“國(guó)五條”地方細(xì)則今年3月出臺(tái)以來(lái)，除北京市以外，有關(guān)二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策，在許多地方并沒(méi)有明確實(shí)施時(shí)間，因而一直處于“懸空”狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面不能放松現(xiàn)行的政策導(dǎo)向；另一方面，不解決股市等資本市場(chǎng)長(zhǎng)期不景氣的問(wèn)題，不解決地方政府長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的問(wèn)題，恐怕難以厘清資本追逐利潤(rùn)所帶來(lái)的樓市異化問(wèn)題。
增稅“言之鑿鑿”
地方“聽(tīng)之藐藐”
從3月底至今，北京、廣州、深圳等35個(gè)城市發(fā)布了各自的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。針對(duì)20%個(gè)稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外，絕大多數(shù)城市重申了國(guó)務(wù)院文件的要求，并未說(shuō)明何時(shí)開(kāi)始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒(méi)有提及。
如今，有關(guān)增加個(gè)稅的政策可謂是“草色遙看近卻無(wú)”：人人謂之有，實(shí)則未嘗有。
“我們辦理的二手房交易，沒(méi)有征收過(guò)20%的個(gè)稅，個(gè)稅還是按照房屋總價(jià)的1%或2%征收。”有熱點(diǎn)城市二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者。一城市房地產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，此政策何時(shí)實(shí)施，“目前沒(méi)有時(shí)間表”。
據(jù)了解，一些城市房屋登記系統(tǒng)時(shí)間不長(zhǎng)，存在不少“大齡房源”，核價(jià)難度很大；由于存在“陰陽(yáng)合同”，公平核價(jià)并不容易。此外，住房購(gòu)買(mǎi)、裝修和使用過(guò)程中，涉及多項(xiàng)支出，若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”，也有難度。
據(jù)分析，一些地方對(duì)個(gè)稅政策帶來(lái)的沖擊力準(zhǔn)備不足。今年3月，有的地方出現(xiàn)“離婚潮”，爭(zhēng)議矛頭直指增加個(gè)稅政策。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，這些年房?jī)r(jià)早已翻番，增加個(gè)稅政策一旦實(shí)施，殺傷力很大，對(duì)其影響要有充分的估計(jì)。
房?jī)r(jià)環(huán)比上升
“地王”再度回歸
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心3月進(jìn)行的中國(guó)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查顯示，對(duì)未來(lái)六個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)趨勢(shì)，8%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期“上升10%以上”，比上季度增加7個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，新的“地王”再度回歸。5月6日，廣州白云同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近200輪爭(zhēng)奪，成交的樓板價(jià)高達(dá)每平方米25597元，溢價(jià)率達(dá)到1145%。4月以來(lái)，廈門(mén)、長(zhǎng)沙、天津等地都出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。
“20%個(gè)稅等政策‘懸空’，倒是給房企吃下一顆定心丸。”一知名房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。
國(guó)土部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃。供地計(jì)劃能完成幾成，尚待觀察。
嘉華(中國(guó))投資有限公司副董事谷文勝建議，各地的年度供地計(jì)劃應(yīng)細(xì)化到每季度、每月、每一幅地，才能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也便于房企制定拿地計(jì)劃，促進(jìn)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，“地王”回歸，會(huì)增加政府調(diào)控難度，但是既定政策不能走過(guò)場(chǎng)，還要保持一定的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，可見(jiàn)政府調(diào)控面臨兩難處境。
撬動(dòng)銀根地根
建立“長(zhǎng)效機(jī)制”
業(yè)內(nèi)人士分析，我國(guó)股市、基金等資本市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，不能實(shí)現(xiàn)多數(shù)人的資本“保值增值”的愿望，加上土地財(cái)政的無(wú)可替代性因素，地方經(jīng)營(yíng)土地的沖動(dòng)難以遏制，以至于樓市“保值增值”的作用明顯，因而資金不斷涌入這一市場(chǎng)。
今年3月27日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，財(cái)稅改革要拿出方案，循序漸進(jìn)。金融改革要在推動(dòng)利率和匯率市場(chǎng)化、發(fā)展多層次資本市場(chǎng)方面推出新的舉措。加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。
記者了解到，針對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的“關(guān)鍵一招”。業(yè)內(nèi)人士指出，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不能一味地限制房?jī)r(jià)及購(gòu)房需求，而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革“土地財(cái)政”等方面作出制度安排。顧云昌等人建議，要調(diào)整財(cái)稅體系和中央地方事權(quán)體系，加快建立替代稅種、加大轉(zhuǎn)移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴(lài)切實(shí)降低。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，商品房量?jī)r(jià)水平與貨幣政策的周期性變化密切相關(guān)，寬松的貨幣政策會(huì)刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲；緊縮的貨幣政策會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jī)r(jià)下跌或上漲幅度趨緩。該院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)：“與其試圖撇清房?jī)r(jià)與貨幣政策的關(guān)系，不如采取切實(shí)可靠的行動(dòng)來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并建立健康的資本市場(chǎng)、豐富人們投資渠道，來(lái)為樓市合理‘減壓’。”
