明明拿到了預(yù)售許可證，卻說還沒拿到；明明已經(jīng)賣出了兩套房子，卻說還沒開盤……這樣的新鮮事發(fā)生在新盤被“限價(jià)”之后。

上周末，記者走訪了北京多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，部分曾被媒體曝出“拿證不開盤”的項(xiàng)目，目前依舊處于“捂盤”狀態(tài)，對于新一期項(xiàng)目的情況更是守口如瓶。

業(yè)內(nèi)人士表示，政府對新盤預(yù)售價(jià)的管控從嚴(yán)以及蓄客量不足，是開發(fā)商拿證不開盤的主要原因。而隨著客戶觀望比例的逐漸增加，這種狀態(tài)將在未來一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去。

市場發(fā)現(xiàn)

紅五月“頭班車”沒開起來

由于國五條北京版細(xì)則明確了對新盤預(yù)售價(jià)格的管控，大量擬上市樓盤要么自己調(diào)整申報(bào)價(jià)格，要么在申報(bào)過程中被卡，導(dǎo)致2-3周后才陸續(xù)有項(xiàng)目獲批。

在經(jīng)過半個(gè)月的嚴(yán)格審查后，北京新房預(yù)售許可證的發(fā)放終于重新“開閘”， 4月共有13個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，其中6個(gè)是在4月27、28、29日三天集中批復(fù)，按照拿證后三天內(nèi)開盤的原則，這6個(gè)項(xiàng)目算是趕上了紅五月的“頭班車”。

記者從市住建委網(wǎng)站的信息中了解到，本次集中入市的6個(gè)項(xiàng)目無一例外地被明確要求開盤時(shí)間，最晚的不超過5月5日。然而上周末記者走訪這6個(gè)樓盤，卻發(fā)現(xiàn)上述項(xiàng)目并未全部按照公示的時(shí)間開盤，最晚的甚至將開盤時(shí)間推遲到本月底。

記者探訪 悄悄藏起的銷控表 開盤時(shí)間成疑

開盤時(shí)間有了，銷控表也有了，但奇怪的是，銷售人員根本不對外介紹。在K2玉蘭灣的銷售現(xiàn)場，記者發(fā)現(xiàn)“不推新盤”是這里所有銷售員的新特點(diǎn)。

根據(jù)市住建委網(wǎng)站的顯示，位于通州區(qū)的K2玉蘭灣于4月27日獲得預(yù)售許可證，共開兩棟樓，分別是6號樓與10號樓，而市住建委明確要求的開盤時(shí)間則是4月30日。但沒想到的是，當(dāng)記者來到K2玉蘭灣的售樓處，銷售人員卻只給記者介紹之前因?yàn)橘Y格審核沒通過而留下的二十幾套房源，對新開的兩棟樓只字未提。

“就這幾套可選太少了，沒有新開的房源嗎？4月底不是開新的了嗎？”面對記者的質(zhì)疑，銷售人員卻強(qiáng)硬地否認(rèn)了4月30日推新的事實(shí)，“我們根本就沒開過新盤。”

然而，情況在幾分鐘后發(fā)生突變：記者在售樓處的角落發(fā)現(xiàn)了被藏起來的兩塊新樓銷控表展示板，上面清楚地寫著“6#、10#，開盤時(shí)間2013年4月30日”。

“為什么這個(gè)沒擺出來？”記者質(zhì)問道，“我們也不清楚，這兩天都這么擱著。”相對于剛才的強(qiáng)勢，銷售員的態(tài)度立馬軟下來。

眼見瞞不住了，這位銷售人員才向記者透露，這些天的任務(wù)就是消化上一期的尾盤，對于新開的兩棟樓，只要客戶不問絕不主動(dòng)說，而具體的開盤時(shí)間初步定在5月中旬左右。

拿證時(shí)間各說各話 業(yè)內(nèi)稱“惜售”不等于“捂盤”

除了上述玉蘭灣出現(xiàn)的“開盤迷霧”之外，包括大興區(qū)的浣溪谷、通州區(qū)的華業(yè)·東方玫瑰等項(xiàng)目的銷售人員則直接告訴記者，“我們還沒拿到預(yù)售證。”

以浣溪谷為例，該項(xiàng)目已于4月28日取得了預(yù)售證，應(yīng)于4月30日零點(diǎn)開盤。但項(xiàng)目銷售人員表示，由于預(yù)售證5月7、8日才能拿到手，最早要到5月11日才能開盤。華業(yè)·東方玫瑰的銷售員同樣告訴記者：“我們還沒拿到預(yù)售證，預(yù)計(jì)月底會(huì)開盤。”

雖不知上述樓盤葫蘆里到底賣的什么藥，但是可以確定的是，他們已經(jīng)站在“捂盤”的隊(duì)伍之中。

拿了證卻不開盤，被業(yè)內(nèi)稱為“捂盤”。

早在2010年，市住建委就曾發(fā)文，規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日之內(nèi)一次公開全部房源。

而對于上述項(xiàng)目的“捂盤”，開發(fā)商們則有著自己的看法。“開發(fā)商開盤并不一定要大張旗鼓。”一位不愿意透露姓名的在售項(xiàng)目營銷總監(jiān)告訴記者，“惜售”其實(shí)并不等于“捂盤”，這兩個(gè)常常被安在一起的詞其實(shí)意思差得很多。

行業(yè)分析 限價(jià)阻開發(fā)商開盤步伐

“開發(fā)商對未來市場預(yù)期看漲，而現(xiàn)在的政策拿不到想要的價(jià)格，拖一拖是很正常的。”K2玉蘭灣銷售人員說道。

一邊是類似玉蘭灣的“拖一拖”，另一邊還有華業(yè)·東方玫瑰的“擠牙膏”似的開盤法來應(yīng)對限價(jià)。“一棟一棟開，一棟一棟漲”幾乎成了開發(fā)商回避限價(jià)的最佳辦法。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，政府直接管控房價(jià)，令謀求漲價(jià)的項(xiàng)目難以取得預(yù)售證，但開發(fā)商并不愿輕易妥協(xié)，而是不斷試探漲價(jià)底限，結(jié)果是，預(yù)售價(jià)格過關(guān)的項(xiàng)目并不多，開盤項(xiàng)目大幅減少，樓市增量供給嚴(yán)重不足。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，政府直接通過審批的方式限制價(jià)格的做法，能否達(dá)到預(yù)期效果有待商榷。由于計(jì)劃漲價(jià)的項(xiàng)目獲得預(yù)售證將難上加難，項(xiàng)目推盤時(shí)間將會(huì)不同程度延后，5月新房市場將繼續(xù)維持縮量。

高姍擔(dān)心的是，目前樓市大勢是供不應(yīng)求，開發(fā)商的漲價(jià)動(dòng)力強(qiáng)勁。“短期內(nèi)房價(jià)的上漲有可能因限價(jià)令得到平抑，但從長期來看，應(yīng)盡快增加中小套型住宅用地的供應(yīng)與上市，從源頭緩解供需壓力，使市場回歸本質(zhì)。”高姍認(rèn)為，當(dāng)前樓市是剛性需求占主體，但在北京土地供應(yīng)持續(xù)不足與限價(jià)令下開發(fā)商推盤動(dòng)力不足的雙重作用下，樓市供需失衡的矛盾日益突出，房價(jià)上漲的壓力并未有絲毫減輕。

蓄客不足致拿證不開盤

除了定價(jià)太低導(dǎo)致開發(fā)商開盤積極性不高外，蓄客量不足也成為了目前的一大問題。

華業(yè)·東方玫瑰銷售人員表示，“雖然排號結(jié)束了，但項(xiàng)目一直有房源，不用排號即可選房。”問其原因，銷售人員解釋，“我們此次開盤只有200多個(gè)房源，我們前期排號也差不多這么多人，但部分客戶因?yàn)橐恍┰蛲肆擞喗?，可能在別處買了，也可能沒資格了?，F(xiàn)在來的客戶也能買，只不過沒有9.9折優(yōu)惠了。”

而在華業(yè)·東方玫瑰售樓處門口發(fā)小廣告的某業(yè)務(wù)員則告訴記者，每天他都向來看房的客戶推銷，“東方玫瑰每天看房的最多有十個(gè)人就不錯(cuò)了。”

同樣的問題也發(fā)生在K2玉蘭灣，雖然售樓處看到來往的人不少，但里面多是來簽約或是辦貸款的人。

據(jù)某熱銷改善性樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，新政后一部分被資格卡住的客戶被迫退出，影響了蓄客情況，“一套變二套、有資格變沒資格的占到將近1/5,新增客戶又跟不上。”

這位負(fù)責(zé)人所言幾乎能夠代表目前北京樓市的現(xiàn)狀。