稅負轉(zhuǎn)嫁買方、“陰陽合同”擾亂政策效果

 

    在經(jīng)歷了三月份的瘋狂之后，北京二手房市場自4月份以來因征收20%個稅已陷入冰凍狀態(tài)。

 

    中國證券報記者通過實地調(diào)查了解到，雖然北京市地稅局發(fā)布的有關(guān)20%個稅的征收規(guī)定，但從部分中介的成交案例來看，各區(qū)縣出現(xiàn)了征收標準不一的案例。該交多少稅，買賣雙方心里沒底，成交意愿急劇下降。為降低稅負，買賣雙方之間的“陰陽合同”盛行；而且從一些成交案例來看，90%的賣房者將個稅轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。

 

    稅負轉(zhuǎn)嫁買方

 

    從鏈家地產(chǎn)各區(qū)縣的部分門店成交案例來看，出現(xiàn)了同類型房屋個稅征收標準不一的案例，導致買賣雙方無所適從。特別是一些未經(jīng)過住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)的商品房和已購公房、經(jīng)適房的業(yè)主，心里對該交多少稅依然沒底，這直接導致市場成交意愿急劇下降。

 

    北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計僅僅5212套，環(huán)比3月份下調(diào)了88.1%。最新的5月第一周，二手住宅網(wǎng)簽量為517套，環(huán)比下降78.6%，僅為去年同期的三分之一。而且，現(xiàn)在二手房市場超過70%的交易都是滿五年唯一房源，涉及個稅的房源已經(jīng)少有人問津。

 

    “在3月份，我們店里的每個經(jīng)紀人每周都能賣出去兩三套房子，但4月份，我們店5個人在一個月的時間里總共才賣出去4套，而且3套都是滿五年唯一的免稅房。”一家位于北京朝陽區(qū)酒仙橋附近的鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)紀人張建新（化名）感嘆個稅政策對市場的影響。

 

    在價格方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月北京二手房均價為每平方米27820元，與3月份持平。但5月第一周，二手住宅成交均價為26554元/平方米，環(huán)比上周上漲1%。“滿五年唯一的免稅房價格比3月份至少都提高了10%，但依然緊俏，客戶搶著買；而有個稅的房子，90%的業(yè)主都把稅轉(zhuǎn)嫁給了買房者，而且價格也沒怎么降，頂多是讓一點稅。”張建新表示，雖然有個稅的房子現(xiàn)在不好賣，但“誰買房子誰掏稅”仍是市場主流。

 

    為增加成交量，幫賣房者減少納稅額，中介開始鼓勵賣房者做“陰陽合同”。鏈家地產(chǎn)多家門店的經(jīng)紀人告訴記者，不少賣房者擔心20%的個稅過重，非常愿意做“陰陽合同”。據(jù)張建新介紹，北京市對二手房的成交有最低指導價，中介可以幫客戶按最低價報個稅。“三環(huán)至四環(huán)之間的房子，最低成交價在18000元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間的約16000元/平方米。我們幫客戶去過戶的時候，可以最低價成交，這樣個稅就少很多。比如，酒仙橋附近80平方米的房子，市場報價約200萬元，但做成16000元/平方米的成交價，總價才128萬元。”張建新透露。

 

    觀望成主流情緒

 

    “如果真按20%執(zhí)行的話，我的房子就不賣了，大不了先出租。”一位擁有3套房的賈先生對個稅政策顯得憤憤不平。最近一個多月來，像賈先生這樣的人越來越多。

 

    海德房地產(chǎn)公司負責人表示，北京是“國五條”執(zhí)行細則中唯一一個嚴格執(zhí)行20%個稅的城市，北京購房人稅負承受力接近極限，也導致觀望成為當前二手住宅市場的主流情緒。而在北京二環(huán)外的一家中介公司的公司經(jīng)理告訴記者，她認為，政策效應最多持續(xù)兩三個月，想要買房，最好再等一等。

 

    “個稅政策導致市場成交量持續(xù)萎縮，市場整體交易難度也在不斷上升，不利于緩解供需矛盾和穩(wěn)定房價。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，北京二手房市場低迷期或?qū)⒊掷m(xù)半年。

 

    而且，要按照北京市地稅局發(fā)布的《公告》中的規(guī)定執(zhí)行的話，各區(qū)縣稅務(wù)部門必須增加人力、物力，來逐一核查各種類型房屋的購房合同、裝修款、貸款利息、各種合理的費用支出等。各區(qū)縣稅務(wù)部門增加成本的意愿并不強。

 

    值得注意的是，執(zhí)行20%的個稅與穩(wěn)定房價沒有必然聯(lián)系。據(jù)媒體報道，廣東東莞自2007年就已執(zhí)行該個稅政策，但5年過去，東莞二手房成交量和價格均呈上漲趨勢。東莞中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年住房均價為2202元/平方米，到2012年，均價已達3542元/平方米，累計漲幅超過60%。2012年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。