4月是“國(guó)五條”新政落地的首月，北京的純商品住宅成交量降幅明顯，高達(dá)五成，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)字也呈現(xiàn)滯漲，但供求矛盾仍凸顯。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，京城商品住宅后市取決于市場(chǎng)博弈。

 

今年前4個(gè)月，北京市新建商品住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了一次較大的起伏。1月份、3月成交量均維持在萬(wàn)套以上，但在新政與供給不足影響下，4月份純商品住宅成交量不足1月份、3月份的五成。有數(shù)據(jù)表明，截至4月31日，北京4月份全月新房市場(chǎng)網(wǎng)簽套數(shù)為15844套，二手房市場(chǎng)為6736套，環(huán)比分別下降了41%和86%。根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，北京4月份的高端二手住宅成交量下滑更為明顯，總計(jì)105套，環(huán)比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來(lái)最低值。

 

4月份北京樓市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，受新國(guó)五條影響，3月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)集中成交，行情一度達(dá)到爆棚，這在一定程度上透支了市場(chǎng)的交易量。進(jìn)入4月以后，尤其是二手房市場(chǎng)，前來(lái)門店咨詢的客戶寥寥，連續(xù)多天成交掛零，直到4月20日以后，經(jīng)紀(jì)人帶看的客戶才逐漸增多。價(jià)格方面，受到20%個(gè)稅影響，二手房市場(chǎng)部分區(qū)域出現(xiàn)了降價(jià)的現(xiàn)象，但整體基本穩(wěn)定，新房市場(chǎng)在政府強(qiáng)力管制下，體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的房?jī)r(jià)呈滯漲。4月份頂級(jí)高端住宅成交量下降帶來(lái)的基數(shù)值減小也使高端二手住宅呈現(xiàn)被動(dòng)的價(jià)格下降。

 

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月新增商品住宅期房項(xiàng)目10個(gè)，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，受新政影響4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達(dá)到2011年限購(gòu)?fù)诘淖畹椭?。一方面，是受價(jià)格管制的影響，部分樓盤無(wú)法按計(jì)劃入市。另一方面，當(dāng)前房企的漲價(jià)意愿仍然較強(qiáng)，存在博弈心態(tài)。開(kāi)發(fā)商短期可能會(huì)堅(jiān)守價(jià)格保持觀望，但在資金和銷售進(jìn)度的壓力下，也會(huì)調(diào)整價(jià)格逐步入市。隨著傳統(tǒng)銷售旺季到來(lái)，預(yù)計(jì)5月上旬市場(chǎng)供應(yīng)或會(huì)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但較難出現(xiàn)集中釋放，低量供應(yīng)的態(tài)勢(shì)依舊會(huì)持續(xù)，導(dǎo)致庫(kù)存不斷下降，這將使商品住宅市場(chǎng)的供需矛盾突出。

 

由于目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項(xiàng)目均不允許超過(guò)之前或者同區(qū)域價(jià)格，雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，新建住宅價(jià)格停漲，進(jìn)而影響著二手房的價(jià)格。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析，北京樓市后市主要要看新房市場(chǎng)。北京新建住宅市場(chǎng)如果沒(méi)有限價(jià)房入市稀釋房?jī)r(jià)的情況下，北京預(yù)售證監(jiān)管的力度不會(huì)降低。雖然短期內(nèi)純商品房的開(kāi)發(fā)商可以延緩獲得預(yù)售證，但如果政府監(jiān)管時(shí)間超過(guò)兩個(gè)月，開(kāi)發(fā)商不僅要面臨客戶需求變化的影響，房企的資金壓力也將明顯加大。所有預(yù)期在1-2個(gè)月的市場(chǎng)博弈后，很有可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在目前3個(gè)月內(nèi)零上漲的可能性非常大。