包括泰康人壽、中國人壽、新華人壽在內(nèi)的各保險企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元，保險集團已逐漸成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主力軍。韓長吉坦言，保險企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)，在為市場提供資金等資源的同時，也加劇了行業(yè)內(nèi)競爭。目前養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸形成了“央企系”、“房企系”、“保險系” 三足鼎立的格局。
多項扶持
中國跑步進入老齡化社會，經(jīng)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約為4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。
2011年頒布了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，擬探索多元化、社會化的養(yǎng)老投資建設(shè)和管理模式。“為響應(yīng)這一政策，山東省去年底也出臺了關(guān)于加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見，提出加快推動養(yǎng)老服務(wù)由補缺型向適度普惠型轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)在稅收、用地等方面可享受多項優(yōu)惠政策。”郭松海表示。
值得注意的是，該意見明確將養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)項目用地納入山東省年度建設(shè)用地計劃，非營利性老年人社會福利設(shè)施將依法劃撥用地；其他養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)項目用地以土地有償使用方式供地，并在地價方面給予適當(dāng)優(yōu)惠。工業(yè)企業(yè)因不適應(yīng)城市功能定位退出的土地，在符合城市規(guī)劃的前提下，要優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。
稅費方面，山東對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的收入，免征企業(yè)所得稅；對其自用房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；養(yǎng)老院占用耕地的，免征耕地占用稅。
2009年頒布的新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動產(chǎn)，加之保監(jiān)會放寬并鼓勵險資投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保險集團通過“借道”地方政府涉足養(yǎng)老地產(chǎn)已然成為一種趨勢。
急求轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)也嗅到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場潛力和政策優(yōu)勢。去年投資7億元建設(shè)萊州市社會福利中心的山東中昌集團董事長周忠昌 曾表示，面臨國家當(dāng)前實施的一系列嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也意欲轉(zhuǎn)變思路謀求新的利潤增長點，在尋求多元化經(jīng)營的過程中，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)就是一個很好的出路。
銜枚疾進
相比商業(yè)地產(chǎn)，由于開發(fā)模式和營銷方式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大，回報周期較長，業(yè)內(nèi)公認為7-10年以上，足足是商業(yè)地產(chǎn)的2倍，且普遍缺乏明確的盈利模式。
郭松海表示，養(yǎng)老地產(chǎn)針對老年群體的需 求，前期需投入大量資金用于相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，如醫(yī)院、無障礙設(shè)施建設(shè)等，其后的運營、管理以及服務(wù)亦十分重要。開發(fā)商普遍面臨的一個風(fēng)險就是后續(xù)資金是否充足，若不是保險企業(yè)和有實力的地產(chǎn)企業(yè)，在沒有地方政府補貼的前提下，很難有實力參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。
導(dǎo)報記者注意到，相比國外傾向于“小而精”的社區(qū)化發(fā)展思路，國內(nèi)開發(fā)商動輒幾百甚至上千畝的拿地魄力相當(dāng)驚人。在當(dāng)前土地市場寸土寸金的背景 下，開發(fā)主體似乎難掩借開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)低價擴張的沖動。
若一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目只需100畝土地，而開發(fā)商有可能拿地超過500畝甚至上千畝，剩余土地用來做配套和住宅開發(fā)，就可通過借養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)該項目的整體盈利。
針對這一現(xiàn)象，從國家層面來講，一方面要加快立法，完善養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策；另一方面，明確開發(fā)時限，通過責(zé)令企業(yè)繳納罰金或收回土 地的方式，提高企業(yè)違約成本和風(fēng)險。
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