北京：庫存下降供求矛盾凸顯

 

記者陸昀5日北京報(bào)道

 

4月是“國五條”新政落地的首月，北京的純商品住宅成交量降幅明顯，高達(dá)五成，房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)字也呈現(xiàn)滯漲，但供求矛盾仍凸顯。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，京城商品住宅后市取決于市場博弈。

 

今年前4個(gè)月，北京市新建商品住宅市場經(jīng)歷了一次較大的起伏。1月份、3月成交量均維持在萬套以上，但在新政與供給不足影響下，4月份純商品住宅成交量不足1月份、3月份的五成。有數(shù)據(jù)表明，截至4月31日，北京4月份全月新房市場網(wǎng)簽套數(shù)為15844套，二手房市場為6736套，環(huán)比分別下降了41%和86%。根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，北京4月份的高端二手住宅成交量下滑更為明顯，總計(jì)105套，環(huán)比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來最低值。

 

4月份北京樓市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，受新國五條影響，3月份北京房地產(chǎn)市場集中成交，行情一度達(dá)到爆棚，這在一定程度上透支了市場的交易量。進(jìn)入4月以后，尤其是二手房市場，前來門店咨詢的客戶寥寥，連續(xù)多天成交掛零，直到4月20日以后，經(jīng)紀(jì)人帶看的客戶才逐漸增多。價(jià)格方面，受到20%個(gè)稅影響，二手房市場部分區(qū)域出現(xiàn)了降價(jià)的現(xiàn)象，但整體基本穩(wěn)定，新房市場在政府強(qiáng)力管制下，體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的房價(jià)呈滯漲。4月份頂級高端住宅成交量下降帶來的基數(shù)值減小也使高端二手住宅呈現(xiàn)被動的價(jià)格下降。

 

據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部統(tǒng)計(jì)，4月新增商品住宅期房項(xiàng)目10個(gè)，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，受新政影響4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達(dá)到2011年限購?fù)诘淖畹椭怠Ｒ环矫?，是受價(jià)格管制的影響，部分樓盤無法按計(jì)劃入市。另一方面，當(dāng)前房企的漲價(jià)意愿仍然較強(qiáng)，存在博弈心態(tài)。開發(fā)商短期可能會堅(jiān)守價(jià)格保持觀望，但在資金和銷售進(jìn)度的壓力下，也會調(diào)整價(jià)格逐步入市。隨著傳統(tǒng)銷售旺季到來，預(yù)計(jì)5月上旬市場供應(yīng)或會出現(xiàn)小幅增長，但較難出現(xiàn)集中釋放，低量供應(yīng)的態(tài)勢依舊會持續(xù)，導(dǎo)致庫存不斷下降，這將使商品住宅市場的供需矛盾突出。

 

由于目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項(xiàng)目均不允許超過之前或者同區(qū)域價(jià)格，雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，新建住宅價(jià)格停漲，進(jìn)而影響著二手房的價(jià)格。中原地產(chǎn)市場研究部分析，北京樓市后市主要要看新房市場。北京新建住宅市場如果沒有限價(jià)房入市稀釋房價(jià)的情況下，北京預(yù)售證監(jiān)管的力度不會降低。雖然短期內(nèi)純商品房的開發(fā)商可以延緩獲得預(yù)售證，但如果政府監(jiān)管時(shí)間超過兩個(gè)月，開發(fā)商不僅要面臨客戶需求變化的影響，房企的資金壓力也將明顯加大。所有預(yù)期在1-2個(gè)月的市場博弈后，很有可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。預(yù)計(jì)房價(jià)在目前3個(gè)月內(nèi)零上漲的可能性非常大。

 

深圳：剛需仍是置業(yè)主力

 

記者胡嘉莉5日深圳報(bào)道

 

為期5天的2013中國深圳國際房地產(chǎn)博覽會今天在深圳會展中心閉幕。來自海外的多達(dá)200個(gè)樓盤閃亮登場，除了賺足了吆喝、熱鬧外，本屆房博會，卻意外地呈現(xiàn)墻內(nèi)開花墻外香的景象。

 

來自深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日全市新房成交178套，三天成交量分別是14套、116套和48套，日均成交近60套，成交均價(jià)為19460元/平方米。其中90平方米以下戶型成交量為153套，顯示出剛需仍是置業(yè)主力。

 

據(jù)了解，本屆房博會并沒有引來更多的本土企業(yè)參會熱情。多家大型房企等集體缺席，本土僅有7家房企攜14個(gè)項(xiàng)目參展。相對而言，惠州、珠海、東莞等周邊城市乃至歐洲等海外項(xiàng)目參展的熱情要高漲很多。

 

本屆房博會，是“國五條”細(xì)則落地一個(gè)月后的全國第一個(gè)房地產(chǎn)博覽會，其意義非凡。記者在現(xiàn)場看到，“不一樣”的房博會，品牌開發(fā)商卻不見蹤影，盡管這兩天是周末，多家房企推出了各種T臺秀以吸引顧客，但是記者在現(xiàn)場見到，并沒有出現(xiàn)往年那種人擠人的熱鬧非常的景象。顧客“今不如昔”令業(yè)界大感失望。

 

在展會現(xiàn)場，記者注意到，無論開發(fā)商還是置業(yè)者心態(tài)都顯得較為平和、放松，少了以往那種浮躁、慌張的情緒。開發(fā)商的心態(tài)是“產(chǎn)品只要有賣點(diǎn)不愁賣”，置業(yè)者則普遍持“有條件買就買，沒條件買就等”的態(tài)度。連日來，記者在房博會采訪發(fā)現(xiàn)，中小戶型仍是市場的寵兒，尤其是90平方米以下的住宅成為首套剛需置業(yè)者的首選。

 

事實(shí)上，與往年的不同，來參展的地產(chǎn)商中，四大上市房企“招保萬金”四強(qiáng)只剩下“金”，金地集團(tuán)(7.35,0.08,1.10%)攜深圳中心、金地天悅灣、金地名峰、金地湖山大境、金地博登湖、金地朗悅、金地龍城中央等共7大樓盤現(xiàn)場展示。本屆房博會土地展還在以往服務(wù)土地交流的基礎(chǔ)上，增加了招商局、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等招商引資項(xiàng)目，此外還有重慶、天津、青島、海口等全國逾30個(gè)城市帶著“土地”前來參會。

 

上海：中高端市場房租漲幅擴(kuò)大

 

記者楊聯(lián)民李剛5日上海報(bào)道

 

2013年4月，上海房屋租賃指數(shù)為1398點(diǎn)，比3月上升6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.41%，相比上月縮小0.09個(gè)百分點(diǎn)。4月租金漲幅總體回落，而其中高端市場漲幅擴(kuò)大。

 

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，隨著滬版“國五條”細(xì)則的發(fā)布，租賃市場中“售轉(zhuǎn)租”、“買轉(zhuǎn)租”的現(xiàn)象開始擴(kuò)大，占到掛牌房源量的兩成左右。但由于買賣市場持續(xù)數(shù)月的“末班車”效應(yīng)，直接導(dǎo)致了租賃房源后續(xù)供應(yīng)量減少，市區(qū)內(nèi)中小戶型漲租情況依然明顯。租賃市場與買賣市場的關(guān)聯(lián)效應(yīng)凸顯。

 

4月11日，上海市住房保障和房屋管理局宣布：5月1日起，上海再降廉租住房申請“門檻”，家庭人均月可支配收入在2100元以下(含2100元)、人均財(cái)產(chǎn)在8萬元以下(含8萬元)即可申請廉租房。而普陀馨越公寓、徐匯馨逸公寓共6000余套市籌公共租賃住房今年二季度起將分批實(shí)施供應(yīng)。此舉將緩解租賃市場的供應(yīng)狀況。

 

高端房漲幅唯一擴(kuò)大。2013年4月，上海高端市場租金環(huán)比上漲0.35%，漲幅比3月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。

 

市中心區(qū)域漲幅較高的靜安寺、鎮(zhèn)寧路、新天地板塊分別上漲0.60%、0.51%、0.47%；非市中心區(qū)域的漲幅較高的是閘北不夜城、普陀光新板塊，分別上漲0.45%、0.42%。受3月二手房成交火熱影響，不少業(yè)主高位套現(xiàn)，高端市場房源減少明顯，隨著細(xì)則落地后，二手房成交恢復(fù)平靜，由售轉(zhuǎn)租房源入市補(bǔ)充，高端租賃市場活躍，租金漲幅穩(wěn)定在上月水平。4月成交較好的多為月租金8000元至1.2萬元之間的房源，客戶多為一些中國籍的企業(yè)高管和高級技術(shù)人員，外籍租客比例出現(xiàn)下降。

 

中端房熱點(diǎn)回歸市區(qū)。2013年4月，上海中端市場租金環(huán)比上漲0.42%，漲幅比3月縮小0.14個(gè)百分點(diǎn)。

 

所監(jiān)測的11個(gè)區(qū)全部上漲，其中漲幅最高的虹口、閘北、寶山分別上漲0.64%、0.54%、0.52%。而上海市中心區(qū)的漲幅則相對較低。一是少部分新興城區(qū)的租金水平已接近相鄰市區(qū)的租金，租客被迫另尋他處。3月底上海出臺“國五條”細(xì)則，結(jié)束了3月份的買賣交易高峰，部分人群陷入觀望，而少部分市中心購房者和業(yè)主仍抓緊最后的時(shí)機(jī)完成成交，加劇了市中心租賃房源緊缺，租金上漲。

 

低端房整體領(lǐng)漲全市。2013年4月，上海低端市場租金環(huán)比上漲0.52%，漲幅比3月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。

 

低端市場經(jīng)過前數(shù)月的連續(xù)上漲，租金水平已在一個(gè)相對較高的位置，但上一輪的買賣熱潮帶動了不少改善置換客，老工房減少明顯，租金仍出現(xiàn)較高漲幅。上海市區(qū)內(nèi)的小戶型仍是“搶手貨”。

 

上海房屋租賃指數(shù)辦公室分析到，雖然“國五條”對樓市產(chǎn)生一定影響，但房東對自己房子短期內(nèi)租售定位還是比較清晰，沒能趕在政策“末班車”成交的房源轉(zhuǎn)向租賃市場，邊租邊等行情，等滿5年行情好了再賣。4月份的租賃市場租金漲幅總體回落，租賃市場的發(fā)展趨勢和買賣市場密切關(guān)聯(lián)。