據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前5月北京商品住宅成交量價(jià)齊升。同時(shí)，由于新增供應(yīng)滯后，供需矛盾較為突出。其中，改善性需求都比較旺盛，去化速度明顯。

 

樓市供需失調(diào)

 

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月北京市商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交52481套，成交面積557.84萬平方米，相比去年同期分別增長44%、43%。與此同時(shí)，前5月北京住宅市場成交均價(jià)為22114元/平方米，相比去年同期也上漲了12%。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，從階段性成交情況來看，北京樓市開始進(jìn)入第二輪調(diào)控周期，從成交情況可以看出，第二輪調(diào)控對(duì)于成交的打壓并不像之前一輪那樣嚴(yán)重。這一方面由于需求方在經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控之后對(duì)房價(jià)下調(diào)的預(yù)期已減弱，相比去年同期入市積極性明顯加強(qiáng)；另一方面，由于整體市場價(jià)格的回升，相比去年同期供應(yīng)方的積極性也有所提升。

 

雖然相比去年同期市場供應(yīng)量有所回升，但是基于巨大需求群體的存在，目前樓市仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，前五個(gè)月的供需比為1:2.4。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，從1-5月總供銷比數(shù)據(jù)來看，2013年供銷比由2011年與2012年的1:1.1上升到1:2.4，雖然2013年總供應(yīng)絕對(duì)量并沒有出現(xiàn)大幅下降，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾依然比較突出。從當(dāng)前庫存數(shù)據(jù)來看，截至5月底，商品住宅庫存量為63304套，比去年年底減少1.8萬余套，供應(yīng)不足也使庫存量進(jìn)入消化階段。

 

“一方面限價(jià)令的實(shí)施直接打擊了近期項(xiàng)目入市的積極性，另一方面2011-2012年度宅地成交的不足使得各大房企可轉(zhuǎn)化為供應(yīng)的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)‘斷檔’”，高姍認(rèn)為，短期內(nèi)樓市供需倒掛現(xiàn)象將持續(xù)，受此影響，項(xiàng)目售價(jià)以及整體市場價(jià)格仍將處于隱性漲價(jià)的趨勢。

 

中高端需求崛起

 

價(jià)格方面，雖然整體市場目前價(jià)格漲幅放緩，但上漲的趨勢依然比較明顯。

 

據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建住宅成交均價(jià)為20915元/平方米，與前兩月相比基本持平。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，價(jià)格出現(xiàn)持平的主要原因是因?yàn)閲?yán)格的限價(jià)政策，體現(xiàn)到簽約的均價(jià)出現(xiàn)明顯的停滯。不過，部分項(xiàng)目額外增加的裝修款，使得實(shí)際市場價(jià)格還是出現(xiàn)了微漲。“特別是5月下半月出現(xiàn)的全國地王潮，不僅代表了開發(fā)商的預(yù)期爆棚，也會(huì)影響在售物業(yè)的價(jià)格和購房者的市場預(yù)期。”

 

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年4-5月都有成交的64個(gè)相對(duì)熱銷的項(xiàng)目中，價(jià)格上漲的項(xiàng)目占比為62.5%，但超過7成漲幅在5%以內(nèi)。

 

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，成交均價(jià)出現(xiàn)微漲，一方面是由成交結(jié)構(gòu)引起，5月五環(huán)內(nèi)成交占比較上月上升了7.1個(gè)百分點(diǎn)，且均價(jià)在2萬/平方米以上的成交占比上升10.1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價(jià)。另一方面，從市場成交的熱銷項(xiàng)目來看，十個(gè)熱銷的項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)在2萬元/平方米以上，其中有2個(gè)在3萬元/平方米以上，都較上月有所增加。

 

張旭認(rèn)為，當(dāng)前剛需與改善性需求都比較旺盛，性價(jià)比較高的項(xiàng)目在較短時(shí)間里基本都能獲得較好的去化率。如山語園、潤熙家苑等項(xiàng)目，開盤一個(gè)月左右去化率都在6成以上，還有一些項(xiàng)目有很高的預(yù)訂率，比如位于4-5環(huán)之間的中端項(xiàng)目新方向家園預(yù)訂率達(dá)到7成以上。

 

另外，位于大興的華潤公元九里也獲得了較好的客戶來訪量，自開盤以來，項(xiàng)目以大平層的產(chǎn)品形式、全精裝實(shí)景現(xiàn)房的高品質(zhì)特質(zhì)、多重公園圍合的環(huán)境資源以及配套的教育資源等，始終保持不俗的市場表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的旺銷局面，可能是由于當(dāng)前新房價(jià)格比較穩(wěn)定，同時(shí)，新政一定程度上促使部分改善性需求大量流入中端新房市場。