在樓市五一黃金周期間，廣州不少房企推出新產(chǎn)品，紛紛搶灘，力圖占據(jù)銷量制高點(diǎn)。黃金周剛過(guò)，鳴金收兵，孰高孰低，數(shù)據(jù)見(jiàn)分曉。記者從陽(yáng)光家緣查詢獲知，2013年4月29日-5月6日期間，雅居樂(lè)地產(chǎn)成交24套，全市房企排行第六，成交均價(jià)為12905元/㎡，銷售額3千萬(wàn)元。對(duì)比去年同期，成交375套，居全市房企第一，均價(jià)9215元/㎡，收3.6億元的戰(zhàn)績(jī)，可謂大失水準(zhǔn)。當(dāng)中的因素很多，有政策環(huán)境，也有其產(chǎn)品特性。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年五一黃金周是剛需產(chǎn)品的天下，剛需盤銷售現(xiàn)場(chǎng)頻現(xiàn)火爆。而從雅居樂(lè)地產(chǎn)的推貨情況來(lái)看，其則是主打高端產(chǎn)品，包括蘿崗富春山居、從化小院流溪、番禺劍橋郡等。

 

然而從成交均價(jià)來(lái)看，2013年4月29日-5月6日期間，廣州全市錄得成交均價(jià)為13777元/㎡，雅居樂(lè)地產(chǎn)產(chǎn)品成交均價(jià)12905元/㎡，明顯低于全市成交均價(jià)，那么其中高端項(xiàng)目對(duì)其銷售起這何種作用？這不得不讓人深思其高端項(xiàng)目的銷售情況，而雅居樂(lè)地產(chǎn)最新力作——富春山居以自稱“城市智富買家尋覓第一居所”最引人關(guān)注。

 

開(kāi)售6個(gè)月僅售出82套 成交均價(jià)25041元/㎡

 

據(jù)了解，雅居樂(lè)富春山居于2012年11月24日開(kāi)放樣板間，12月16日開(kāi)售。至此，歷時(shí)約半年。期間，富春山居多次舉行大型的演講論壇、文物展等活動(dòng)，以吸引全市目光。而據(jù)雅居樂(lè)富春山居銷售人員表示，看房者并不少，以廣州買家為主，同時(shí)也吸引不少深圳、佛山、東莞等珠三角地區(qū)的買家前往看樓。

 

截止5月6日富春山居陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)

 

但據(jù)記者查詢陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截止5月6日，富春山居共成交82套，成交均價(jià)25041元/㎡。自開(kāi)售以來(lái)，富春山居平均每月售出不到14套。從陽(yáng)光家緣可看到，其目前可售產(chǎn)品為134-241㎡的三到四房單位。而其在五一期間開(kāi)放登記的全新公寓組團(tuán)45-88㎡單間至兩房單位在陽(yáng)光家緣顯示并未取到預(yù)售證。而據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月29日-5月6日，富春山居僅有一套面積為131㎡單位成交，成交價(jià)25688元/㎡。

 

那么，在看房人流不少與銷售數(shù)據(jù)不給力的巨大反差之下，雅居樂(lè)富春山居“旺丁不旺財(cái)”反映了其存在怎樣的問(wèn)題？是什么原因?qū)е赂淮荷骄愉N售不暢？在廣州樓市政策下，買家及業(yè)內(nèi)人士又是如何看待雅居樂(lè)富春山居的？

 

廣州樓市限價(jià)限簽 定位高端雅居樂(lè)富春山居難免中招

 

據(jù)某媒體4月下旬報(bào)道，廣州樓市調(diào)控目前正實(shí)施限價(jià)政策。盡管房管局極力撇清，但廣州“限價(jià)升級(jí)”已得到業(yè)內(nèi)的證實(shí)，多位開(kāi)發(fā)商其均表示，房管局不僅對(duì)新盤預(yù)售申報(bào)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，高于“紅線”不發(fā)預(yù)售證，且網(wǎng)簽價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格。而據(jù)監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，上周(4月29日~5月5日)廣州十區(qū)二市新增住宅預(yù)售證數(shù)量從前一周的24張?bào)E減至零，令人意外。

 

另一方面，廣州高價(jià)盤“限簽”加碼的傳聞也日囂塵上，市場(chǎng)傳出廣州140平方以上的樓盤不能再取得新的預(yù)售證，而此前曾取得預(yù)售證的140平方以上產(chǎn)品也無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽。雖然房管局予以否認(rèn)，但也表示，限簽措施將與市場(chǎng)的現(xiàn)勢(shì)情況直接掛鉤，其標(biāo)準(zhǔn)具有一定的靈活性。“廣州房?jī)r(jià)上漲壓力非常大，控制高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售和簽約將是政府完成年度目標(biāo)的殺手锏，不用此招今年恐怕真不容易完成。” 方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志向記者表示。

 

在廣州樓市調(diào)控限價(jià)限簽的情況下，以高端定位的雅居樂(lè)富春山居恐難以置身事外。記者查詢陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月(4月6日-5月6日)廣州全市成交均價(jià)為13075元/㎡，其中蘿崗區(qū)成交均價(jià)為16540元/㎡。據(jù)富春山居銷售人員表示，目前其定價(jià)為28000-35000元/㎡，推136-482㎡三到四房，最低均價(jià)20000元/㎡，200㎡以上的均價(jià)30000元/㎡，而產(chǎn)品多數(shù)為大戶型。在廣州樓市大調(diào)控背景下，雅居樂(lè)富春山居順理成章地躺著被“限”。

蘿崗最高價(jià)盤 雅居樂(lè)富春山居“價(jià)高物不美”

 

縱觀蘿崗全區(qū)樓盤，雅居樂(lè)富春山居以35000元/㎡穩(wěn)居該區(qū)在售樓盤的售價(jià)第一位，而別墅為主打產(chǎn)品的御湖名邸也只能望其項(xiàng)背；從廣州全市的樓盤價(jià)格來(lái)看，富春山居也不讓市中心豪華標(biāo)稱的大宅產(chǎn)品獨(dú)美。然而，即使富春山居以打造高端豪宅、人文社區(qū)自居，從目前樓盤各個(gè)方面綜合來(lái)看，難逃“價(jià)高物不美”之嫌。

 

當(dāng)前雅居樂(lè)富春山居交通配套極度缺乏 地鐵六號(hào)線開(kāi)通遙遙無(wú)期

 

公交設(shè)施少得可憐 到達(dá)市中心至少兩小時(shí)

 

據(jù)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目地處蘿崗廣汕路與大觀路交界處，位于天河區(qū)與蘿崗區(qū)接壤處。盡管位于道路干道交接處，但由于周邊仍比較荒涼，沒(méi)有其它一些大型建筑，因此目前交通設(shè)施仍十分缺乏，出入需自駕車才比較便利。此前距離最近的公交車站步行最少15分鐘因地鐵施工而取消了。目前要公交出行，需步行到更遠(yuǎn)的黃陂村居委站乘坐，但線路少(目前僅534一條線)，班次少間隔時(shí)間長(zhǎng)。通過(guò)公交出行的居民絕大多數(shù)需要轉(zhuǎn)車轉(zhuǎn)線，外出到廣州各處都比較麻煩。以去天河體育中心為例，需步行約20分鐘到公交站，然后等約20分鐘，坐約30分鐘公交達(dá)到天河客運(yùn)站，然后步行約20分鐘達(dá)到天河客運(yùn)站地鐵，然后經(jīng)過(guò)約20分鐘地鐵，最后達(dá)到天河體育中心站。當(dāng)然，這還不算走出地鐵，到達(dá)目的地，全程近兩個(gè)小時(shí)；或者選擇步行約30分鐘達(dá)到萬(wàn)科城公交車站，乘坐574路公交經(jīng)過(guò)約40分鐘時(shí)間達(dá)到車陂總站公交站，然后步行約15分鐘達(dá)到車陂南地鐵站，然后乘地鐵五號(hào)線到楊箕轉(zhuǎn)一號(hào)線到達(dá)體育中心站約須30分鐘，全程用時(shí)也近兩小時(shí)。

 

地鐵六號(hào)線多次多處遭抗議 何時(shí)開(kāi)通成迷

 

值得一提的是地鐵六號(hào)線。據(jù)了解，廣州地鐵六號(hào)線一期原計(jì)劃于2012年底開(kāi)通，但卻因?yàn)樯澈诱?、黃花崗和一德路站的拆遷工作異常曲折，導(dǎo)致六號(hào)線何時(shí)開(kāi)通成為一個(gè)迷。

 

二期工程(長(zhǎng)湴—香雪)建設(shè)也遭到詬病。日前，“黃陂站”和“香山站”規(guī)劃設(shè)計(jì)遭到抗議。萬(wàn)科新里程等小區(qū)業(yè)主認(rèn)為由于規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致兩站之間距離超過(guò)0.176公里，需要在設(shè)置地鐵出風(fēng)口，而當(dāng)中的“罪灰禍?zhǔn)?rdquo;就是需要適應(yīng)雅居樂(lè)富春山居與越秀嶺南山畔的距離，這就使地鐵出口設(shè)置得靠?jī)蓚€(gè)樓盤近一些。萬(wàn)科新里程業(yè)主向記者反映，目前已將叫停地鐵六號(hào)線黃陂至香山路站中間風(fēng)井施工意見(jiàn)呈示蘿崗區(qū)政府，并表示如果得不到合理支持和回復(fù)，將會(huì)維權(quán)到底。

 

如果此事得不到解決，那么工程將不能順利進(jìn)行，開(kāi)通時(shí)間也將遙遙無(wú)期。由于工程的建設(shè)，導(dǎo)致道路通行十分不便，道路阻塞并多處繞道，這就大大增加了私家車出入的不便。

 

即使自駕車出行，因?yàn)槠渚嚯x市中心仍有較遠(yuǎn)，也須用時(shí)30多分鐘。那么，用與市區(qū)樓盤相當(dāng)?shù)膬r(jià)格去購(gòu)買郊外的產(chǎn)品，是否劃算？這大概是眾多到雅居樂(lè)富春山居看過(guò)的買家都會(huì)有的一個(gè)盤算、平衡。如此一來(lái)，其環(huán)境、生活配套、產(chǎn)品質(zhì)量等須更勝一籌，才能贏得買家的歡心。

 

“前不著村，后不著店”

 

雅居樂(lè)富春山居缺少周邊配套

 

而就雅居樂(lè)富春山居目前的生活配套來(lái)說(shuō)，用一句“前不著村，后不著店”來(lái)形容再貼切不過(guò)了。因?yàn)槠溥h(yuǎn)離了天河區(qū)中心，也距蘿崗區(qū)中心較遠(yuǎn)，倒有點(diǎn)“遺世獨(dú)立”之感。

 

記者踩盤見(jiàn)到，目前富春山居旁邊仍十分荒涼，缺少較大型的建筑物，更別說(shuō)商業(yè)配套或公共設(shè)施配套了。而從其樓盤宣傳的來(lái)看，所謂周邊配套，距離其項(xiàng)目實(shí)際上相差都比較遠(yuǎn)，比如科學(xué)城高德匯購(gòu)物中心、國(guó)際演藝中心、嶺南醫(yī)院等，距離富春山居車程至少都要15分鐘。

 

不過(guò)據(jù)銷售人員介紹，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了酒店會(huì)所、大型購(gòu)物廣場(chǎng)及小學(xué)幼兒園等配套設(shè)施，可滿足業(yè)主生活需求。另外，距離項(xiàng)目步行約30分鐘的萬(wàn)科城小區(qū)目前配套可聯(lián)動(dòng)使用。

 

環(huán)境頗為舒適 與“墓園”為鄰卻讓人忌諱

 

在周邊環(huán)境方面，由于項(xiàng)目周邊多數(shù)處于仍未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，因此綠化環(huán)境還不錯(cuò)，只零星見(jiàn)到一些荒廢廠房。而就項(xiàng)目?jī)?nèi)部來(lái)說(shuō)，銷售人員表示，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃了大型園林景觀、公園跑道，相信未來(lái)居住環(huán)境頗為舒適。

 

但不得不說(shuō)的就是，在項(xiàng)目旁邊就是中華永久墓園。就中國(guó)傳統(tǒng)環(huán)境學(xué)上來(lái)說(shuō)，住宅附近有墓地，很多人也會(huì)忌諱。另外周邊的衛(wèi)生情況也令人擔(dān)憂，長(zhǎng)久居住，對(duì)身體會(huì)產(chǎn)生亞健康的影響，這對(duì)一向講究風(fēng)水的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，多多少少都有點(diǎn)忌諱。所以有買家因此放棄選擇富春山居，卻不足為奇。

 

環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品戶型無(wú)優(yōu)勢(shì)

 

在產(chǎn)品戶型方面，富春山居設(shè)計(jì)比較合理，戶型多數(shù)以方正為主。值得一提的是，產(chǎn)品帶裝修出售，大量采用了唯寶、TOTO智能馬桶，卡德維浴缸，高儀水龍頭，漢斯格雅花灑，杜拉維特洗手盆，西門子、德格廚房電器，能率智能記憶熱水循環(huán)系統(tǒng)，波創(chuàng)全套家居智能化系統(tǒng)，日立頂級(jí)系列高速電梯等。

 

就環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品戶型與其它樓盤比較并沒(méi)多大區(qū)別，要說(shuō)差別，充其量就是出自不同的設(shè)計(jì)師之手，以及使用了價(jià)格檔次較高的裝修建材。

 

蘿崗剛需型樓盤更受青睞 富春山居前景堪憂

 

對(duì)于樓盤稀缺的蘿崗區(qū)來(lái)說(shuō)，雅居樂(lè)富春山居的出現(xiàn)在一定程度上增加了其高端產(chǎn)品的豐富性；但就廣州目前的樓市來(lái)看，是看好蘿崗發(fā)展的高端買家多些，還是無(wú)奈舍近取遠(yuǎn)的剛需買家更多？

 

記者此前采訪資深房地產(chǎn)專家、“華南地產(chǎn)論語(yǔ)”發(fā)起人王瀚先生，王瀚表示看好未來(lái)蘿崗的發(fā)展，但同時(shí)也指出：“與當(dāng)年華南板塊明顯的價(jià)格洼地相比，蘿崗目前的樓價(jià)水平已不算低。近年來(lái)炒樓風(fēng)行，住宅的實(shí)際居住率受到影響，同時(shí)也影響了零售、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)不利于形成較為成熟的生活居住氛圍。”而就目前廣州樓市調(diào)控的情況來(lái)看，炒樓將會(huì)得到一定的遏制，建設(shè)速度會(huì)受到一定的影響。對(duì)于蘿崗這樣剛起步的區(qū)域，定價(jià)太高，剛需買家無(wú)法進(jìn)入，人氣無(wú)法凝聚，最終也將影響其發(fā)展速度。

 

就蘿崗目前的情況來(lái)看，該區(qū)域的剛需型樓盤更受青睞。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，近一月(4月6日-5月6日)蘿崗成交265套，其中中海譽(yù)城以189套占據(jù)第一位，科城山莊51套排第二，連中海原山別墅也有成交14套位居第三。對(duì)比之下，以高端定位的富春山居或?qū)⑾萑脒M(jìn)退兩難的境地，前景令人堪憂。

 

而富春山居的銷售情況也將影響著雅居樂(lè)地產(chǎn)全年銷售目標(biāo)是否能完成，從上述五一黃金周的成交情況來(lái)看，結(jié)果不盡人意，而其對(duì)雅居樂(lè)地產(chǎn)業(yè)績(jī)的完成，從3.6億元跌落3000萬(wàn)元，影響也是顯而易見(jiàn)的。