非產(chǎn)權(quán)人代簽，或房產(chǎn)共有人單方簽名，買賣合同是否有效？對(duì)此，律師提醒：交易存在多風(fēng)險(xiǎn)，為避免糾紛，購(gòu)房者簽訂合同需審核賣方資格，最好將房款交由第三方處，先過(guò)戶再付款。

 

記者從中介處了解到，由以上情況導(dǎo)致房屋買賣中斷的現(xiàn)象十分常見(jiàn)，但事實(shí)上，合同失效的情況現(xiàn)已不多，由非產(chǎn)權(quán)人或房產(chǎn)共有人單方簽訂合同，只要無(wú)特殊情況，均具有法律效力，違約方需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

 

近期，記者在走訪各大房地產(chǎn)中介中了解到，由非產(chǎn)權(quán)人代簽或房產(chǎn)共有人單方出面賣房，并簽訂房屋買賣合同，事后卻因產(chǎn)權(quán)人不同意或房產(chǎn)共有人產(chǎn)生分歧，單方反悔而導(dǎo)致的購(gòu)房糾紛時(shí)有發(fā)生。此外，也有不少讀者撥打本報(bào)“購(gòu)房熱線通”，對(duì)于“非產(chǎn)權(quán)人能不能代簽合同”、“如果賣方不是產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)糾紛該怎么辦”等問(wèn)題進(jìn)行咨詢。

 

走訪

 

無(wú)效合同

 

導(dǎo)致買賣中斷現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

 

近日，泉州市民陳先生多次來(lái)電咨詢，稱他有一套房子在泉州想賣掉，但長(zhǎng)期做生意在外地，可不可以由兒子幫忙簽訂購(gòu)房合同。而與陳先生情況相反，子女為產(chǎn)權(quán)人，父母作為監(jiān)護(hù)人代其簽訂合同售房的情況該怎么辦呢？市民吳小姐稱，自己看中一套單身公寓，房子是賣方以孝名義買下的，現(xiàn)在即將簽合同，但賣方說(shuō)孝還未成年，要由監(jiān)護(hù)人出面和她來(lái)簽訂合同。于是，吳小姐產(chǎn)生困惑，如果不是產(chǎn)權(quán)人，與其簽訂合同有效嗎？會(huì)不會(huì)產(chǎn)生糾紛？

 

那如果是只有房產(chǎn)共有人一方與買家簽訂合同，合同是無(wú)效還是有效？記者從中介處了解到這樣一個(gè)案例。市民蔡先生近日購(gòu)買一套小三房，在打算向房管局辦理過(guò)戶手續(xù)前，賣方卻突然反悔，稱房子為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，簽合同時(shí)并未告知妻子，如今其妻認(rèn)為房子應(yīng)當(dāng)出租更為合理，所以房子又打算不賣了。蔡先生為此感到焦慮萬(wàn)分：“簽合同時(shí)以為對(duì)方夫妻二人都同意，并沒(méi)有在意細(xì)節(jié)，只讓男方簽了字，現(xiàn)在定金都付了，如果對(duì)方想毀約，并以合同無(wú)效為借口，不承擔(dān)違約責(zé)任，怎么辦？”

 

說(shuō)法

 

非產(chǎn)權(quán)人及房產(chǎn)共有人單方賣房

 

所簽合同基本具有效力

 

以上三種情況導(dǎo)致合同出現(xiàn)問(wèn)題，這在購(gòu)房交易過(guò)程中十分常見(jiàn)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者疑問(wèn)，若合同締約方為非產(chǎn)權(quán)人或房產(chǎn)共有人，其中一方未簽字，合同是否失效？

 

不過(guò)，福建雙鼎律師事務(wù)所律師于那剛告訴記者，現(xiàn)在司法解釋對(duì)以前合同無(wú)效的情況有所變動(dòng),實(shí)際中無(wú)效合同范圍很校以上三位讀者的情況，均為有效合同。不過(guò)，在合同有效的情況下，并不代表實(shí)際交易能最終完成。以陳先生遇到的狀況為例，按以往經(jīng)驗(yàn)，子女作為產(chǎn)權(quán)人的親屬無(wú)權(quán)處分父母的房產(chǎn)，由其簽訂的合同為無(wú)效合同。然而根據(jù)最新的司法解釋，即使簽訂合同的為非產(chǎn)權(quán)人，仍具有法律效力，但在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，賣方需出具授權(quán)公證書。

 

而針對(duì)吳小姐的案例，律師指出，現(xiàn)在許多購(gòu)房者為了避稅而用孝名義買房，導(dǎo)致未成年人名下?lián)碛袔滋追慨a(chǎn)。在現(xiàn)實(shí)中父母作為監(jiān)護(hù)人代簽合同存在許多爭(zhēng)議。從法律層面而言，只要房屋價(jià)格在合理范圍內(nèi)，作為賣方監(jiān)護(hù)代簽合同，其合同的法律效力基本沒(méi)有問(wèn)題。但在交易中，監(jiān)護(hù)人賣方，需向房管局出示證明其賣房子的目的，按相關(guān)規(guī)定，當(dāng)賣方以未成年人發(fā)生重大疾豺是出國(guó)留學(xué)等為由，才可進(jìn)行交易。所以吳小姐在簽訂合同后，如果有關(guān)部門不認(rèn)可其賣房資格，交易仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

 

以此類推，房產(chǎn)在夫妻名下，為其共同財(cái)產(chǎn)，不管是一方擅自賣房還是共同商定，合同上有一方產(chǎn)權(quán)人簽訂，均為有效。于那剛指出，當(dāng)夫妻雙方為房產(chǎn)證共同所有人，根據(jù)2012年7月1日起正式施行的合同法中規(guī)定，在關(guān)于審理買賣合同糾紛案件時(shí)，如果當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，法院不予支持。如果賣方以合同只有一方簽名為由，想毀約并不承擔(dān)違約責(zé)任，買方可以向法院起訴。

 

提醒

 

規(guī)避糾紛

 

購(gòu)房者需審核賣房者主體身份

 

記者了解到，中介簽訂合同，房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，以及銀行在辦理貸款時(shí)，不管房子是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，均會(huì)要求夫妻雙方一起簽名。于那剛告訴記者，事實(shí)上并沒(méi)有明文規(guī)定，但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房管局若登記錯(cuò)誤要承擔(dān)賠償責(zé)任，因此為減輕風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門內(nèi)部會(huì)形成要求。

 

于那剛告訴記者，但合同有效并不意味著購(gòu)房者的權(quán)益就能得到保障。當(dāng)產(chǎn)權(quán)人不認(rèn)同房屋買賣，那么就可能導(dǎo)致即使合同簽訂，甚至已經(jīng)交了房款，房子仍無(wú)讓交付及過(guò)戶。購(gòu)房者在遇到這種情況時(shí)，根據(jù)合同法，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ河枰灾С?。換而言之，購(gòu)房者可以根據(jù)合同要求賣方負(fù)相應(yīng)責(zé)任。

 

因此律師提醒，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者要履行好自身義務(wù)。首先，購(gòu)房者要審核清楚對(duì)方主體身份和產(chǎn)權(quán)證登記所有權(quán)人是否相符，以及要求賣方提供產(chǎn)權(quán)證原件、身份證等材料。最好是能將過(guò)戶和支付房款相掛鉤，即將房款放到第三者處，待房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，由第三者來(lái)支付。據(jù)悉，福州及廈門等城市目前在房產(chǎn)買賣中，就是由中介承擔(dān)第三方，如此一來(lái)，買賣雙方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都被大大降低。