歷經(jīng)近十年的摸索后，錢生輝在他合作建房的起點(diǎn)城市，如愿牽手了一家央企資本管理公司。
日前，上海合筑房地產(chǎn)有限公司（下稱“合筑房產(chǎn)”）總經(jīng)理錢生輝對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，公司開發(fā)的滴水湖項(xiàng)目將與中投財(cái)富資本管理有限公司（下稱“中投資本”）進(jìn)行合作。
中投資本相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，公司此次只是為該項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)，暫時(shí)不會(huì)參與基金的管理，也不會(huì)成為項(xiàng)目股東。“我們會(huì)給合筑房產(chǎn)提供一些專業(yè)意見，幫他們制訂方案、完善制度。”
值得一提的是，中投資本方面還稱，公司將充分運(yùn)用股權(quán)私募基金的管理模式整合律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等服務(wù)機(jī)構(gòu)參與合作建房的融資和管理方案，將來有可能根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行直接投資。
有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑合筑模式存在潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)。“例如，溫州的一個(gè)合作建房項(xiàng)目，就被地方政府在最后關(guān)頭要求向社會(huì)公眾公開銷售，這意味著當(dāng)初的出資人不一定都能獲得住房。所以，滴水湖項(xiàng)目未來也可能會(huì)面臨這個(gè)問題。”而滴水湖所處的位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，應(yīng)該不是自住需求的首選，不乏有投資性行為的存在。
公開資料顯示，中投資本是中國建銀投資有限責(zé)任公司（下稱“建銀投資”）旗下的股權(quán)投資基金平臺(tái)。
今年1月17日，合筑房產(chǎn)以5750萬元競(jìng)得上海臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1地塊，自此，上海首例合作建房項(xiàng)目正式啟動(dòng)。
此前，錢生輝對(duì)記者稱，在拿到預(yù)售許可證之前，公司將與基金管理機(jī)構(gòu)合作，以股權(quán)基金的模式募集資金，房屋預(yù)售的時(shí)候，這部分資金可轉(zhuǎn)成購房款，如果放棄購房，則可獲取投資回報(bào)。
5月4日，合筑房產(chǎn)宣布，公司將引入中投資本，為滴水湖項(xiàng)目的發(fā)展提供專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。
公開資料顯示，中投資本是建銀投資旗下的股權(quán)投資基金平臺(tái)。目前主要從事私募股權(quán)投資、投資銀行、財(cái)務(wù)顧問、管理咨詢等業(yè)務(wù)。建銀投資是不折不扣的“國家隊(duì)”，它是中央?yún)R金100%持股公司，中央?yún)R金則是中投公司的全資子公司。
知情人士告訴本報(bào)記者，個(gè)人合作建房一直備受“非法集資”等方面的質(zhì)疑，該項(xiàng)目與央企資本管理公司合作，主要是為了完善制度體系、規(guī)范資金使用，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。
中投資本相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，基金主要包括募集、投資、管理、退出四個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)過程是需要規(guī)范的，因?yàn)楹献鹘ǚ可婕氨容^敏感的個(gè)人和民間的資金。過去的房地產(chǎn)基金主要機(jī)構(gòu)投資者比較多，民間的比較少，把民間的資金吸收到合作建房模式當(dāng)中，整個(gè)過程的規(guī)范性很重要。
“基金還是我們自己在管理，中投資本只提供專業(yè)建議，幫我們制訂方案、完善制度，但將來中投資本可能會(huì)根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行直接投資。”錢生輝稱。
業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，姑且不論政策和法律層面，關(guān)于“個(gè)人合作建房與非法集資有何區(qū)別”的拷問，以及資金安全、建筑質(zhì)量、網(wǎng)上銷售、分配等一系列環(huán)節(jié)的異動(dòng)，都可能對(duì)“個(gè)人合作建房”這一“美好愿景”造成很大的影響。
錢生輝將合筑房產(chǎn)的建房模式描述為“沒有創(chuàng)新的創(chuàng)新”。他稱：“我們的基金和一般的房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式相似，但最大的區(qū)別在于，我們的股東多是購房者，并且可以全程參與項(xiàng)目的管理與監(jiān)督。”
“房?jī)r(jià)中很多成本是無法降低的，但投資回報(bào)是可以降低的，按照房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則，年投資回報(bào)要達(dá)到20%，不算復(fù)利，三年也要60%。”錢生輝對(duì)記者表示，希望通過縮短投資周期，用“短平快”的開發(fā)模式降低房?jī)r(jià)。
據(jù)合筑房產(chǎn)方面預(yù)測(cè)，滴水湖項(xiàng)目的樓板價(jià)為3555元/平方米、開發(fā)成本在6500元~8500元/平方米，而相鄰區(qū)域的商品房銷售單價(jià)已在1.5萬元/平方米以上。
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