一直被卡得很緊的預(yù)售證發(fā)放，終于從4月底開(kāi)始有了小小的開(kāi)閘。北京市住建委網(wǎng)站顯示，4月，北京共有13個(gè)樓盤取得預(yù)售證。
其中，4月份前20天，僅有4個(gè)樓盤取證，可售住宅套數(shù)為1239套；4月份后10天，共有9個(gè)樓盤取得預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)3308套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中上旬。這9個(gè)預(yù)售證中有6個(gè)是在4月27、28、29日三天集中批復(fù)的。
截至5月7日，又有位于房山竇店的萬(wàn)科幸福匯[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、豐臺(tái)的園博府、常營(yíng)的常楹公元[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等3個(gè)項(xiàng)目獲得了預(yù)售證。
不過(guò)，還是有相當(dāng)一部分樓盤在獲得預(yù)售證的道路上進(jìn)程緩慢。
不接受指導(dǎo)價(jià)難獲預(yù)售證
“我已經(jīng)關(guān)注你們項(xiàng)目快半年了，從去年12月就說(shuō)即將開(kāi)盤，后來(lái)又說(shuō)今年3月開(kāi)盤、4月開(kāi)盤，到現(xiàn)在也沒(méi)開(kāi)盤。價(jià)格一直也問(wèn)不到，實(shí)在是開(kāi)不了我就看別的房去了。”
在位于亦莊的和成璟園樓盤售樓處，一聽(tīng)銷售人員說(shuō)樓盤將在五六月份開(kāi)盤，看房者抱怨。銷售人員則顯出一臉無(wú)辜說(shuō)：“我們比您還著急，預(yù)售證一直批不下來(lái)，現(xiàn)在批個(gè)預(yù)售證多難呢！不是我們一家，很多樓盤都是這樣。我們樣板間5月11日就開(kāi)放了，您可以來(lái)看看，不如今天先排個(gè)號(hào)，買房時(shí)能享受9.9折的優(yōu)惠。雖然現(xiàn)在價(jià)格還沒(méi)定，但您可以參考周邊同類產(chǎn)品的價(jià)格。”
3、4月份以來(lái)，本市的新盤要想取得預(yù)售證越來(lái)越難。
根據(jù)3月30日發(fā)布的“國(guó)五條”北京細(xì)則，北京將進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
4月10日，北京市住建委主任楊斌做客城市服務(wù)管理廣播“市民對(duì)話一把手”節(jié)目時(shí)表示，本市新建商品房在申報(bào)預(yù)售資格時(shí)，要接受政府對(duì)價(jià)格進(jìn)行的管理和引導(dǎo)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商不接受指導(dǎo)價(jià)，將不予發(fā)放預(yù)售許可證。
獲批售價(jià)均漲幅不大
市住建委網(wǎng)站顯示，“國(guó)五條”北京細(xì)則實(shí)施以來(lái)，4月份取得預(yù)售證的樓盤的擬售價(jià)格，都與該樓盤上一次的擬售價(jià)格差距不大。
如4月27日，通州項(xiàng)目K2玉蘭灣的6號(hào)樓、10號(hào)樓獲得了預(yù)售證，幾乎與上一次的擬售價(jià)格相當(dāng)，如6號(hào)樓的價(jià)格不到27000元/平方米，而今年3月份該項(xiàng)目拿證的擬售價(jià)格均在27000元/平方米以上。
4月29日，亞奧·金茂悅B2-5和B2-8兩棟樓取得預(yù)售證，擬售價(jià)格分別為34234元/平方米和36281元/平方米。去年11月，該項(xiàng)目B2-1號(hào)樓取證，預(yù)售價(jià)格35999元/平方米。
5月4日，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]幸福匯的三棟樓取得了預(yù)售證，獲批的擬售價(jià)格明顯低于8個(gè)月之前。去年9月，萬(wàn)科幸福匯10號(hào)樓、16號(hào)樓的擬售價(jià)格約為11000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)近10000元/平方米，而此次新拿到預(yù)售證的三棟樓擬售價(jià)格均未超過(guò)11000元/平方米。
首次開(kāi)盤的純新盤獲批的擬售價(jià)格基本與周邊項(xiàng)目持平，如位于豐臺(tái)區(qū)郭公莊的北京方向擬售價(jià)格為36800元/平方米，而今年初，同樣位于郭公莊的萬(wàn)科藍(lán)獲得預(yù)售證，兩棟樓的擬售價(jià)格都在36000元/平方米以上。
團(tuán)購(gòu)房源拉低擬售均價(jià)
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在獲得預(yù)售證的項(xiàng)目中，有一些低價(jià)的團(tuán)購(gòu)房源，拉低了項(xiàng)目的整體售價(jià)。
4月27日，位于通州的華業(yè)東方玫瑰[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]B區(qū)的兩棟樓獲得了預(yù)售證，擬售價(jià)格均在16200元/平方米左右。這一價(jià)格不但比去年11月該樓盤D區(qū)三棟樓獲批的擬售價(jià)格要低1700元/平方米，同時(shí)也比D區(qū)三棟樓的實(shí)際成交均價(jià)還低。
截至記者發(fā)稿前，市住建委網(wǎng)站顯示，華業(yè)東方玫瑰在去年11月獲得預(yù)售證的D5、D7、D8三棟樓已簽約387套，成交均價(jià)為16352元/平方米。
記者了解到，華業(yè)東方玫瑰新取得預(yù)售證的B區(qū)兩棟樓400多套房源均已被團(tuán)購(gòu)。銷售人員表示：“這兩棟樓拿到預(yù)售證后就直接賣給團(tuán)購(gòu)方了，不進(jìn)入市場(chǎng)銷售。”
5月5日，常楹公元有6、7、8號(hào)樓共三棟樓323套房源取得了預(yù)售證，其中，7、8號(hào)樓約260套房源已被某公司整棟購(gòu)買，真正進(jìn)入市場(chǎng)的新增房源只有50套。
據(jù)悉，常楹公元被團(tuán)購(gòu)的7號(hào)樓的擬售價(jià)格為24719元/平方米；并非團(tuán)購(gòu)的6號(hào)樓的擬售價(jià)格則高達(dá)39995元/平方米，與該項(xiàng)目上一期開(kāi)盤最高擬售價(jià)格34625元相比，漲幅超過(guò)5000元/平方米。不過(guò)，銷售人員告訴記者，6號(hào)樓的實(shí)際售價(jià)仍為目前項(xiàng)目均價(jià)34000元/平方米。
開(kāi)發(fā)商推盤策略分化加劇
在預(yù)售證面前，開(kāi)發(fā)商分為了三種化身，有一些急于快速周轉(zhuǎn)以獲取資金的開(kāi)發(fā)商，加快了推盤速度。
“不用排號(hào)，我們房源充足，五一期間新開(kāi)了兩棟樓。”K2玉蘭灣銷售人員說(shuō)。市住建委網(wǎng)站顯示，K2玉蘭灣在4月新獲得預(yù)售證的共有449套房源，此前拿到預(yù)售證的房源中還有約66套可售房源。
克爾瑞機(jī)構(gòu)分析指出，K2玉蘭灣的景觀明顯強(qiáng)于周邊樓盤，周邊主要生活配套設(shè)施也明顯便利，目前K2玉蘭灣的售價(jià)及銷售情況是價(jià)格高、賣得慢。
與上面的狀況相反，一些前期熱銷的項(xiàng)目現(xiàn)金流比較充裕，因而多選擇推遲入市，加上目前多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)是無(wú)房可賣的狀況，均使得當(dāng)下新增入市的房源減少，這又開(kāi)始讓購(gòu)房者擔(dān)心市場(chǎng)上供需關(guān)系是否會(huì)改變，以及是否會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)方面的變化。
“以前是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人扛價(jià)，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商向住建委扛價(jià)。但是，扛價(jià)就拿不到預(yù)售證。”有開(kāi)發(fā)商表示，在市住建委對(duì)項(xiàng)目預(yù)售證審批的嚴(yán)防死守中，有一些企業(yè)今年前幾個(gè)月并無(wú)突出銷售業(yè)績(jī)，如今又到項(xiàng)目新的節(jié)點(diǎn)，一直籌措開(kāi)盤卻遲遲拿不到證，這讓這些開(kāi)發(fā)商們“壓力山大”。
“好多樓盤都說(shuō)四五月份開(kāi)盤，卻遲遲不開(kāi)，這不是明擺著讓手中有房可賣的開(kāi)發(fā)商漲價(jià)嗎？”在K2玉蘭灣售樓現(xiàn)場(chǎng)，一位看房人向記者表示。讓他擔(dān)心的是，意在控制漲價(jià)的限價(jià)措施，是否會(huì)成為雙刃劍？因?yàn)橐拙友芯吭旱谋O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，北京的庫(kù)存量創(chuàng)2010年1月以來(lái)的最低水平。
鏈接
首地·浣溪谷拿證后捂盤惜售
在“一證難求”的狀態(tài)下，獲得預(yù)售證的樓盤，有的格外惜售。
以大興首地·浣溪谷為例，該項(xiàng)目已于4月28日取得了預(yù)售證，應(yīng)于4月30日零點(diǎn)開(kāi)盤。但銷售人員表示：“要到5月11日開(kāi)盤。”
記者了解到，首地·浣溪谷共有300套房批準(zhǔn)銷售，“現(xiàn)在已經(jīng)排了七八百號(hào)了，5月5日是最后一天排號(hào)，只有排號(hào)的客戶才有資格參加開(kāi)盤前一天的搖號(hào)、選房，排號(hào)要交2萬(wàn)元意向金。”首地·浣溪谷銷售人員說(shuō)。
延伸
豪宅遇到定價(jià)難題
“不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格”是北京市住建委的兩條定價(jià)紅線。一個(gè)多月以來(lái)，有不少項(xiàng)目多次申報(bào)被駁回，又多次調(diào)整申報(bào)價(jià)格。然而，到底是拼價(jià)格還是拼關(guān)系，開(kāi)發(fā)商們可謂各顯神通。
“之前賣毛坯房的，現(xiàn)在開(kāi)賣精裝修，就是為了申報(bào)時(shí)每平方米能多加幾千塊錢。以前賣精裝修房源的，現(xiàn)在開(kāi)始緊著毛坯房源賣，因?yàn)榫b修房?jī)r(jià)格本來(lái)就稍高一些，再加價(jià)不好通過(guò)審批，賣毛坯房可以名義上降幾千。”通州一位開(kāi)發(fā)商表示。
有業(yè)內(nèi)人士也指出：“在長(zhǎng)期限價(jià)的背景下，不排除有開(kāi)發(fā)商被迫做出在產(chǎn)品上做減法，悖離樓盤高品質(zhì)的追求。”
對(duì)于那些高端樓盤來(lái)說(shuō)，如何定價(jià)、如何取得預(yù)售證，成為所面臨的新問(wèn)題。
在4月份獲得預(yù)售許可證的13個(gè)住宅樓盤中，只有位于望京的一個(gè)樓盤獲批售價(jià)超過(guò)50000元/平方米，其余項(xiàng)目售價(jià)都在40000元/平方米以內(nèi)，而且有一半以上報(bào)價(jià)都在20000元/平方米以下。
位于大興區(qū)西紅門附近的鴻坤·林語(yǔ)墅，是鴻坤地產(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的高端別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目總經(jīng)理侯守超表示，這是一個(gè)純別墅的高端項(xiàng)目，計(jì)劃在今年6月開(kāi)盤入市，打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。
而鴻坤·林語(yǔ)墅所在區(qū)域以普通住宅樓盤為主，售價(jià)普遍在20000多元/平方米。與之相比，鴻坤·林語(yǔ)墅定位明顯高端，而且在精裝修、健康住宅技術(shù)等方面的成本投入不菲，預(yù)計(jì)售價(jià)應(yīng)該明顯高于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格。
如何審批高端住宅項(xiàng)目預(yù)售證，這讓市場(chǎng)各方都拭目以待。
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