如今“涼爽的貴陽”在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上可謂是狂飆突進、熱度非凡。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從貴陽市國土局官網(wǎng)獲悉，今年貴陽計劃供應(yīng)土地面積為3954.5萬平方米，同比增長約47%。其中，商服用地(商業(yè)與服務(wù)業(yè)用地)供應(yīng)530.66萬平方米，同比增長高達(dá)189%。
值得一提的是，貴陽今年將重點推進34個城市綜合體試點建設(shè)。此外，在整個貴州省范圍內(nèi)，100個城市綜合體建設(shè)也成了當(dāng)?shù)卣窈笪迥甑闹攸c工程，其中今年內(nèi)將有五分之一的項目“落地”，預(yù)計拉動全省城市化率提升3個百分點。
貴陽除了 “超級大盤”頻出之外，還如此大規(guī)模地推進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，當(dāng)前大量轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商往往缺乏人才儲備和運營經(jīng)驗，后期的操作風(fēng)險將迅速增加。
商服用地供應(yīng)增長189%/
2013年3月31日，貴陽版新“國五條”出臺，影響深刻的是住宅市場，但對于商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強心劑。
另據(jù)相關(guān)報道，4月1日，貴陽市國土局發(fā)布今年土地供應(yīng)計劃。來自貴陽市國土局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年貴陽市的商服用地計劃供應(yīng)530.6萬平方米，而2012年同期商服用地計劃推出了約183.5萬平方米，同比增長高達(dá)189%，而前年與去年基本持平。
商服用地主要是指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。也就是說，商服用地包含了商業(yè)用地。但如果從房地產(chǎn)的用途來劃分的話，一般可分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。
從近5年來的供地情況看，貴陽市商服用地供應(yīng)情況可用“U”字形來形容。2009年，貴陽市商服用地計劃為442.3萬平方米，但2010年這一指標(biāo)下降到396萬平方米，2011年時開始觸底，2012年繼續(xù)徘徊，今年則出現(xiàn)了井噴之勢。
貴州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋稱，像花果園、未來方舟等不少大盤前期的住宅部分已基本清盤，其商業(yè)部分的地塊迎來集中出讓，再加上商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控影響，看起來似乎供應(yīng)迅猛，但也屬于正常的市場現(xiàn)象。
伴隨著商業(yè)供地節(jié)奏的加速，貴陽 “城市綜合體”建設(shè)也異常迅猛。據(jù)《貴陽日報》報道，貴陽市今年將重點抓好34個城市綜合體試點項目，加快項目前期的規(guī)劃、招商[簡介 最新動態(tài)]與征地征收等工作，為貴州省規(guī)劃100個城市綜合體建設(shè)樹立標(biāo)桿。
按現(xiàn)有速度需消化6年/
2012年貴陽“超級大盤”持續(xù)熱銷，除有力地駁斥了當(dāng)?shù)?“樓市崩盤”說之外，也更多地為市場參與者帶來了滿滿的信心，其中也包含了當(dāng)?shù)卣?。如今，在?dāng)?shù)卣鲗?dǎo)下的城市綜合體建設(shè)，市場風(fēng)險也往往易于被掩蓋起來。
合富輝煌貴陽公司市場研究部表示，2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)，去年寫字樓供應(yīng)不足45萬平方米，按照現(xiàn)有去化速度，貴陽寫字樓需要6年時間來消化庫存，即便以銷售較好的廣州廣場128.7萬平方米的年去化量計算，仍然需要3年的時間來消化現(xiàn)有庫存。而今年類似物業(yè)將增加150萬平方米，寫字樓市場存在較大風(fēng)險。
在貴陽市的觀山湖區(qū)(原名金陽新區(qū))，一個號稱西南地區(qū)乃至全國最大的商貿(mào)流通航母——貴陽的“西南國際商貿(mào)城”，僅占地面積就多達(dá)10平方公里，總建筑面積1420萬平方米，總投資600億元。據(jù)悉，2012年12月初，西南國際商貿(mào)城迎來火爆開盤，簽約首日攬金2.2億元，成交246套，成交面積超過1.1萬平方米，一度被稱為是貴陽樓市的“領(lǐng)頭羊”。
同處觀山湖區(qū)的貴陽國際會展中心等城市綜合體也被稱之為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的引擎。據(jù)《貴陽日報》報道，此會展項目自投入運營以來，已累計承辦會展685次，帶動綜合會展經(jīng)濟效益約120億元。
日前，觀山湖區(qū)區(qū)長張海波曾對當(dāng)?shù)孛襟w信誓旦旦地表示，未來圍繞城市綜合體的建設(shè)，觀山湖區(qū)還將進一步加快轉(zhuǎn)型速度，駛?cè)氚l(fā)展超車道。
超級大盤透支投資需求/
據(jù)了解，前述提到的貴陽34個城市綜合體中，目前累計完成工程建設(shè)投資133.26億元、建筑面積364.24萬平方米，其中在建項目多達(dá)22個，另外12個項目將于今年內(nèi)開工。此外，貴州省2013年已確定了22個城市綜合體開發(fā)項目，其中包括貴陽市的未來方舟、中渝第一城[最新消息 價格 戶型 點評]、俊發(fā)[簡介 最新動態(tài)]城與萬科大都會[最新消息 價格 戶型 點評]，僅這4個綜合體的總體量就達(dá)到180余萬平方米。
全國第六次人口普查統(tǒng)計顯示，目前貴陽常住人口約432萬，而2012年貴陽城鎮(zhèn)人均可支配收入為21792元，比全國水平的24564元仍低約3000元，而去年貴陽人均消費支出為15718元，比全國水平的16674元仍少約1000元。
除收入與消費偏低之外，有相關(guān)報道稱，貴陽超級大盤也透支了大量的商業(yè)投資需求。
“很多大盤陸續(xù)開發(fā)，多數(shù)客戶處于觀望期。”熟悉貴陽市場的當(dāng)?shù)啬车禺a(chǎn)機構(gòu)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
著名房地產(chǎn)評論人吳其倫認(rèn)為，貴陽34個綜合體的投放將可能對其商業(yè)地產(chǎn)帶來致命的打擊，“貴陽人口總數(shù)仍偏少，而未來人口增速遠(yuǎn)低于綜合體增速”。不少業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂，當(dāng)前大量轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商往往缺乏人才儲備、運營經(jīng)驗，后期操作風(fēng)險將迅速增加。
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