5月初，伴隨4月樓市成交數(shù)據(jù)相繼出爐，江蘇省內(nèi)多地傳出量跌價漲消息。此時，距“國五條”細(xì)則公布已有兩月，省城南京出臺房價控制目標(biāo)也已滿月。上漲預(yù)期并未得到扭轉(zhuǎn)，預(yù)示著此輪調(diào)控，依然難度重重。
恐慌感淡化致成交回歸正常
“國五條”有關(guān)“二手房個稅按差額20%計征”的細(xì)則引發(fā)市場末班車效應(yīng)，3月樓市成交由此創(chuàng)下峰值。不過，隨后的4月，市場逐步回歸正常。
4月19日，“寧八條”出爐，20%個稅、二套房貸等熱點均被規(guī)避，市場的恐慌感開始淡化，雖房產(chǎn)稅傳言刺激成交月尾上翹，但市場總體降溫，商品房認(rèn)購已從3月的9685套降至8529套，成交也從3月的8447套降至7948套。
“這個數(shù)字還在高位徘徊。”南京鏈家總經(jīng)理黃月平表示，南京二手房4月成交11654套，雖較3月的14582套有所回落，但比今年1月、2月分別高出1.59倍及0.64倍，比去年同期的3501套則大漲232.9%。
蘇州第一房產(chǎn)分析師夏瑋芬說，3月蘇州商品住宅成交沖至5800套，4月蘇州市區(qū)及昆山收緊公積金貸款，市場成交受到影響，但當(dāng)月成交仍逾5000套，同比依然上漲。
3月常州市區(qū)商品房成交面積49.65萬平方米，二手房日均成交196套；進入4月，因調(diào)控政策未落地，導(dǎo)致觀望情緒，市區(qū)商品房成交面積較3月下降10.86%，二手房日交易量降至60套，回落到新政出臺前的水平。
房價地價熱度相互傳導(dǎo)
成交量回落，未能改變房價上漲勢頭。
3月南京房價平均上漲1.93%，4月再漲1.76%，這已是該市房價連續(xù)12個月上漲。
365地產(chǎn)家居網(wǎng)對蘇州18家熱銷樓盤2月與4月的房價做了對比，漲的有15家、跌的僅3家，其中姑蘇區(qū)一家樓盤的漲幅達2000元/平方米。
另據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，4月底南通市區(qū)11個樓盤報價未變動，其中下跌的3個，上漲的則有8個，最高上漲1900元/平方米，漲幅達28.79%。
無錫3月商品房成交均價7926.01元/平方米，比去年同期上漲612元/平方米；4月均價7779.66元/平方米，比去年上漲120元/平方米。
相比之下，由于市場競爭較充分，常州房價企穩(wěn)微跌，市區(qū)商品房4月均價較3月回落0.95%。該市住房保障和房產(chǎn)管理局市場監(jiān)管處處長陸金峰說，由于調(diào)控政策仍具不確定性，進入4月后，常州樓市推盤量有所加大，開發(fā)商希望抓緊銷售。
從房價與地價這對互相傳導(dǎo)冷熱的“孿生兄弟”看，也可探出房價看漲預(yù)期。
“金三銀四”期間，南京出讓10幅地塊，賣地總收入88.348億，同比上漲12%。拍賣地塊中，7幅溢價，其中6幅溢價率逾30%。3月出讓的河西南部一住宅地塊樓面地價達10721元/平方米；4月河西南部另一地塊樓面地價則高達11124元/平方米。1個月不到，同一區(qū)域成交地價上漲4%。
結(jié)構(gòu)失衡成漲價推手
當(dāng)前樓市量跌價升的矛盾，暴露出宏觀供求失衡的短板。不改變市場供求關(guān)系，而靠一味強行壓制需求，難改房價上漲格局。
經(jīng)過多輪調(diào)控，當(dāng)前市場需求已以剛需和剛性改善為主，中小戶型俏銷。4月南京成交商品房中，面積在120平方米以下的中小戶型占55.43%；無錫以剛需產(chǎn)品為主的幾個樓盤，4月一開盤即現(xiàn)搶房潮。該市今年一季度80-90平方米小戶型供應(yīng)不足700套，但成交量已達3036套，明顯供不應(yīng)求；蘇州今年中小戶型供應(yīng)也有限，4月出現(xiàn)連夜排隊搶購的情況。
供需決定價格，開發(fā)商紛紛上調(diào)房價，有的一漲就是上千元。開發(fā)商在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，通常只把小戶型作為大戶型的連帶銷售產(chǎn)品，導(dǎo)致主流房產(chǎn)項目中，普遍存在“小戶型售罄，中大戶型滯銷”的尷尬。更不可思議的是，在一些房價仍在上漲的地區(qū)，住宅用地供應(yīng)卻在緊縮。今年第一季度，南通出讓的均為商業(yè)辦公用地，住宅用地出讓數(shù)為“0”。
不能總是“末班車效應(yīng)”
蘇州市房協(xié)秘書長倪峻坦言，樓市十年九調(diào)，出臺55個文件，但客觀上，每次調(diào)控都會催生“末班車效應(yīng)”，像今年二手房交易原本平穩(wěn)，卻因20%的個稅政策突起波瀾，“讓大家忙得要命”。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認(rèn)為，當(dāng)前房市問題已不是單一的癥狀表現(xiàn)，而是貨幣、土地、金融、財稅等多種問題疊加形成的“綜合癥”，因調(diào)控“堰塞”的需求也要伺機尋找突破口，需求管制政策會被逐步破解。
采訪中，江蘇省內(nèi)一位地方官員坦陳，希望建立長效調(diào)控機制，給予市場明朗預(yù)期。以價格為目標(biāo)的短期調(diào)控導(dǎo)致市場預(yù)期混亂，調(diào)控更應(yīng)著眼于影響房價的根源性問題，盡快建立持有環(huán)節(jié)的稅收機制，推行土地供應(yīng)市場化。南京林業(yè)大學(xué)社會工作系主任孟祥遠(yuǎn)表示，政府出臺房價控制目標(biāo)，地價控制也該有目標(biāo)。
“調(diào)控不能像‘打地鼠’，出現(xiàn)一個問題采取一個措施。”胡志剛呼吁，應(yīng)破除對行政手段的依賴，不求一時之效，追求長期穩(wěn)定發(fā)展。
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