記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月至今，樓市買家觀望情緒濃重，賣家心態(tài)則依然強(qiáng)硬，買賣雙方進(jìn)入了新一輪的博弈，整個5月，預(yù)計二手房市場成交將繼續(xù)低迷，而未來走勢則要看政策的走向及雙方在價格上博弈的結(jié)果。
隨著20%個稅掀起的二手樓市“狂歡”漸漸遠(yuǎn)去，4月至今，后“國五條”時代的二手房市場如許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)料的那樣，陷入了客源銳減、成交腰斬的境地。隨著中介紛紛從“被call”到主動“call客”，二手市場的供需已經(jīng)悄然發(fā)生變化。
買家：
從“追中介”到“被中介追”
“最近每天都要接到不同的中介電話，約我看房子，甚至有兩套是我之前就看過拒掉的。”被中介“冷落”了整個3月的買家陽小姐，近期卻開始接看房電話接到手軟。
陽小姐想在東山區(qū)為孩子找個學(xué)位房，從去年年底就開始看房之旅。她回憶說，由于“國五條”對二手房買賣20%個稅的表述，整個3月，她和老公都在十分焦慮地“追中介”，時不時要打電話詢問中介有何盤源，而中介則“愛理不理”，到后期，中介基本上不會主動打電話推薦盤源了。
可4月下半月至今，情況發(fā)生了變化。陽小姐開始頻繁地接到中介電話邀請看盤，有時一天要接三個以上。“有一次看房，我們已表示不太滿意，中介甚至追了我們幾百米，說價格還可以談。”
賣家：
提價賣樓遭遇市場“降溫”
黃先生最近有點(diǎn)郁悶，他在廣州（樓盤）黃石（樓盤）東路附近的一套小三房調(diào)整放盤價已半個多月了，但預(yù)約看房的電話卻突然減少了許多。由于是不用繳納個稅的“證滿五年且唯一住宅”，黃先生對自己的房子信心滿滿，也因此將放盤價在之前的基礎(chǔ)上提高了1200元/平方米，沒想到調(diào)價后半個多月只收到零星幾個看房預(yù)約電話，看房者看了之后幾乎都沒有下文，而調(diào)價前一個星期總會收到好幾個看房預(yù)約電話。
據(jù)合富置業(yè)介紹，看到3月份成交暢旺，決定“提價賣樓”卻遭遇市場整體“降溫”的賣家不在少數(shù)。在中山（樓盤）六路有一套樓齡十來年、面積130多平方米的電梯樓3房單位，業(yè)主年初放盤時將售價定在2.6萬~2.7萬元/平方米左右，隨著時間推移且看到三月市況交投熱烈，業(yè)主對自己持有的這套名校學(xué)位房信心十足，于是在4月將放盤價提高到3萬元/平方米左右，但提價后看客寥寥，由于業(yè)主本身也不急著套現(xiàn)，目前還是繼續(xù)堅持以這個價格放售。
調(diào)查：
客少價硬觀望情緒濃重
“客確實(shí)少了。”海珠區(qū)廣州大道南某中介行負(fù)責(zé)人向記者抱怨，4月客源比3月降了一半，而盤源數(shù)量卻和三月份相當(dāng)，供需已悄悄出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前中介已回到了主動出擊“攬客”的狀態(tài)。
中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)表明，由于3月消化了大量盤源，4月白云區(qū)、荔灣區(qū)等區(qū)域的盤源相較三月減少，而天河區(qū)等區(qū)域的盤源保持穩(wěn)定。但有效客戶下滑卻是全市二手房市場共同出現(xiàn)的不爭的事實(shí)。
滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰則分析，客源的下降主要是源于“合資格的買家越來越少。”“外地客戶不準(zhǔn)補(bǔ)繳社保,影響相當(dāng)大。”而合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明分析稱，3月份本就瘋狂“透支”了二手購買力，逐漸到來的“五一”一手“推盤潮”又分流了部分二手買家，目前留在二手市場上的客戶也是觀望情緒濃重，導(dǎo)致二手市場上的客源和交投活躍度“雙雙下降”。
雖然客少，交投也不活躍，可是賣家的腰桿卻十分“硬氣”。不但二手成交價格在繼續(xù)堅挺的情況下出現(xiàn)了小幅微升，放盤價也明顯比三月份出現(xiàn)了上浮。
“以祥景花園一套83平方米的小三房為例，若是不符合免征個稅條件的房源，業(yè)主放盤價大概105萬元左右，但同等面積及質(zhì)素的免個稅房源，業(yè)主心態(tài)卻強(qiáng)硬許多，甚至有業(yè)主把放盤價從110萬元上調(diào)到120萬元，并且一分錢也不肯降。”合富置業(yè)尚城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]分行主管譚漢明表示。
一方面是客源緊張買家觀望，一方面是買家“硬氣”。“在此市場狀況下，買賣雙方有可能將進(jìn)入新一輪博弈。”梁燕明預(yù)計，市場上仍存在一定量的剛需購房需求，影響其是否出手購房的因素主要在于是否有符合其需求及價格期望的房源出現(xiàn)。而周峰則認(rèn)為，五月的二手市場價格還會穩(wěn)中有升，而交易量依然不容樂觀，“估計要到5月下旬或6月初,二手市場才會有所起色。”
數(shù)據(jù)：四月二手成交量“腰斬”
據(jù)陽光[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]家緣二手簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量為2578套，環(huán)比3月份下降約六成多。而中原地產(chǎn)、合富置業(yè)和滿堂紅三大中介公司4月的二手買賣成交量均比3月下降了四至六成。
不過，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，盡管廣州4月份二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下滑約六成多，但同比去年4月份還是存在多達(dá)五成多的增幅。
在交易價方面，記者查閱三大中介行四月份的交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)除了滿堂紅的交易價格出現(xiàn)0.5%的微跌之外，其他兩個中介行成交數(shù)據(jù)都錄得稍許上浮。
新聞鏈接
白云新地[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]塊
或可賣四萬
廣州市新“國五條”細(xì)則落地后的廣州首場住宅用地拍賣會昨日上演。其中，唯一住宅地白云同寶路舊廠房地塊在經(jīng)歷了近200輪舉牌后，被佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]集團(tuán)以總價18.6774億元，配建6.68萬平方米保障房面積一舉奪得，成為白云區(qū)新一屆單價地王。而位于天河區(qū)的廣氮地區(qū)AT06070407商業(yè)用地則遭冷遇，底價成交。
昨日一共拍地三幅，其中唯一的住宅用地白云同寶路舊廠房地塊競爭激烈。最后佳兆業(yè)集團(tuán)力壓中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]，以18.6744億元拿下該地塊，另外配建6.68萬平方米保障房面積。據(jù)公開資料顯示，該地建筑面積為14.3121萬平方米，還有一部分醫(yī)院配建面積，住宅用地面積不到14萬平方米。按此計算，配建保障房面積占比近半。
若扣除配建保障房和醫(yī)院配建面積，按可銷售的建筑面積計算，該地塊樓面地價不到2.6萬元，已擊敗了2010年保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](600048,股吧)的AB2907008-2地塊(樓面價20625元/㎡)，成為白云區(qū)新一屆單價地王。隨后佳兆業(yè)發(fā)表官方說明，稱“有信心打造出白云區(qū)域的標(biāo)桿性住宅項(xiàng)目。”
記者了解到，目前該項(xiàng)目周邊，白云區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目保利云禧、中海云麓價格均已超過4萬元。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向記者表示：“這個項(xiàng)目按我的估算，未來售價賣到4萬元每平方米都不賺錢，單價若超5萬元都不奇怪。”對于此前的商業(yè)用地底價成交，他直言，目前開發(fā)商更看好住宅領(lǐng)域，“宅地供不應(yīng)求，商地供大于求。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則表示，高價拿地至少說明開發(fā)商有錢，地價能接受，開發(fā)商對后市信心滿滿。
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