中信新城入市2年來，項(xiàng)目幾乎沒有漲過價，三期項(xiàng)目受困于政府行政限價，或繼續(xù)保本入市。
在目前北京的房地產(chǎn)市場，2年時間里幾乎沒有漲過價的項(xiàng)目絕對可以說是“大熊貓”級別的產(chǎn)品。不過這個“大熊貓”不是說項(xiàng)目有多珍貴，而是說這種項(xiàng)目少之又少，尤其是地段、位置都不差的產(chǎn)品。
要知道，僅從去年下半年到今年“國五條”細(xì)則執(zhí)行前的3月底，北京不少二手房的價格已經(jīng)翻了一番，五環(huán)附近的新盤項(xiàng)目也至少有三成的漲幅。
而這種“不漲價”項(xiàng)目的典型代表就是中信地產(chǎn)2010年拿下的北京總價地王，位于東南五環(huán)外南海子郊野公園東北側(cè)中信新城項(xiàng)目。
不過，雖然項(xiàng)目從開盤到現(xiàn)在，幾乎就沒有漲過價，但其頭兩期推出的千套房源，至今仍有幾十套大戶型尚未銷售出去。這種情況下，中信新城的三期項(xiàng)目仍然打算在今年6月份開盤，且最小戶型為140平方米的三居，讓人不得不擔(dān)心其銷售的情況。
而中信地產(chǎn)內(nèi)部人士也向記者表示，由于前期項(xiàng)目尚未售罄，三期項(xiàng)目的蓄客工作也基本沒有展開。
連拿高價“地王”
2010年3月15日，中信地產(chǎn)旗下的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過64輪的激烈競價，以52.4億元的總價，擊敗保利、金融街等多家央企開發(fā)商，成功拿下了大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊，溢價率高達(dá)103%，并成為當(dāng)時北京的總價地王。
掛牌資料顯示，該項(xiàng)目（即中信新城）位于五環(huán)外的亦莊板塊，東至三海子?xùn)|路，南至涼水河一街，西至三海子三號路，北至三海子五號路。項(xiàng)目占地33.02萬平方米，總建筑面積39.12萬平方米，樓面價達(dá)1.3萬元/平方米。不過，由于項(xiàng)目包含10萬平方米保障房(8萬平方米限價房和2萬平方米公租房)，其商品房部分折合樓面價近1.8萬元/平方米，而在當(dāng)時，項(xiàng)目周邊二手房均價僅1.3萬元/平方米。同時，大興區(qū)2010年的平均地價也僅為8050元/平方米。
當(dāng)時就有市場人士指出，即使按照均價1.3萬元/平方米計算，算上建安、資金等成本，中信新城也要賣到2.3萬元/平方米才不虧本。
聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒也《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)要占到整個項(xiàng)目售價的15%左右，營銷成本占到2%-3%左右，管理成本3%左右，資金成本10%左右，再加上4000元/平方米的建安成本，樓面價1.3萬元/平方米的項(xiàng)目至少要賣到2.5萬元/平方米才能保本。要是按1.8萬元/平方米計算，不賣3萬元/平方米就根本別想賺錢。
同時，按照中信新城目前的銷售均價2.45萬元/平方米計算，其土地成本已經(jīng)占到了售價的近六成，在北京所有地王項(xiàng)目中位列榜首。
不過，即使超出平均地價2倍也未能讓中信新城勇當(dāng)?shù)赝醯哪_步停止。2010年12月27日，中信地產(chǎn)又以22.69億元的總價競得了與中信新城項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)的亦莊新城X1-3地塊，樓面價同樣達(dá)到了1.8萬元/平米。該地塊規(guī)劃建筑面積12.6萬平米，容積率在1左右。中信地產(chǎn)在此開發(fā)的項(xiàng)目為中信府譽(yù)墅，產(chǎn)品為聯(lián)排別墅。
入市2年仍未售罄
而當(dāng)時中信地產(chǎn)之所以連續(xù)的高價拿地，和其在亦莊的整體規(guī)劃有很大關(guān)系。
據(jù)了解，包括X1-1B和X1-3地塊在內(nèi)，中信在亦莊新城該區(qū)域內(nèi)共進(jìn)行了5宗地塊的一級開發(fā)工作，中信最初的設(shè)想是將這5宗地塊全部攬入懷中，將其整體打造成為一個170萬平方米體量的，集高檔住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)、教育、醫(yī)療、公園于一體的“中央生態(tài)居住區(qū)”。因此，對于5宗地塊中首先出讓X1-1B和X1-3地塊，中信地產(chǎn)勢在必奪，最終不惜以超過周邊“面包”的價格拿下了這兩袋“面粉”。
同時，2009年與2010年寬松的貨幣政策刺激下的房價飆升，也讓中信非?？春煤笃诘氖袌?。
不過，隨著宏觀政策的調(diào)整以及2011年1月26日房地產(chǎn)“限購、限貸”政策的出臺，北京等城市房價飆升的態(tài)勢被遏制，中信新城項(xiàng)目也隨之因高地價陷入了尷尬的境地。
2011年6月30日，在拿地15個月后，中信新城的一期716套房源才正式入市，但15個月時間仍未讓亦莊區(qū)域的房價達(dá)到中信預(yù)期的價格，而同時大量新盤也開始供應(yīng)亦莊區(qū)域。2011年8月27日，中信新城二期又放出318套房源。
由于土地價格相對過高，因此中信新城在定價上幾乎沒有回旋的余地，尤其是在周邊項(xiàng)目紛紛降價跑量的時候，中信新城也只能將自己的定價一挺到底。
2012年7月，記者統(tǒng)計中信新城的銷售數(shù)據(jù)時就發(fā)現(xiàn)，自2011年6月30日發(fā)售以來，該項(xiàng)目累計售出519套住房，銷售面積54734.44平方米，銷售均價2.28萬元/平方米。尤其是二期項(xiàng)目，由于以大戶型為主，在入市已經(jīng)有一年時間的情況下，其簽約率仍不足三成。
即使是經(jīng)歷了去年下半年以來的樓市復(fù)蘇行情，中信新城仍有幾十套大戶型住宅沒有售出。
而記者在北京住建委的網(wǎng)站上也看到，中信新城（在住建委網(wǎng)站項(xiàng)目名為“中信悅海苑”）截至目前共推出了12棟住宅樓，但僅有1期的5號、10號和13號樓售罄，其余9棟均還有剩余房源未售出。
其售樓部的工作人員對《證券日報》記者稱，“項(xiàng)目二期現(xiàn)在還有一部分尾房，2.45萬元/平方米，不過最小的戶型是170平方米的三居，也沒有折扣。”
此外，由于項(xiàng)目銷售頗不理想，中信新城在該區(qū)域隨后的地塊爭奪中也顯得力不從心。2012年9月，大興區(qū)亦莊新城X1-1A組團(tuán)B03R1-1地塊和X1-1A組團(tuán)B03R1-2地塊正式出讓，孫宏斌的融創(chuàng)中國攜手保利地產(chǎn)，分別以10.6億元、配建33000平米保障房和20.2億元、配建68500平米保障房的出價成功競得這兩宗地塊。除去保障房的面積，樓面價分別為1.44萬元/平米和1.5萬元/平米，溢價率分別為36.07%和36.39%。而如果以全部面積計算，兩宗地塊的樓面價均不足萬元。
這也意味著，中信地產(chǎn)包攬其一級開發(fā)的全部X1地塊已無可能，獨(dú)自打造170萬平方米“中央生態(tài)居住區(qū)”的設(shè)想也宣告終結(jié)。而此前中信地產(chǎn)高價搶下X1-1B和X1-3地塊的行為，也就更讓人感覺到有些得不償失。這兩個地塊的總建筑面積為51萬平方米，尚不及中信地產(chǎn)此前計劃的三分之一。
三期項(xiàng)目或保本入市
雖然二期項(xiàng)目尚未售罄，但中信新城的三期項(xiàng)目卻已是“蓄勢待發(fā)”。
“三期項(xiàng)目可能6月份開盤，項(xiàng)目面積在140平方米至210平方米之間，暫定售價2.8萬元/平方米。”中信新城的售樓部工作人員對記者表示。
不過，對于三期項(xiàng)目是否能夠按計劃入市，中信地產(chǎn)相關(guān)人士稱目前尚不能確定。
他表示，中信新城30多棟住宅樓都已經(jīng)建好，按之前的計劃，三期項(xiàng)目確實(shí)是今年6月份就要入市，7月份就能入住的。但由于目前北京對新房價格的限制，2.8萬元/平方米的價格還不知道建委那里能不能批下來。
由于中信新城全部房源均是以毛坯形式入市，因此，通過精裝拆分，以毛坯房價格“報價”，實(shí)際售房時，再加上“高額”精裝修費(fèi)用的方式并不適用于中信新城項(xiàng)目。
同時，對于入市后幾乎就沒有漲過價，也沒有折扣的中信新城來說，其他一些房企慣用的規(guī)避限價手段同樣無效。
而這也意味著，如果中信新城三期項(xiàng)目2.8萬元/平方米的售價不能被建委批準(zhǔn)，那么公司很可能為了現(xiàn)金流考慮，以目前的售價入市，那么對于中信地產(chǎn)來說，這無異于白忙一場。
上述相關(guān)人士也稱，不排除按低于計劃價格入市的可能性，如果實(shí)在批不下來，三期項(xiàng)目也可能延緩入市。至于三期項(xiàng)目的蓄客情況，他表示之前還有部分尾房沒有賣完，因此暫時還沒有進(jìn)行蓄客的工作。
同時，市場人士質(zhì)疑，在尚有幾十套大戶型沒有售出的情況下，繼續(xù)推出140平方米至210平方米的改善性項(xiàng)目，不去爭取剛需市場，顯然不利于房屋的銷售。
而這也讓人不得不替其未來的銷售情況擔(dān)憂。
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