昨日，重慶世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《中國辦公樓實情調(diào)查》，未來四年，重慶寫字樓市場供應量頗大，很大一部分供應在新興中央商務區(qū)域。對投資者來說，其中仍有值得挖掘的機會。

今年一季度寫字樓空置率下降1.1%

據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至到2012年底，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓存量約為136萬平方米，空置率28.1%。到今年一季度，空置率略有下調(diào)，降至27%。

世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文認為，嚴峻的挑戰(zhàn)還在后面，較高的供應風險隨之而來。預計在2013~2016這未來的四年，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預計新增供應超過330萬平方米，也就是說每年的供應量將達到69萬平方米。根據(jù)市場過往三年的吸納能力衡量，重慶市場每個季度約能消化4.0萬平方米的寫字樓，也就是說一年能消化16萬平方米。遠遠跟不上供應的速度。

按研究人士測算，重慶未來四年的供應量，需要20.66年才能百分之百消化，消化8成也要16年半。

考慮到近年來工程滯后比較普遍的因素，胡港文說，就按2012年國內(nèi)房地產(chǎn)項目45%延誤率來計算，重慶未來四年新增的寫字樓供應，也需耗時9年才能消化。

江北嘴中央商務區(qū)供應最集中

“2006年第一次到江北嘴察看地塊的時候，那里連像樣的路都沒有。”一位外資開發(fā)企業(yè)的負責人回憶，6年過去，這里交通已初具規(guī)模，新建的、即將竣工的寫字樓林立。

重慶未來四年預計新增的寫字樓供應量中，約有110萬平方米位于江北嘴中央商務區(qū)，占到了總量的34%，遠高于所有其他區(qū)域。胡港文認為，與整個寫字樓市場情況相比，江北嘴等新興區(qū)域的寫字樓市場面臨的挑戰(zhàn)最明顯。因為基礎設施，人口數(shù)量及商業(yè)氛圍的成熟仍需要一段期間，因此市場短期內(nèi)的供應風險將比較集中。

但實際上，重慶新興商務區(qū)內(nèi)寫字樓的集中度并不算特別高。根據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，例如在天津，未來新增寫字樓超過七成都集中在濱海新區(qū)內(nèi)。

雖然近兩年重慶寫字樓市場空置率一直保持高位，但部分優(yōu)質(zhì)項目市場表現(xiàn)仍很突出，業(yè)內(nèi)普遍認為，未來市場將出現(xiàn)分化，“藍籌寫字樓”（即處于城市核心區(qū)域、按高規(guī)格建造并由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的超優(yōu)寫字樓）將保持競爭優(yōu)勢。

根據(jù)世邦魏理仕對全國14個主要城市過去三年數(shù)據(jù)的分析，藍籌寫字樓的租金在過去三年累計增長41%，比整體市場高出7個百分點；平均空置率只有7%，比整體市場低一半；租金收入在同期也因此比整體市場高出15%。

之前重慶藍籌寫字樓的調(diào)查樣本較少，大都會算是業(yè)內(nèi)公認之一。未來新增寫字樓項目中，將有一半是藍籌物業(yè)。

投資分析》

藍籌物業(yè)競爭少、品質(zhì)高投資者可看看

今年一季度，重慶寫字樓平均租金92.7元，同比上升了1.5%。世邦魏理仕華西區(qū)資產(chǎn)服務部總監(jiān)黃云龍認為，租戶可以選擇供應高峰期來簽訂租賃合同，以獲得更大的議價空間。對于投資者，則建議他們把目光放在競爭少、品質(zhì)高的藍籌物業(yè)上。

優(yōu)質(zhì)寫字樓投資門檻高或催生房地產(chǎn)基金

“購買寫字樓的人分為三類”。胡港文稱，一類是用家，即真正需要使用寫字樓的購買者；一類是投資人；一類是投機者。

在供大于求的階段，對于用家來說是最佳入市時機，投機者最好止步。而大量處于中間段的普通投資者，他們追求的是長久、穩(wěn)定的回報，則需要選擇正確的投資對象。

在實際操作中，藍籌寫字樓雖然前途一片光明，但多為單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，動輒數(shù)萬平米、上億元的投資門檻，絕大多數(shù)的普通投資者只能望而卻步。“參照一些成熟國家和地區(qū)的經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資基金是降低投資門檻的上佳途徑。”黃云龍稱，房地產(chǎn)基金被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。投資者通過基金證券的方式，將資金委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，收益連續(xù)穩(wěn)定。隨著買賣雙方投融資需求的近一步發(fā)展，或會加速催生房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)。

已經(jīng)有部分基金公司和保險公司，將目光鎖定重慶一些優(yōu)質(zhì)的寫字樓項目，胡港文透露。