“國五條”地方細(xì)則今年3月出臺以來，除北京市以外，有關(guān)二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策，在許多地方并沒有明確實(shí)施時間，因而一直處于“懸空”狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)的調(diào)控難度很大，一方面不能放松現(xiàn)行的政策導(dǎo)向；另一方面，不解決股市等資本市場長期不景氣的問題，不解決地方政府長期依賴土地財政的問題，恐怕難以厘清資本追逐利潤所帶來的樓市異化問題。
增稅“言之鑿鑿”，地方“聽之藐藐”
按照“國五條”規(guī)定，“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。
從3月底至今，北京、廣州、深圳等35個城市發(fā)布了各自的實(shí)施細(xì)則。針對20%個稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外，絕大多數(shù)城市重申了國務(wù)院文件的要求，并未說明何時開始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則干脆連提也沒有提及。
如今，有關(guān)增加個稅的政策可謂是“草色遙看近卻無”：人人謂之有，實(shí)則未嘗有。
“我們辦理的二手房交易，沒有征收過20%的個稅，個稅還是按照房屋總價的1%或2%征收。”有熱點(diǎn)城市二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者。一城市房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人告訴記者，此政策何時實(shí)施，“目前沒有時間表”。
為何出現(xiàn)這一現(xiàn)象？據(jù)了解，一些城市房屋登記系統(tǒng)時間不長，存在不少“大齡房源”，諸如老公房、房改房等，核價難度很大；由于“陰陽合同”不同程度地存在，公平核價并不容易。此外，住房購買、裝修和使用過程中，涉及多項(xiàng)支出，若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”，也有難度。
據(jù)分析，一些地方對個稅政策帶來的沖擊力準(zhǔn)備不足。今年3月，有的地方出現(xiàn)“離婚潮”，爭議矛頭直指增加個稅政策。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，這些年房價早已翻番，增加個稅政策一旦實(shí)施，殺傷力很大，對其影響要有充分的估計。
房價環(huán)比上升，“地王”再度回歸
數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.00%，自2012年6月以來連續(xù)第11個月環(huán)比上漲。
國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心3月進(jìn)行的中國百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查顯示，對于未來六個月全國平均房價趨勢，8%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期“上升10%以上”，比上季度增加7個百分點(diǎn)。
值得注意的是，新的“地王”再度回歸。5月6日，廣州白云同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近200輪爭奪，成交的樓板價高達(dá)每平方米25597元，溢價率達(dá)到1145%。4月以來，廈門、長沙、天津等地都出現(xiàn)了高溢價地塊。
“20%個稅等政策‘懸空’，倒是給房企吃下一顆定心丸。”一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者。
據(jù)了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。國土部門公布的數(shù)據(jù)顯示，今年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃。供地計劃能完成幾成，尚待觀察。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝建議，各地的年度供地計劃不能是一本“籠統(tǒng)賬”，而應(yīng)細(xì)化到每季度、每月、每一幅地，才能穩(wěn)定市場預(yù)期，也便于房企制定拿地計劃，促進(jìn)市場理性競爭。
海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，房價堅(jiān)挺，“地王”回歸，會增加政府調(diào)控的難度，但是，既定政策又不能走過場，還要保持一定的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，可見政府調(diào)控面臨著兩難的處境。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，一方面要嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應(yīng)，而相應(yīng)的考核、問責(zé)等程序也要及時跟進(jìn)，發(fā)揮實(shí)效。
撬動銀根地根，建立“長效機(jī)制”
業(yè)內(nèi)人士分析，我國股市、基金等資本市場長期低迷，不能實(shí)現(xiàn)多數(shù)人的資本“保值增值”的愿望，加上土地財政的無可替代性因素，地方經(jīng)營土地的沖動難以遏制，以至于樓市“保值增值”的作用明顯，因而資金不斷涌入這一市場。
今年3月27日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，財稅改革要拿出方案，循序漸進(jìn)。金融改革要在推動利率和匯率市場化、發(fā)展多層次資本市場方面推出新的舉措。加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。
記者了解到，針對“長效機(jī)制”的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的“關(guān)鍵一招”。
業(yè)內(nèi)人士指出，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，不能只一味地限制房價及購房需求，而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革“土地財政”等方面作出制度安排。
顧云昌等人建議，要調(diào)整財稅體系和中央地方事權(quán)體系，加快建立替代稅種、加大轉(zhuǎn)移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴切實(shí)降低。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。
該院研究發(fā)現(xiàn)，商品房量價水平與貨幣政策的周期性變化密切相關(guān)，寬松的貨幣政策會刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房價上漲；緊縮的貨幣政策會抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引發(fā)房價下跌或上漲幅度趨緩。
“與其試圖撇清房價與貨幣政策的關(guān)系，不如采取切實(shí)可靠的行動來遏制房價過快上漲，并建立健康的資本市場、豐富人們投資渠道，來為樓市合理‘減壓’。”陳晟如是說。
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