《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》征求意見(jiàn)稿中，明確規(guī)定擬禁止房屋托管，即中介代收房租賺取差價(jià)。對(duì)于一些與購(gòu)房者、租房者切身利益相關(guān)的問(wèn)題，也作出規(guī)定，例如，擬規(guī)定中介費(fèi)在房屋過(guò)戶后繳納，以及續(xù)租時(shí)不得收取中介費(fèi)。公眾可在本月24日前，將書(shū)面意見(jiàn)和建議反饋至市住建委。
房主將房屋“托管”給中介，中介每月支付其房租，中介再將房源出租賺取差價(jià)，這被稱為“中介托管”或“房屋銀行”。昨日，市住建委公布《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的征求意見(jiàn)稿，其中擬叫停這種服務(wù)。
調(diào)整為租賃雙方直接劃轉(zhuǎn)租金
北京擬出臺(tái)的《辦法》中，最大變化就是叫停“房屋銀行”，在這種模式中，中介一般會(huì)設(shè)置1到2個(gè)月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客將房屋出租，收取租客的租金。
昨天公布的《辦法》擬規(guī)定，原來(lái)接受當(dāng)事人委托代收代付房屋租金等費(fèi)用的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)于自規(guī)定之日起停止接受新的代收代付委托。對(duì)于還在合同期內(nèi)的業(yè)務(wù)，則要主動(dòng)與委托人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并于規(guī)定時(shí)間前將租金支付方式調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。
對(duì)于叫停“房屋銀行”的原因，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種方式其實(shí)是雙邊代理，中介的目的是“吃差價(jià)”，并非經(jīng)紀(jì)行為，而且也存在風(fēng)險(xiǎn)。
中介不得打電話發(fā)信息騷擾他人
同時(shí)，《辦法》還擬禁止代理同一房屋的出售與承購(gòu)、出租與承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)；禁止隱瞞真實(shí)房屋交易信息，采取低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋、設(shè)置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價(jià)。
這也意味著，不但“房屋銀行”這種方式被叫停，個(gè)別中介低價(jià)“購(gòu)買”房主房屋，然后“倒手”賣給下家的行為也將被禁止。對(duì)于這種違規(guī)行為，將由價(jià)格管理部門按照規(guī)定，沒(méi)收違法所得、處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，給予停業(yè)整頓等行政處罰。
擬禁止的規(guī)定中還包括中介用打電話、發(fā)信息、上門洽談等方式騷擾他人的行為，而中介門店在發(fā)布房源時(shí)，不得在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外擺攤立牌、發(fā)放廣告?zhèn)鲉巍?/div>
此外，《辦法》還擬規(guī)定，中介要主動(dòng)提示交易雙方防范交易資金風(fēng)險(xiǎn)。中介禁止捏造、散布漲價(jià)信息，鼓動(dòng)房地產(chǎn)權(quán)利人提價(jià)，或相互串通，捂盤惜售、炒賣房號(hào)、操縱市場(chǎng)價(jià)格。
■ 追訪
中介代收房租 房主風(fēng)險(xiǎn)大
中介可能用代收的房租進(jìn)行投資，一旦出問(wèn)題后果嚴(yán)重
據(jù)了解，目前不少中介都提供這種“房租托管”的服務(wù)，大部分都是一些小中介或黑中介，但其中也有一些大中介。而一些“怕麻煩”的業(yè)主，也會(huì)將房屋“托管”給中介，自己每月收錢，不用操心。
不過(guò)，一位房地產(chǎn)中介資深人士說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)肯定不會(huì)做虧本或吃力不討好的事。通常情況下，中介提供“托管”的方式是低價(jià)從房主手中收房屋，再高價(jià)出租給租客，賺取中間的差價(jià)。而且中介支付給房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，則是一季度或半年或一年一次支付的，這樣中介手中就會(huì)有流動(dòng)資金，個(gè)別中介甚至?xí)⑦@些流動(dòng)資金去做其他投資。
“如果房租一直上漲，這樣的方式不會(huì)出什么問(wèn)題。如果房租出現(xiàn)下降，那么中介的資金流就會(huì)遇到問(wèn)題。”這位人士說(shuō)，最有風(fēng)險(xiǎn)的是中介利用這些資金去投資，一般投資失敗，就可能面臨巨大問(wèn)題。
近些年來(lái)，由于“房屋銀行”這種行為造成的糾紛和事件屢次出現(xiàn)。北京加大了對(duì)這種方式的監(jiān)管力度，而且中介如果申請(qǐng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，要在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提交60萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)金。
■ 新政焦點(diǎn)
中介費(fèi)有望“事后支付”
房屋還未過(guò)戶，中介費(fèi)卻已經(jīng)付清了，這是很多二手房買家面臨的難題。
按照中介一貫做法，中介費(fèi)都是在確定購(gòu)房意向或者交納定金、完成網(wǎng)簽時(shí)，就要支付。然而一旦交易發(fā)生“意外”，不能完成購(gòu)房，錢再退就難了。不僅如此，還有很多中介公司在收了中介費(fèi)后，并不能夠提供相應(yīng)的服務(wù)，也屢受詬病。
《辦法》中擬明確規(guī)定：中介完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，方可向委托人收取傭金。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是中介費(fèi)有望變?yōu)槭潞笫杖 ?/div>
對(duì)此，一位中介機(jī)構(gòu)老總認(rèn)為，“事后收取”對(duì)于中介有一定風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)在是網(wǎng)簽了就付中介費(fèi)，如果客戶拖著不給中介費(fèi)，可撤網(wǎng)簽催繳費(fèi)用。但如果是房屋過(guò)戶后再收中介費(fèi)，客戶拒不支付，中介就沒(méi)辦法了，只能投訴或起訴。”
他表示，樓市火熱情況下，如買方不愿意先付中介費(fèi)，那么交易就取消。因此在實(shí)際操作過(guò)程中，中介費(fèi)預(yù)計(jì)會(huì)按原有方式支付，只要客戶不投訴，政府也難監(jiān)管。不過(guò)如果客戶與中介產(chǎn)生糾紛，那就可以用《辦法》中這一條款來(lái)維權(quán)。
中介協(xié)助避稅或暫停網(wǎng)簽
“國(guó)五條”出臺(tái)后，由于二手房稅費(fèi)成本陡增，中介“協(xié)助”避稅頻頻被媒體曝光。
對(duì)于一些現(xiàn)存的中介避稅伎倆，一位中介公司的老總坦言，市場(chǎng)上的所謂避稅方法基本有兩種，一種是簽訂陰陽(yáng)合同，通過(guò)最低計(jì)稅價(jià)格和成交價(jià)之間的差額，來(lái)達(dá)到避稅目的；另外一種就是通過(guò)特殊的代理公司，辦理假契稅發(fā)票，將未滿5年的房源改成5年的，從而達(dá)到免稅的目的。
《辦法》中擬規(guī)定中介機(jī)構(gòu)及人員禁止“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”。
對(duì)于違反這一規(guī)定如何處罰？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》屬于地方的規(guī)范性文件，沒(méi)有設(shè)定罰則的權(quán)利，因此會(huì)按照上位法等有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處理。
根據(jù)住建部的相關(guān)規(guī)定，如果協(xié)助避稅，將對(duì)中介人員處以1萬(wàn)元罰款；對(duì)中介機(jī)構(gòu)，則取消其網(wǎng)上簽約資格，處以3萬(wàn)元罰款。
租房續(xù)約不得再收中介費(fèi)
一些租客通過(guò)中介租房，第一年已付中介費(fèi)，第二年續(xù)租時(shí)，被要求再次繳納中介費(fèi)。
第二年續(xù)約時(shí)被中介要求再繳納1個(gè)月的租金作為中介費(fèi)，不少租客認(rèn)為這個(gè)“霸王條款”很不合理。
據(jù)了解，目前大部分中介在進(jìn)行二手房居間服務(wù)時(shí)，不但第一年收取中介費(fèi)，如果續(xù)租，還必須再繳納一個(gè)月的租金作為中介費(fèi)。中介的信息服務(wù)只提供一次，因此從第二年起收的中介費(fèi)是“不勞而獲”。
《辦法》中擬明確規(guī)定：同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。也就是說(shuō)，如果是同一房租的租賃雙方進(jìn)行續(xù)約，中介不能再次收取中介費(fèi)。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰提醒租賃雙方，有些合同中，房屋出租期比如填寫(xiě)了5年，其中就會(huì)寫(xiě)傭金是每年收取一個(gè)月的租金，這樣寫(xiě)在合同里的傭金，中介收取就是合法的。當(dāng)然，如果是一年一簽的續(xù)約合同，中介就不得再次收傭金。
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